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上個週末，龍華一個48萬平米的大盤開放全新展示空間，一套房總價500萬至600萬的住宅產品，吸引了很多剛需購房者前去看房。
樓兔子的一位粉絲朋友也是一大早就去踩盤了。人山人海，場面非常壯觀。
但是，這位朋友踩盤迴來後，依然有點忐忑地諮詢我：也非常看好前海，龍華和前海，究竟該買哪裡？
這個問題太簡單粗暴了。
我的回答是：以2003年為買點，前海表現更好一些。以2015年為買點，龍華表現更好一些。
如果以2019年為買點，買哪裡更好呢？咱們慢慢聊。
1、 新城開發兩個波段，踩準了嗎？
事實上，關於龍華和前海樓市的PK，大約2003年我們就已經在談論啦。當時樓兔子還是南方都市報黃金樓市的地產編輯。
一晃眼，快二十年了吧。但過往的樓市故事卻歷歷在目。
大約2003年吧，龍華的錦繡江南推售新盤，如今的深圳北站商務中心區還是一篇空地，當時的名稱是龍華二線拓展區。錦繡江南是最毗鄰龍華二線拓展區的住宅新盤，當時開盤價是每平米大約2400元。
同一年，寶安新中心區的富通好旺角開盤。這是整個寶安新中心區的第一個樓盤，從樓盤一眼望出去，是一片前海灣的灘塗。富通好旺角開盤價也是大約每平米2400元。
眨眼之間，十六年時間過去了。現在龍華的錦繡江南一期二手均價大約每平米4.6萬，寶安新中心區的富通好旺角二手均價大約每平米8.2萬！
漲幅整整相差一倍！你說，買龍華賺錢，還是買前海賺錢啊？
但如果我們以2015年為樓市買點，龍華和前海卻大不相同！
我們知道，2015年可是深圳樓市的大轉折點。2015年3月，深圳新房均價是每平米大約2.9萬，2016年深圳新房均價是大約每平米5萬！這是過去十幾年深圳大牛市裡，極為罕見的驚天一躍。很多人會說，只要在2015年買了房子的，都大賺了。這話一點也沒錯。但買的位置不同，賺得多少還是有很大差異的。
2015年5月，樓兔子的一位朋友去看了龍華紅山站附近的華業玫瑰四季，當時主要推售40至50多平米的小戶型，也有八九十平米的小三房，105平米的4房，少量130平米的5房。當年5月份的開盤均價是每平米大約
2.3萬。現在鏈家的二手房均價是每平米大約7.2萬，高區好房子可以賣到8萬。大約4年時間漲3.1倍。但這位朋友最後購買的是有前海概念的佳兆業前海廣場，大約86平米單價每平米4萬元。如今整個小區二手房報價是每平米8.1萬。大約4年時間漲幅2倍。
我們簡單測算一下，這位朋友首付三成103萬，買前海，4年時間賺了大約344萬。如果以同樣103萬買進龍華，大約可以賺637萬！
很明顯，最近這一波，龍華比前海更易賺錢。
兩個案例，兩個時間買點，為什麼賺的錢差這麼大呢？
原因很簡單：過去16年，龍華和前海的城市開發節奏不一樣。
寶安中心區的高強度開發更早，因此房價爆發更早。龍華是在深圳北站開通之後才開始爆發，最新的超級城市門戶規劃甚至是去年才頒佈。因此，龍華宇宙中心是最近兩三年的事。
這是深圳城市輪動開發、輪動上漲的節奏，你踩準了嗎？
2、 下一個10年，最爆發的是前海！
只講過往的歷史，不談未來預判。那都是假把式馬後炮。
那麼，如果以2019年為買點，買龍華和前海，哪個更賺錢呢？
我們的第一個態度是：2019年，你必須買房。
很多人說2019年是週期天王預測的大買點。其實沒必要這麼虛無縹緲。
2019年，深圳樓市已經嚴厲調控3年之久。3年，真的很久啦。深圳樓市原本就供求矛盾嚴重失衡。3年時間，壓抑了多少購房需求呢？去年深圳新房只成交了不到3萬套。2015年高峰期是6萬套。成交量腰斬！深圳2017年增加戶籍人口60萬，2018年增加戶籍人口大約50萬。顯然，需求是被壓抑的。但壓抑越久，反彈的動力越強！
