炒房，不是掙錢多少的問題，而是能不能回本的問題
房地產是我們國家的經濟支柱，所有人都明白，房價下跌，將對國家經濟造成深遠影響，拉低經濟增長，房地產周邊產業將出現大量失業人員，銀行壞賬增加……；房價繼續炒高，又將對經濟形勢造成擠出效應，全民買房，各行各業的資金全部流入房地產，百業荒廢，房地產一枝獨秀，這也是覺不允許出現的。
另外，試想一下，房價怎麼可能會一直漲下去，一萬、二萬、十萬、二十萬一平……最後這房子賣給誰？誰還買得起？房價一旦超出購房者能夠承受的極限，怎麼賣得出？
房子總歸還是要賣給剛需，只要不想炒房炒成房東，那最後無論轉手幾次，房子總要讓剛需背鍋。 沒有剛需背鍋，房子只能是炒房客左手一個慢動作，右手一個慢動作，左手搗右手的玩具而已。那現在炒房，還有賺頭嗎？各種專家會有各種解讀，總結出來就是兩條：
一，領導說得對，房子是用來住的，不是用來炒的。
二，看漲。好地段的好房子，先建議入手，再建議你入手謹慎。
其實，雖然這中間有很多的經濟知識，我不是專家，專家可能會揣著明白裝糊塗，我只會說我知道的。下面，看看我的計算。
先看看二手房買賣需要交納的稅費：
其一：個人所得稅，此稅需要二手房交易中的賣方支付，需要支付的標準出售的房屋總價的百分之一或者是房屋買賣差價的百分之二十。當然，有一種情況可以不需要繳納此項費用，那就是所售房屋的房產證日期過了5年並且出售的房子是家庭的唯一住房。
其二：契稅，即房屋權轉移時向承受者徵收的一種稅收，需要繳納的標準是如果所購買的房屋是普通住宅且是家庭的唯一住房，當戶型面積小於等於90平米，契稅按房款1%交；當戶型面積大於90平米且小於等於144平米，契稅按房款1.5%交；當戶型面積大於144平米時，契稅按房款3%交。而如果購房的房屋不是普通住宅，不是家庭唯一住房，是商業投資性房產的話，契稅按房款3%交。
其三：營業稅，此稅是二手房交易中的賣方支付，所售房屋如果房產證未滿兩年，營業稅要繳納房款的5.6%，房產證滿兩年，且房屋面積大於144平米，繳納房產交易中收益部分的5.6%。有這麼一種情況可以免繳，那就是所售房屋房產證滿兩年，且戶型面積小於等於144平米。
其四：印花稅，買賣雙方都需要繳納，計算方法是計稅價格的0.05%，如果是個人銷售或者是購買住房暫免徵印花稅。
其五：土地增值稅，不同的城市徵收標準有差別，一般是商鋪，寫字樓，酒店為10%，其他非住宅類房產為5%，注意的是，個人銷售住宅暫時免徵土地增值稅。
其六：登記費，個人住房登記每件80元，費住宅房屋登記為每件550元。
以上就是二手副昂交易產生的稅費及需要繳納的數額，具體情況還要看你所在的城市。
我們不討論通貨膨脹
如果你是全款買房，好有錢，我們不討論，因為只要房價漲幅超過銀行理財利率，你就是賺錢。
假設房子一萬一平，面積100平米，總價100萬，首付三成，七成商貸。下面我們來看看房貸計算器的結果
還款方式：等額本息
還款方式：等額本金
這是網上隨處可見的計算器。可以看到，等額本金相對更合適，支付的利息會少一些。之所以選擇五年，因為上面的稅費，滿五唯一（滿五年，且是唯一房產）稅費最低，炒房成本最小。
目前我所在的城市，基本上都是採用等額本金的方式，少部分是等額本息。
來看一下，五年共需還利息191796元。一次性還銀行596231元。
五年後提前還貸
OK，現在銀行穩健理財的利率大概在4.5左右，五年下來，30萬的首付，放銀行不動，躺著就能變成30*（1+4.5%）^5=373855元。現在你沒有買理財，選擇了投資房產，5年後，房價從一萬變成多少，才能使你把房子賣掉後，也能把30萬變成373855元。
假設五年後的房價，比原來漲了X%。那麼五年後的房價為10000（1+X%），以這個房價我們順利把房子甩鍋，那麼計算公式：
現房價*面積-還銀行剩餘貸款-五年的銀行利息=躺著就能賺的錢
10000（1+X%）*100-596231-191796=373855
一元一次方程，小學難度，得出X=16%
也就是說，如果你現在買房，這套房是你唯一一套住房，不考慮通脹，五年後的房價比現在只要漲16%，就可以繼續炒房。
如果不是你的唯一住房，起碼需要加上房屋買賣差價20%的個人所得稅，或者房產交易總額1%的所得稅。
現房價*面積-差價的20%-還銀行剩餘貸款-五年的銀行利息=躺著就能賺的錢
10000（1+X%）*100-10000*X%*100*20%-596231-191796=373855
得出X=20%
這個目標難嗎？
能力不高，水平有限，不是211，不是985，不是雙一流，僅僅就所知道的東西來進行的計算。感覺比專家上嘴唇碰下嘴唇來的強。很顯然，由於能力所限，本身對稅務也不專業，肯定計算的還有漏洞，這是一定的，但我想就這個提供一點方向。這裡大神多得是，您如果知道怎麼計算的更準確，希望您不吝賜教，別噴我，您教教我。我是真心真心希望能通過大神們的賜教，來通過計算，看出個大概方向，而不是聽專家在那嘚不嘚。
再次申請我的觀點：
房子別再漲了，我也是剛需。
房子別再漲了，我也是剛需。
房子別再漲了，我也是剛需。
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