保利发展

2018年，保利发展实现签约销售金额4048.17亿元，同比增长30.91%，销售金额位于业内第五，稳居央企房企第一。公司销售业绩保持自2016年以来的高增长态势，一方面主要源于集团适度拓展土储，持续深耕核心一二线，且深耕城市销售稳步增长；另一方面，产品定位精准化也成为集团业绩增长的一大核心优势。

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一、销售业绩首破4000亿，稳居央企排位第一

报告期内，公司实现签约销售金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%，销售金额实现首次突破4000亿大关；签约面积2766.11万平米，同比增长23.36%。作为央企排头兵，保利发展保持了自2016年以来的高增长态势，其销售业绩位居亿翰智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》第五名，在央企业绩排位赛中，稳居第一。

2018年公司销售业绩实现质的突破主要受益于集团深耕城市销售稳步增长。单城签约过百亿城市12个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献率均达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，同比增长24%。

产品定位精准化也成为集团业绩增长的一大核心优势。报告期内，公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位，以满足刚需和改善人群居住需求。产品销售占比方面，住宅类产品销售占比在85%以上，且以144平方米以下普通住宅为主，力争满足市场主流需求。

二、适度增量拓展，持续深耕核心一二线

2018年，公司拓展项目132个，新增土地储备建筑面积3116万平米，是年度签约面积的114%，拓展成本1927亿元，平均楼面地价6186元/平方米，充足的土地储备是业绩实现跨越式发展的重要保障。在投资策略上，公司坚持以一二线城市及核心城市群为主的理念，一二线城市拓展金额和面积占比分别为74%和61%，三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。

公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资源储备。截至2018年末，公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平米、待开发面积9154万平米，可满足未来2-3年的开发需要。区域布局方面，公司继续加大重点城市深耕发展，在9154万平米待开发面积中，一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，其中在珠三角拥有待开发面积3447万平米，这与公司布局聚焦一二线城市以及核心城市群的理念相吻合。

三、营业收入持续增长，盈利能力稳步提升

报告期内，公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%，毛利润为632.16亿元，同比增长39.14%；净利润率、毛利润率分别为13.44%和32.49%，其中净利润率与2017年基本持平，毛利润率较于2017年提升1.45个百分点，主要得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利润率也提升至32.68%。实现投资收益26.90亿元，同比大幅增长60.06%。

四、强化现金管理，净负债率稳步下降

保利发展财务基本面指标表现均好，财务结构趋向稳健。报告期内，集团持续强化现金管理，一方面，在行业资金承普遍压之下，公司不断强化销售回款管理，加强现金流管理，以增强自身抵御风险能力，全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%，较于2017年提升2.5个百分点；另一方面，公司充分发挥央企优势，形成以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，报告期内，公司继续加大直接融资，年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元，储备低成本长期资金；发行永续中期票据15亿元，充实权益资本，综合融资成本仅为5.03%，具备一定的融资优势。

负债方面，公司资产负债率77.97%，与2017年保持稳定，净负债率同比下降了5.82个百分点至80.55%，远低于YH50房企2017年平均净负债率111.2%。账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%。

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