近幾年小區業主對停車位的需求大幅增加，業主跟物業以及開發商因為小區車位糾紛也屢見不鮮。
小區的業主有沒有優先使用車位的權利？小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢？
在回答這兩個問題之前，我們首先要先弄明白兩件事。小區開發商和小區物業是什麼關係？小區的車位分為幾類？每一類車位的產權是怎麼歸屬的？
先看開發商和物業管理公司的關係。據《物業管理條例》第二十四條規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中，不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，普遍存在“父子關係”。瞭解到這個現象，我們可以這麼理解，在小區的車位上，一般情況下，物業和開發商是利益共同體。當然也不排除，由於某些原因，例如新舊物業管理公司更替時，開發商和物業公司有衝突的情況。
再看小區的車位分為幾類？每一類車位的產權是怎麼歸屬的？根據《中華人民共和國物權法》第七十四條，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
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建築規劃內建設的車位
通過《物權法》第七十四條規定可以看出，建築規劃內建設的車位，開發商有權處分。但是如何判斷車位是否屬於建築規劃內？
判斷一個車位是規劃內的還是規劃外的，只能依據規劃文件，主要是《建設工程規劃許可證》及其附圖。附圖上標示的車位，是規劃內的車位；附圖上未標示的車位，是規劃外的車位。有的建設項目，規劃報建時尚未設計車位，則可以規劃確定的數量為依據，規劃數量之內的，屬於規劃車位。
只有判斷出車位在規劃內，開發商即有權處分。但對於開發商處分權，法律明確進行限制。《物權法》第七十四條，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
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規劃外建設的車位
規劃外車位，通常就是佔用公共道路、綠化帶等公共區域，進行改造的車位。對於規劃外建設的車位，所有權屬於全體業主。開發商在業主共有部分土地修建車位並出售系無權處分。那麼對於這種車位，是否有權收取管理費？管理費應該如何支配？
其實，既然屬於全體業主所有，便應該由業主大會進行決定。在這裡請注意，是業主大會決定，不是物業管理公司。在實際生活中，一般小區都要收取管理費，這是因為防止外面車輛佔用車位，部分業主亂停亂髮，導致小區交通擁堵，造成大家生活不便。
通常收取管理費由物業公司收取，但費用絕不是屬於物業公司，而是屬於全體業主。收取後的用途也要本著取之於民用之於民的原則，其中含前期停車服務設備設施的購置，日常發生的車輛管理人員的人員工資成本、停車系統每月發生電費、維修、維護費用，及對車輛由於碾壓道路、井蓋等小區公共設施所受損壞的維修費用等，如果有剩餘利潤則用來補充本小區建設維修資金，由業主大會決定其使用。並且在每一年度末對所收取和發生的費用進行公示。
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不買車位，不讓進小區做法是否合理？
我們首先要看小區的車位屬於哪種性質，如果是開發商的產權車位，小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是公攤車位，這類車位所有權屬全體業主共有，根本談不上出租和出售。實踐中，小區一般都有公攤車位，因此，不購買車位，不讓進門的做法顯然不合理。
最後，筆者提醒大家，對於出現不購買車位，不讓進門的事件，應和物業公司和平交涉，切不能意氣用事，避免發生肢體衝突
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