是什麼決定了鄭州地產現在的格局？
未來5年鄭州地產公司和市場會有什麼變化？
為什麼周邊城市本土開發商都消失了，只有鄭州還能一枝獨秀？
鄭州房地產圈的那些大佬們，為何有的一直站C位，有的卻消失不見？
一切的一切，都能在一個神奇的時間點上找到答案。
那一年，21歲的劉翔橫空出世，拿下中國第一個奧運田徑金牌，舉國歡騰；那一年，22歲的大二學生扎克伯格在哈佛大學的宿舍創辦Facebook，並不為人所知。
那是2004年，當時鄭州商品房均價2600，身邊的老鄭州土著們都不願去鄭東新區買房，“那兒太偏了，107東邊出租車都不去。”
驀然回首，15年前發生在世界、中國和鄭州的這些往事，可能有些我們看不見的神秘的聯繫相互勾連，並影響至今，從那時起，很多人和事都開始改變，只是當時我們身處其中，並未察覺。
01
一切要從15年前的一場KTV說起。
2004年年底的一個晚上，鑫苑名家售樓部下班之後，沒有像往常一樣開會，而是集體開到飯店慶功。開動之前，41歲的張勇舉起酒杯，宣佈了兩條喜訊：
鑫苑名家房價當月突破3000元！
鑫苑名家當月首次賣了30套房子！
相對如今鑫苑名家22000的二手房價，以及之後鄭州常見的動輒日光上千套的業績，當年的這個成績實在算不上什麼。鑫苑當年對這兩個不起眼數字的激動心情，猶如我們凝視那張花了10年時間拍攝、2年時間沖洗的黑洞照片，充滿了時空扭曲交錯的荒誕感。
那個晚上，鑫苑的這群年輕人承包了整個KTV當晚所有的燃點。溫情脈脈的《寧夏》、《梔子花開》，節奏鮮明的《波斯貓》、《老鼠愛大米》，都被他們吼出了《海闊天空》的style。
這群雞血滿滿的年輕人正站在鄭州房地產黃金十年開始的門檻上，一個瘋狂的時代即將到來。
02
有人的地方，就有江湖。
就在鑫苑的小夥伴們大肆慶祝的半年前，鄭東CBD正北1公里，在如今熙熙攘攘的熙地港旁邊的荒地上發生了另一件事。
2004年6月12日，一群新聞中常見的大人物踏過鄭東新區大片的黃土地，走上紅地毯，在直指天空的一排禮花炮筒旁，開鍬動土。他們當中除了政府官員，還有項目設計者、鄭東新區的總規劃師黑川紀章，以及日後廣為流傳的“地產三君子”：北馮侖、南王石，中胡葆森。
這是老胡倡導成立的中城聯盟的第一個項目——聯盟新城，佔地700畝，分七期開發，總容積率約為1.7。
聯盟新城現在看是CBD當仁不讓的豪宅，當時卻是一片荒地的拓荒者。當時的老胡雄心勃勃，他的省域化戰略進展順利，上市籌備緊鑼密鼓。
攪局者很快就來了，來的是比老胡小8歲、也同樣喜歡被人稱為老孫的孫宏斌。初來乍到，順馳的品牌戰略很明確，就是貼身肉搏，打敗建業。
凡是建業戶外大牌所在，順馳一定要重金拿下緊挨的位置。建業提出：“讓河南人住上好房子”，順馳針鋒相對：“建築榜樣中原”。
事實上，就在一年前的2003年，老胡還專門到天津會見孫宏斌。當時順馳正要全國擴張，老胡說，順馳不可能永遠保持這樣的發展節奏，孫宏斌瞪大眼睛說：“為什麼不可能？我們不可能停下來。”
03
攪局者畢竟是少數，江湖還得靠大哥。
孫宏斌也是中城聯盟的一員，卻被大哥王石批評很少參加組織活動。來鄭州之後第三年，瘋狂的順馳終於緊急剎車，老孫暫時淡出，老胡即將香港上市。但在這之前，江湖風波未平。
一期開盤兩年後，聯盟新城項目總經理丁盟進入新田，執掌日後網紅商業中心國貿360。從此新田邁入十強榜，也揭開了鄭州商業的開發商時代。
另一邊，同一個KTV包廂唱歌的鑫苑人開始紛紛出走，比如韓愷、趙波、馮常生、王龍、趙春華、王光耀、韓衛國、裴清華……他們或自己創業、或加盟其它公司，帶著或深或淺的鑫苑印記，走進和昌、金科、正商、新田……
他們出走之時，當初鄭州最牛逼的明星開發商鑫苑，發生了一系列的故事：大規模複製鑫苑名家、開創1年內從拿地到售罄的鑫苑速度、3年後美國主板上市、走出鄭州……然後日漸平庸，鑫苑名家物業、品質的好口碑已漸行漸遠。
建業和鑫苑，當初經常相提並論的兩個大佬，在之後的15年裡走出了兩條截然不同的道路。前者深耕河南，香港上市，另闢蹊徑大力發展輕資產，2018年以500億+的銷售額喜提全省第一，最新的消息是準備拆新生活部分單獨上市。後者快步走出鄭州，美國紐交所上市，在鄭州目前有兩個項目，官網上能看到的最新消息是佈局多元化，包括時髦的區塊鏈和人工智能。
