保利發展

2018年，保利發展實現簽約銷售金額4048.17億元，同比增長30.91%，銷售金額位於業內第五，穩居央企房企第一。公司銷售業績保持自2016年以來的高增長態勢，一方面主要源於集團適度拓展土儲，持續深耕核心一二線，且深耕城市銷售穩步增長；另一方面，產品定位精準化也成為集團業績增長的一大核心優勢。

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一、銷售業績首破4000億，穩居央企排位第一

報告期內，公司實現簽約銷售金額4048.17億元，同比增長30.91%，市場佔有率提升至2.70%，銷售金額實現首次突破4000億大關；簽約面積2766.11萬平米，同比增長23.36%。作為央企排頭兵，保利發展保持了自2016年以來的高增長態勢，其銷售業績位居億翰智庫《2018年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》第五名，在央企業績排位賽中，穩居第一。

2018年公司銷售業績實現質的突破主要受益於集團深耕城市銷售穩步增長。單城簽約過百億城市12個，廣州實現簽約400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元。公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻率均達77%，其中在珠三角實現簽約銷售1170億元，同比增長24%。

產品定位精準化也成為集團業績增長的一大核心優勢。報告期內，公司始終堅持普通住宅中小戶型的產品定位，以滿足剛需和改善人群居住需求。產品銷售佔比方面，住宅類產品銷售佔比在85%以上，且以144平方米以下普通住宅為主，力爭滿足市場主流需求。

二、適度增量拓展，持續深耕核心一二線

2018年，公司拓展項目132個，新增土地儲備建築面積3116萬平米，是年度簽約面積的114%，拓展成本1927億元，平均樓面地價6186元/平方米，充足的土地儲備是業績實現跨越式發展的重要保障。在投資策略上，公司堅持以一二線城市及核心城市群為主的理念，一二線城市拓展金額和麵積佔比分別為74%和61%，三四線城市新增容積率面積中53%位於珠三角、長三角城市群。

公司通過招拍掛、收併購、合作開發、舊城改造等多元化拓展方式持續優化資源儲備。截至2018年末，公司在國內外100個城市合計擁有在建面積10390萬平米、待開發面積9154萬平米，可滿足未來2-3年的開發需要。區域佈局方面，公司繼續加大重點城市深耕發展，在9154萬平米待開發面積中，一二線城市佔比60%，城市群周邊的核心三四線城市佔比30%，其中在珠三角擁有待開發面積3447萬平米，這與公司佈局聚焦一二線城市以及核心城市群的理念相吻合。

三、營業收入持續增長，盈利能力穩步提升

報告期內，公司實現營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；淨利潤261.49億元，同比增長32.78%；歸母淨利潤189.04億元，同比增長20.92%，毛利潤為632.16億元，同比增長39.14%；淨利潤率、毛利潤率分別為13.44%和32.49%，其中淨利潤率與2017年基本持平，毛利潤率較於2017年提升1.45個百分點，主要得益於結轉項目價格上升，房地產結轉毛利潤率也提升至32.68%。實現投資收益26.90億元，同比大幅增長60.06%。

四、強化現金管理，淨負債率穩步下降

保利發展財務基本面指標表現均好，財務結構趨向穩健。報告期內，集團持續強化現金管理，一方面，在行業資金承普遍壓之下，公司不斷強化銷售回款管理，加強現金流管理，以增強自身抵禦風險能力，全年累計實現銷售回籠3562億元，回籠率達88%，較於2017年提升2.5個百分點；另一方面，公司充分發揮央企優勢，形成以銀行信貸為主，股權融資、直接債務融資、資產證券化等為輔的多元化融資體系，報告期內，公司繼續加大直接融資，年內發行3年期中期票據50億元、美元債券10億美元，儲備低成本長期資金；發行永續中期票據15億元，充實權益資本，綜合融資成本僅為5.03%，具備一定的融資優勢。

負債方面，公司資產負債率77.97%，與2017年保持穩定，淨負債率同比下降了5.82個百分點至80.55%，遠低於YH50房企2017年平均淨負債率111.2%。賬面有息負債2636.57億元，其中銀行貸款、直接融資佔比分別為71%和15%。

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