“老破小”，顾名思义指的是那些房龄老、外观破、面积又小的房子。
户型一般、环境不好、设施陈旧、没有品牌物业、没有停车场、安全隐患突出......等等问题，一直都是困扰老旧小区居民的“心头病”。
于是，家里闲置着“老破小”的人始终观望着要不要将它出手，而想要买房的人也在考虑它值不值得买？
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南京的“老破小”，主要集中在新街口、鼓楼、大行宫、南湖、迈皋桥、水西门等主城区。某种意义上来说，这些地方是南京人最熟悉的生活区域。
“老破小”最大的优势，便是它们大多数都处于城区内的黄金地段，公交网路发达、地铁贯穿各大主干道；其次，老小区发展历史悠久，各种生活配套应有尽有，娱乐休闲设施齐全，周边的居住氛围十分浓厚。
虽然南京拥有领先于二线城市的轨道交通，但大多数人都觉得：与其去禄口、六合、高淳甚至溧水舟车劳顿，不如选择总价150-250万的市中心“老破小”，况且主城保底的教育、医疗资源也胜于远郊。
因此，对于那些刚毕业的大学生、外来务工人员来说，“老破小”不但没有那么糟糕、甚至能带给他们机会和希望。他们怀抱着“到大城市闯一闯”的念头，纷纷选择在主城区“老破小”落脚。
鼓楼区明华新村二手房价格（部分）
明华新村地段极好，新街口周边，商业、交通齐全。一套面积在55㎡左右的房子，总价200万左右，总价不高，算是南京城里相对较低的门槛了。
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区别于北京上海等地的环线发展模式，南京的发展模式为新城区发展模式。这是一种根据地理环境、产业格局、人口聚居等特点，跳脱主城、定点发展的模式。
相比于新城区，老城区的资源投入力度相当有限。因此，市区的“老破小”价格大多比较稳定，其升值空间与规划的新城区相比，也有一定的层级差距。
那么，这是不是就意味着市区“老破小”没有投资价值呢？
其实，也不尽然。在升值空间相对有限的大前提下，“老破小”的租金价值往往被人忽略，但事实上“老破小”的租售比还不错。
以后宰门西村为例。
目前后宰门西村一套52㎡的小两房，售价在99万元左右；而一套50㎡左右的房子租金在2600元/月左右。租金年收益在2.6%以上，远超南京租房回报率的1.81%。
虽说长期来看相比于房产总价的上涨，“老破小”的租金收益率或许不值一提，但至少在目前租售并举、租赁政策红利趋好的背景下，我们可以换种角度来思考“老破小”的价值。
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买市区“老破小”的，除了手头紧的刚需自住，更多的还是为了孩子上学购买学区房。
而学区，正是南京老小区房价高低的决定因素之一。
隔着一条汉中路，秦淮区的石鼓路小区和鼓楼区的怡景花园小区的房价就有云泥之别。
怡景花园小区是南京一线名校双学区房，小学学区为拉萨路小学，初中学区为南京二十九中。365淘房网站上显示，怡景花园小区目前二手房挂牌均价为80891元/平。
而与怡景花园小区一街之隔的石鼓路小区，因为学区房相对比较一般，小学为石鼓路小学，初中为第五初级中学，目前二手房均价在33397万/平。一街之隔，房价却连怡景花园的一半还不到。
当然，南京的教育均衡还在发展之中。那些位于主城、与一流学区房小区离得近的老旧小区，有时也会出现合并或变成名校分校纳入集团化发展的可能，比如之前南师附小和珠江路小学，五老村小学和三条巷小学。
04
这两年，是老旧小区整治工作的关键之年。
政府明确将“开展老旧小区环境整治，推动多层老旧住宅家装电梯等适老化改造，建成100个省级宜居示范居住区”，列入2018年十件民生实事之一。去年南京市计划整治老旧小区192个，涉及房屋1973幢、居民8.3万户。
举个例子：十字街小区建于上世纪90年代。一直以来，小区都存在配套落后、地面坑洼、墙面脱落、房屋渗漏等问题。
拆除违建、整修房屋、疏通管道、安装路灯、景观绿化、方便停车……
经过整治之后，这些“老破小”就像换了“新装”一样，外立面崭新、道路平整、停车有序，居住的舒适程度丝毫不输郊区的新房。聚集在城市中心，享受齐全的生活配套，保值又有学区优势，经过出新的旧小区重新焕了新颜......这样的老破小，你会考虑吗？欢迎留言说出你的意见吧！
内容来源/ 殷德华时段
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