04
真正的分化，往往開始於沉默無聲。
建業和鑫苑的分化，背後有更深層的原因——城改時代來了！
2004年，未來的北區神盤普羅旺世首次亮相。站在略顯荒涼的西史趙村這塊1600畝的土地上，加拿大海歸徐益明憂心忡忡。
土地手續還沒拿到，公司已經花了一個多億。除了交給村委會的2000萬元定金外，17萬平方的安置房、相應拆遷賠償都要先花出去。此外，北三環外的水、電、氣、暖、路等配套設施極為缺乏，一切都要信合（後為普羅中國）自己出資。
“沒有任何先例可以參考，改造的每一步推進，都是一種政策上的創新和突破。” 信合的錢來自股東，壓力來自方方面面。作為操盤者，徐益明在如此重壓之下，依然沒有選擇如今流行的高週轉，而是選擇慢週期、做品質，15年之後回想起來，不免令人感嘆。
2004年，在一片荒涼的國基路上的第一個城中村項目亮相，當時並未引起過多注意。不少開發商有的在觀望，有的不願意介入城改當中，老胡就曾公開宣稱，建業不參與城改項目。
但趨勢已經形成，從身處邊緣到佔領C位，城改漸成主流，直到2018年鄭州城改用地仍佔供地總數的八成以上。從2004年開始，能否抓住城改機遇，將成為未來15年開發商們在鄭州格局、排位、分化的根本。
05
即使把握到了機會，也不見得必然成功。
《三體》中，劉慈欣寫道：在每一個歷史斷面上，你都能找到一大堆丟失的機遇。而鄭州房地產界從來不缺渴求機遇的努力。
普羅旺世開盤一年後，2005年7月2日，隨著轟隆一聲巨響，西關虎屯村最後一棟7層建築物轟然坍塌，整個村莊全部被夷為平地，成為一個面積達80畝的建築工地。
新田置業董事長、退伍軍人田太廣的拆遷秘訣是：“親情拆遷”。
“你和村民喝喝水，抽支菸，拉拉家常，留下來在他家吃一碗麵條，工作就好做多了。”
事實上，拆遷肯定沒有這麼簡單。在一次私下聚會中，身形消瘦、崇尚素食的田太廣不無感慨地說，和村民談判的時候，桌上擺一排高腳紅酒杯，倒滿白酒，一杯100萬，你喝不喝？
這不是個案，業界也有張勇為了項目開發，在一次宴請中當場喝酒喝得胃出血，被120救護車直接拉走搶救的傳聞。
雖然不易，但城改大行其道的時代，他們抓住了機會。普羅旺世和國貿中心之後，鄭州大規模城中村改造次第展開，開發商提前介入、底價拿地的“鄭州模式”大行其道，一直到現在，還在深刻影響著鄭州房地產的競爭和格局。
抓住城改機會的信合（普羅）、正商、升龍、亞新、亞星、新田們紛紛上位；上車較晚的建業直到2013年才開始嘗試涉足城改，致使老胡從2009年起就謀劃的重返鄭州一直未能成功；普羅開盤兩年後，老將祁軍決議開拆金水大村姚寨，10年後的2016年，3000村民仍未得到安置，深陷城改泥潭的的金成已遠離江湖；另一方面，更多沒有參與其中的開發商均已被自然邊緣化。
06
城改影響的，不僅是本土大佬。
那是2004年的夏天，聯盟新城奠基之後的新聞發佈會上，懷著對地產教父的深深嚮往，飛哥問了王石一個問題：萬科為啥不來鄭州？
王石身穿白色短袖襯衣，留著後來標誌性的圓寸髮型，剛剛在一年前登上珠峰的他，完全看不出已經知天命的年紀。王石不假思索，直截了當地說：
萬科一平方利潤1000，鄭州房價還不到3000，怎麼來？
這一等，就是8年。萬科2012年進入鄭州，而TOP30一線房企大規模進入，還要再等上四五年。
2018年，鄭州主城區城改用地成交10281畝，非城改用地只有區區785畝。不僅如此，過去5年間，城改用地一直是鄭州土地成交主流。主城區都是城中村，城市周邊呢？2018年鄭州市土地成交城中村佔84%，2017和2016年這個比例都接近8成。剛剛過去的2019年第一季度，鄭州土地成交，城改用地仍然佔大頭。
這種情況下，所有城中村土地，也即幾乎所有鄭州主城土地，都在深耕多年的本土開發商手裡，一線開發商大佬們只能入鄉隨俗。
比如融創，目前鄭州16個項目中，12個都是城改，不是合作就是買地。比如萬科，17個項目中，14個是城改。碧桂園好點，不過34個項目中，也有14個是合作、城改項目。
鄭州不好進，這也是本土開發商始終在市場份額中佔大頭的重要原因：
