近日，一個東北邊陲的地級市鶴崗成了社會各界關注的焦點。據報道：該市今年3月份住房均價為1240元/平方米，其中九州興建小區周圍僅為300元/平方米，320平方米的複式高層只要15萬元。
一個偏遠的四級小城市房價低人們並不感到奇怪，但低到這個程度還是大大超出了許多人的心理預期，因此，樓市“白菜價”的議論一時四起。
如何看待這一現象？在回答這個問題之前，有必要先了解一下近十幾年來我國房價是怎麼上漲的。雖然各地樓市具體情況差異很大，但就全國而言，走“牛”是大趨勢，其主要驅動因素有：城市化的加速推進、貨幣持續超發、居民投資意識全面覺醒、土地財政以及國人根深蒂固的購房置業傳統。
近幾年來，隨著經濟增長轉向中低速、人口紅利消失、老齡化社會來臨、對美關係面臨挑戰等，上述驅動房價上漲的一些因素正在發生變化。
先看城市化進程。上個世紀八十年代，我國城市化率不到20%，改革開放40年平均每年增長1%，現在已近60%。隨著城市化的持續推進，農村人口大量進入城市，使城市住房需求急驟增長。如今，城市化高峰期已過，而十幾年的樓市大躍進，使城市住房供應量的增長速度大大超過城市化率的增長速度，樓市供求關係開始出現逆轉。
再看貨幣發行。伴隨著經濟的高速發展，我國貨幣政策多數時間偏向於“積極”。這種選擇在為經濟高速增長提供充沛動力的同時，也使我國貨幣長期處於超髮狀態。截至2018年6月，M2的供應量已高達177萬億，20年間增長了17倍，而同期GDP總量僅增長10.3倍。現在經濟高速增長時期已過，中低速發展時代來臨。相應地，貨幣政策開始轉向“穩健”。這樣一來長期直接推動房價上漲的貨幣之“水”就在很大程度上受到了制約，再加上一系列資金進入樓市的限制性政策的執行，房價也就很難繼續“水漲船高”了。
接著看居民投資。市場經濟體制在我國建立，不僅推動了經濟的快速發展，也使居民投資意識全面覺醒。在眾多投資項目當中，房地產因為長期走牛而成了人們的首選投資標的。房價與樓市需求之間相互影響，最終形成正向循環關係：房價越漲越高，而樓市需求也越來越旺。由於房價過高導致一系列負面效應出現，政府部門不得不採取各種限制措施。經過長期、持續的調控，近兩年房價持續上漲的勢頭終於得到徹底扭轉。居民投資房地產的意願開始下降，樓市需求隨之出現收縮。
最後看“土地財政”。地方政府為促進經濟發展，過去十幾年先後進行了大量的資金投入，而這些資金很大程度是靠賣地收入來解決的。這就形成了所謂的“土地財政”現象。地方政府長期來缺乏抑制樓市的積極性原因也在於此。如今，高質量增長取代高速增長成了新的經濟發展模式，地方政府“土地財政”將難以為繼，改變也就不可避免。
上述這些變化，最終導致的結果只有一個：我國延續已久的房價上漲格局可能已走向終結。由於我國地域遼闊、社會經濟發展很不平衡，因此，各地樓市會繼續存在很大的差別。不過，這並不影響我們對其總體運行趨勢有一個基本的判斷。
目前擁有“白菜價”房子的並非只有鶴崗市這一座城市。
超低價購房，還有這些城市
上圖為黑龍江省伊春市去年4月到今年最近一個月的房價趨勢。具體數據顯示，近一月，伊春二手房的均價為1，630 元/㎡ 環比下降 9.14%，其中在安居客的網頁上可以看到，伊春二手房均價2000以下的房源非常之多，其中一套76平米的房子僅需6.7萬元，摺合881元/㎡。
另外，甘肅玉門的二手房均價也相對較低。據中國房價行情網數據顯示，玉門房價從去年9月呈現大幅度下滑，近一月的二手房均價為3，160 元/㎡ 環比 -1.47%，但玉門目前樓盤掛牌數量僅有17套，房產交易次數極少，在安居客上也基本找不到玉門的房源。
而在廣西的來賓，從安居客網頁上在售的二手房來看，房價也較低，不過從去年四月到如今，據吉屋數據顯示，來賓的新房均價整體上升，二手房均價波動最大將近1000元/㎡。
其中，3000元/㎡以下在售的房源有十餘套。
在業界看來，諸如鶴崗、伊春這樣的“白菜價”是資源枯竭型城市、收縮型城市的一個典型。房價如此之低，主要還是因為資源枯竭了，產業本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。
這裡要先明白什麼是收縮型城市。日前，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，就其中提到了“收縮型城市”，即常住人口小於戶籍人口，且人口持續淨流出的城市。
公開資料顯示，鶴崗是黑龍江省轄地級市，位於黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望。根據鶴崗市2017年的統計公報顯示，當年該市實現地區生產總值282.9億元，年末全市總人口100.9萬人，人均GDP為2.8萬人，僅為全國的47%。
鶴崗並不是唯一，首都經濟貿易大學吳康副教授的一項研究顯示，2007~2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。且26.71%的收縮型城市，集中分佈於中國東北和長江經濟帶地區，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。
與之相對應的非收縮城市，也就是人口增加的地區，則多集中在長三角、珠三角、京津冀及中部地區部分省市。
除了絕對的收縮，還有很多城市面臨著相對收縮。譬如，上個世紀80年代，東北的鞍山、撫順、齊齊哈爾等都是城區人口過百萬的大城市。彼時，南方的蘇州、廈門、寧波等都是人口只有幾十萬、十幾萬的中小城市，而深圳在40年前更是一個小漁村。但現如今，南方這些城市都變成了幾百萬乃至上千萬人的大城市，而鞍山、齊齊哈爾的城區人口規模變化不大。
隨著城鎮化的發展，尤其是目前新的戶籍政策下，很多二線城市戶籍大幅度放開，人口會加速一二線城市集聚，未來收縮型城市會更多。尤其是很多北方中小城市的人口會繼續外流，人口、產業和投資等都會出現收縮。
面對部分中小城市收縮的情況，日前發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》提到，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
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