另外，大環境也比較有利於樓市。美聯儲不再念唸叨叨加息，特大爺也在緩和中美關係。國內最艱難的債務去槓桿也沒那麼大壓力啦，甚至還在談減稅降負、降準降息！
經濟學家管清友就一語道破：老百姓不愛聽實話，但2019年樓市真有繼續鬆綁的可能，一線城市房價沒有泡沫。雖然沒有直接說，但言外之意已經很清楚了：2019，還是趕緊買吧。
我們的第二個態度是：前海會更強，但龍華你才買得起！
接下來的十年，深圳城市建設的重心在哪裡呢？第一重心當然是在前海。
前海正在實踐國際化城市新中心的三年奮戰計劃，這是前海樓市的機會。更重要的是，前海房價現在依然是被嚴厲限控的，因此未來5年至十年的爆發機會很大很大。
但是，我們必須非常鄭重聲明，前海烙餅會很大，但一般人已經追不上了，如果強行上車前海，很可能大餅吃不上，甚至為房所困！
前海的上車門檻，現在基本上每平米10萬至16萬，最好的單位已經上到了每平米25萬以上！在前海買房，起步價1000萬，已經很難買到好品質的房子啦。
在這種情況下，我倒是建議剛需客戶繼續買進龍華。
原因一：龍華你買的起！上車最重要。
以深國際·萬科悅城為例，現在一套78至97平米的住宅產品，總價大約500萬至600萬。剛需客戶以深圳均值的價格，在龍華買一套萬科打造的品質房子，這很不錯啦。
原因二：龍華依然在高速前進！直奔10萬+
很多人對號稱宇宙中心的龍華樓市非常恐高。其實，這是典型的樓市小白心理。強者恆強，不只是在股市，在樓市也一樣是這個道理。
一個新興城市中心的樓市發展，基本上會經歷兩個典型的時期：1，高強度開發驅動價值增長。2，高厚度城市資源驅動價值增長。
簡單白話來說就是，哪裡形成了成片成規模的大量住宅開發，哪裡的房子就一定會有一輪迅猛的上漲。在成片的住宅大開發慢慢減少的時候，一大批公建配套比如學校、地鐵、商業中心、公園、醫院、博物館、藝術館等等設施開始從藍圖變成現實，房價還會再有一波猛烈上漲。
這個模式，我們已經在後海看到了一個完整的週期。恆裕濱城二期二手房半年時間又漲了10%至20%，就是一個例證。
關鍵信息是：龍華正走在第一階段向第二階段過渡的路上！
過去一年，我們看到深圳外國語學校、深圳高級中學北校區已經進入了龍華。其實龍華正在大補學位短缺的問題。和後海的深圳灣小學一樣，龍華將來每建一所中小學，周邊房價都會有一波上漲。
另外，我們還看到，新華醫院、市第二兒童醫院、市美術館新館、市第二圖書館、市科技館等等，市一級的配套也逐漸在龍華落地。
很多人會說，這一個一個的院館，說是市一級，還是區一級，差別意義不大。
其實，差別真的很大！
樓兔子跟你講一個事情：深圳正在實踐中軸戰略。官方的說法是：以深港科技創新合作區為龍頭，以福田CBD中央活力區和深圳北站商務區為雙核心，以福田龍華小中軸為支撐，依託廣深港客運專線，打造南聯香港港島，北接東莞、廣州增城，輻射粵港澳大灣區的“一龍頭兩核心多節點”深圳中軸科技創新大走廊。
讀起來很拗口是不是?簡單來說就是：深圳市政府層面，以科技創新的名義，第一次提出將福田和龍華聯合在一起打造深圳中部中心！
去年，我們說龍華給深圳北站全球招標設計超級城市門戶，有點飄！更多人揶揄龍華是宇宙中心、福田是龍華南。
但深圳中軸戰略明顯是龍華宣言：我才是深圳中心的王者！都說是福田羅湖中心，誰曾想是福田龍華中心呢！
結論：未來十年的最大機遇很可能是前海，但如果你是總預算大約500萬至600萬的剛需客戶，你能追的上買得起的深圳中心，大概率是龍華！
（說明：教育信息截至2018年，學區劃分及入學政策以教育局及學校政策為準；關於地鐵、市政道路、市政工程、醫院等信息來源於龍華政府在線、深圳地鐵公告及百度地圖測距。本文僅代表樓兔子個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
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