最近十年來，TOP30房企紛紛到內地攻城略地，GDP前20城市的銷售額前十強、前二十強，基本都是一線品牌：杭州、成都、重慶、武漢、西安……這些城市的本土開發商無不丟盔卸甲，幾乎團滅。
倖免的只有鄭州。
07
除了城改，另一個變化也在悄然發生。
在鑫苑名家首次賣到3000的2004年，普羅旺世一期開盤，洋房開盤價2200元，別墅5800元/平。這年年底，聯盟新城1期開盤，電梯花園洋房開盤均價4160，7天后，房價再漲200，達到4360。
這幾件事情同時發生的，還有鄭州市區常住人口即將超過300萬，外地戶口鄭州購房比例首次超過本地人，達到55%。
這一年，鄭州人均月薪剛剛超過1000，達到1250元，這是鄭州人工資離鄭州房價最近的時刻。
在鑫苑的小夥伴們大肆慶祝、聯盟新城一期開盤、普羅旺世正式亮相的同一年，CBD內環最後一棟大樓新澳大廈動工，CBD商業地塊即將告罄，鄭東新區居住時代已經開始，鄭州房地產正式從主城時代開始進入鄭東新區的2.0時代。
春江水暖，連岸上的人也感受到了春天。
2004年，行業之外的鄭州燃氣、思念和宇通紛紛進軍房地產。除了鄭州燃氣逐步淡出市場外，思念地產板塊的瀚海置業、宇通的綠都置業後來都在表現不俗。
08
鉅變到來之際，本土大佬們在忙什麼？
2004年，是建業賣出第一套商品房之後的第11年，是兼任長城飯店總經理的宋革委受命創立新長城地產（後改名為康橋）的第6年；是山西人張勇創立鑫苑，滎陽人李發臣創立鄭州清華園，鄭州人張瀛岑創立天倫地產，退伍偵察兵田太廣創辦新田的第7年；也是鄧州人張敬國創立正商的第9年，信陽人祁軍成立金成，田志友創立振興的第11年。
這些本土大佬們，在轉折到來之前不約而同地幹了同一件事：學習。
“包機一號”下午2時起飛，“包機二號”下午4時40分起飛，“包機三號”晚9時起飛……
這是聯盟新城奠基前一年，2003年11月21日，《大河報》包了3架飛機去深圳參加中國住交會，300多河南本地的開發商去深圳集體學習取經，每人另交門票200元整。
有位本土開發商老闆想多學一點，自己帶了一部相機去人家小區拍幾張照，結果直接被保安轟了出來。本土開發商學習之熱忱，可見一斑。
這只是本土開發商們好學的一個片段，開放的心態、強大的學習力，使得一批本土開發商脫穎而出，在和一線開發商的對抗中不落下風。
十幾年之後，風水輪轉，一些本土開發商開始不斷迎來外地同行的參觀學習。比如永威，據說森林花語項目2018年迎來300多批次同行參觀，其中不乏行業30強。比如房產大腕丁祖昱，多次在演講中推薦同行一定到鄭州看一次普羅理想國。
09
機會+努力，造就了鄭州本土開發商過去15年的成功，以後呢？
本土開發商再努力，終究勢單力薄。城改模式再盛行，一線開發商終有進來的辦法，城改項目雙品牌盛行就是明證。
TOP30開發商已經全部進入了千億時代，本土開發商去年銷售收入最高的建業為536億元，100強排名42位；本土開發商銷售權益最高的正商為500億，排名49位。除此之外，本土還有5家企業銷售業績在200億-300億之間，分別是鑫苑295億、和昌292億、康橋276億、綠都194億、永威192億。
眼下，一線TOP30開發商來勢洶洶，他們搶人搶地搶錢，大軍過處、寸草不生。周邊都已淪陷，鄭州本土大旗還能打多久，誰也無法預言。
雖說因為種種原因，一線房企在鄭州口碑不佳，2018年市場佔有率也僅有33%。但形勢比人強，資本的力量無可匹敵。一位本土開發商高管甚至悲觀地預言：5年之後鄭州必將是一線開發商的天下！
房地產雖地域性強，對購房人而言，卻也沒必要分本土開發商還是外來開發商。因為來鄭州一線品牌表現不佳，本土開發商又非常努力，所以還是希望本土派能有更好的結局。只是，在和巨頭們的正面廝殺中，鄭州本土開發商能否繼續堅守陣地？
過去15年，抓住城改機遇的開發商迅速上位，但5年後鄭州城改將宣告結束，那時怎麼辦？
各種溫情脈脈的情懷、故事，各種小而美的努力，真的能抵擋千億房企的資本大棒嗎？
時間真的不多了！
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