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■本文作者： 方競馳 北京在明律師事務所
導讀：在徵收維權中，房地產價格評估直接關係到被徵收房屋最終的補償數額，因此它也成為了維權的中心點。在明律師劉璐代理的一起案件中，被徵收人自行委託評估機構對案涉房屋價值進行評估，卻被法院告知其所找的評估機構必須具備司法鑑定資質，否則估出來也不算數。那麼，這樣的資質要求究竟是否有法律依據呢？
根據《全國人民代表大會常務委員會關於司法鑑定管理問題的決定》（2015修正）第二條規定，司法鑑定僅包括法醫類鑑定、物證類鑑定、聲像資料鑑定及根據訴訟需要由國務院司法行政部門商最高人民法院、最高人民檢察院確定的其他鑑定事項。其他類別的評估已經不再要求司法鑑定資質。
【基本案情：評估強拆損失怎麼這麼難？】
李先生的養殖廠與某小學相鄰，因該學校的擴建項目被政府徵收。在沒有簽訂安置補償協議的情況下，李先生的養殖廠就被直接強拆。經訴訟，當地法院判決政府的強拆行為違法。隨後，李先生向文山州中院提起了國家賠償訴訟。被強拆房屋及土地的價值都需要評估來確定，由於第一次評估漏評、錯評多項內容，存在重大瑕疵，經法院核准及原被告協商，同意重新在雲南省內外選定評估公司進行評估。
但是，法院卻對選擇評估機構的資質提出了四個要求：第一，具有司法鑑定資質；第二，具有土地評估資質；第三，具有房地產評估資質；第四，具有資產評估資質。李先生按照法院的四點要求在全國範圍內尋找評估機構，但令人失落的是，在雲南省外很難找到具有司法鑑定資質的評估機構。不僅如此，就連同時具備土地、房地產、資產這三個資質的評估機構也是寥寥無幾，而且均表示不接徵收拆遷類項目。李先生尋找評估機構的過程，如同大海撈針，其中的艱辛也是一言難盡。
那麼問題來了，文山壯族苗族自治州中級人民法院所提出的這一要求究竟是否有法律依據呢？
【律師解析：徵收評估與司法鑑定沒關係！】
在明律師經查詢法律法規獲知，根據《全國人民代表大會常務委員會關於司法鑑定管理問題的決定》（2015修正）第二條規定，司法鑑定僅包括法醫類鑑定、物證類鑑定、聲像資料鑑定及根據訴訟需要由國務院司法行政部門商最高人民法院、最高人民檢察院確定的其他鑑定事項。雲南省2017年1月1日實施的《雲南省司法鑑定管理條例》第三條規定，司法鑑定僅包括法醫類、物證類、聲像資料類、環境損害類以及國家規定的其他類鑑定。這就意味著，土地、房地產、資產類的鑑定不需要具備司法鑑定資質。
而且，在雲南省高級人民法院（2017）雲民終951號《昆明大唐廚師味業有限責任公司與雲南昌德貴汽車服務有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛案》中，雲南省高院認定，對於法醫類鑑定、物證類鑑定、聲像資料鑑定、根據訴訟需要由國務院司法行政部門商最高人民法院、最高人民檢察院確定的其他應當對鑑定人和鑑定機構實行登記管理的鑑定事項範圍之外的其他類鑑定，不再要求取得司法鑑定資質，即具備相應行業資質即可。
在明律師將以上法律規定和案例寫進了代理意見遞交給法院。合議庭經審查並請示雲南省高院之後，不再要求評估機構的司法鑑定資質，也不再要求同時具備土地、房地產、資產評估資質。
說到評估，很多被拆遷人並不是十分重視。其實，評估是整個拆遷過程中最重要的環節之一，評估結果往往對補償結果有重大的決定作用。尤其是在國家賠償訴訟中，評估報告是法官判決的重要依據。因此選擇一家規範並且值得信任的評估機構就至關重要了。在實務中，經常有當事人向律師反映，房屋徵收部門根據名錄提供的評估機構經常有漏評、錯評情況，且行業處罰、複議訴訟記載甚多，根本無法做到公平公正。
因此，在明律師劉璐建議廣大被徵收人，當您的面積較大的廠房、企業用房面臨被徵收時，如果條件允許，儘量先自己找一家正規的評估機構對自己的土地、房屋、資產進行評估，這麼做既能保證房屋資產不被漏評、錯評，得出公平公正的結果，又可以對自己的財產狀況心裡有譜，避免被徵收部門忽悠。更重要的是，這種評估行為是訴前證據保全，一旦政府違法強拆，評估報告所記載的各項數據就是被強拆房屋和財產的直接證據和最直觀的反映，評估結果更是獲得公平合理賠償的重要依據。當然，評估確實需要一定費用，但是，這些費用與被徵收房屋的價值相比就顯得微不足道了。希望廣大被徵收人未雨綢繆，早日做好維權準備，以便獲得公平合理的補償。
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