一二線城市，還是三四線城市？
在2018年底之前，這並不是一個問題。因為不論一二線還是三四線城市，房產價格都在普漲階段。我國房地產行業的20年迅猛發展，已經讓傳統的房產開發商賺到了天量財富。
以恆大、萬科、碧桂園這三家依然在房地產行業奮戰的地產寡頭為例。
恆大的2018年年報摘要如下：
2018年，恆大賺了4678.14億元，同比增長50.25%，其中淨利潤達到373.9億元，同比增長53.41%。
碧桂園的財報摘要如下：
碧桂園在2018年一共賺了3811.4億元，同比增長67.12%；其中淨利潤為346.18億元，同比增長32.82%。
當然，有意思的是碧桂園的研發費用增加了12.24億元。看來搞農業和機器人還是很好玩的事情。
最後，我們看看喊著“活下去”的萬科：
萬科在2018年賺了2976.79億元，同比僅僅增長22.55%；但是萬科的淨利潤是492.72億元，同比增長32.4%。
三家公司的年報數據，說明一個根本問題，那就是一個人（對世界，對自身）的認知決定這個人的生存質量；一個企業（對外部環境、市場）的認知，決定這家企業的盈利能力。
和萬達不同，這三家企業現在無一不是在尋找中國房地產巨量價值窪地的路上。
這無疑正在考研三家企業的認知能力。
三家頂級房產公司的共識
碧桂園說中國有60%以上的顯還沒去，還有廣闊空間。但是自己在高調的搞機器人和農業轉型。
恆大說堅持佈局在人口和資本都淨流入的城市。所以想要搞新能源汽車。當然，和賈老闆曾經站在一起的我國資本大佬，基本上都是含淚離開的。
萬科認為，我國未來還有將近20%的城鎮化率空間，並且現在城鎮化已經開始進入第二階段。即從之前的賺錢進城階段進入到大城市圈安置階段。
三位大佬在不同場合都強調，房地產目前業務穩定，下半年可能會有小陽春，但已經進入下半場。
支持這種觀點的因素有很多，比如下邊這些：
- 房產價格短期上漲較多，購買力透支
- 潛在房產供給較大
- 人口淨流出
- 產業基礎薄弱
- 棚改貨幣化安置收緊或退出
- 三四線項目毛利率低
投資方向-三位地產大佬的分歧明顯
但是，對於未來他們將帶領各自的房產鉅艦航向何方，各自就有了很大分歧：
碧桂園董事局主席楊國強認為三四五線城市仍舊不錯。
中國城鎮化進程遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求將持續。因此，依舊看好三四五線城市的房地產市場空間，因為這些城市的房價是農村轉向城鎮的人口所能夠負擔的。
萬科的鬱亮卻直接把重心放在了一二線城市。萬科一共花1351.4億元買地，其中超過八成在一二線城市。
中國還有近20個點城鎮化率的提升空間，如果說第一階段城市化以農民進城打工為標誌的話，第二階段的城市化將是都市圈化發展。
許家印說的更加直白：
市場已經不存在一二線還是三四線的區分，機會將只出現在強經濟和人口淨流入的城市，不管是一線二線還是三四線。
大佬們已經炒成一鍋粥。屁股決定腦袋，買地的方向指明這些大佬的想法。
萬科看好一二線，碧桂園仍舊佈局三四線，恆大還要再觀察。
那麼，想要買房置地的朋友們，你們同意他們三位誰的說法呢？
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