最近，一則關乎房地產行業命脈的消息讓行業“炸開了鍋”。
媒體報道，一份廣東省房地產協會下發的《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，將上報住房城鄉建設部。
這份材料建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
很快，廣東房協回應稱，這只是一個徵求意見，目前還處於內部討論階段，相關內容只是擬訂。
儘管有關方面及時回應闢謠，但依然是一石激起千層浪。
這是不是預示著實施近25年的商品房預售制度或將面臨改變？
這對於普遍依賴於預售資金、且本就負債率極高的中國房企來說，是好事，還是壞事？
即使預售制是在醞釀中，對房價的走勢又會影響幾何呢？
山雨欲來風滿樓
這份備受矚目的《通知》稱：
廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住房城鄉建設部。
當晚，廣東省房協相關人士表示：
該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。
住建部房地產市場監管司相關人士同樣表示：
情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。
不管其他省份是否跟進，現在大家心裡多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態，是否暗示著商品房預售制度退出已經進入高層考量。
預售制簡史
1994年，我國出臺《房地產管理法》，其中提出“商品房預售制度”，這就是“賣樓花”在內地的變形。
商品房預售制，伴隨中國房地產已有25年。在住房短缺時代，預售制提高週轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。
眾所周知，一棟高層建築，從拿地到完工一般需要兩年時間。而在“賣樓花”模式下，香港最早只要項目立項就能對外開售，而內地則要求建設設1/3層左右時即可對外預售，而這個時間週期一般都是半年左右。
半年就能開賣，購房者付了定金，銀行給了貸款，開發商輕輕鬆鬆拿到現款，同時還能以既有資金再度放大銀行貸款，然後進行下一輪開發。
房地產的高週轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。
預售制的利弊
預售制有什麼好處呢？
有了預售制，開發商就能繼續拿地開發了，因為花三五十個億拍塊地，轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款，現在如果現樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個週期就延長了，對開發商的資金考核壓力也大些，開發商去拿地也要掂量掂量了。
同樣，有利也有弊。
一旦預售證辦理了以後，房子賣出去了，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋質量也難以得到把控，業主們維權難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鍊斷裂，房子爛尾，業主們辦不了房產證更是頭疼。
如果取消預售制，意味著拐點來了嗎？
取消預售制，最直接的影響就是房企週轉速度變快，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
政策信號往往比市場更具有強大能量。
別再對房地產行業抱有幻想，不要被偶爾貌似政策鬆動的跡象迷花了眼。
地產作為中國超發貨幣的蓄水池，其階段性歷史使命已經完成，在全球加息縮表週期下，房地產迴歸居住屬性是國家戰略，提出共有產權，增加保障房供給，取消預售制度等系列政策，都是為了讓房地產迴歸本源。
順應經濟週期，不與政策趨勢對抗，房企已經開始謹慎拿地，投資者也越來越謹慎。在這一輪調控之後，或許會有一批的中小房企倒下來。
現金儲備充足，土地儲備結構安全係數高的房企，才能在經濟轉型中活下來，迎接下一個週期。
現在，預售制會不會成為“最後一根稻草”？無論怎樣，在“房住不炒”的大背景下，行業的洗牌在所難免。
問題來了，房價將何去何從？
很多人擔心，預售取消，住宅出讓週期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價上漲。
這顯然是過度擔憂。
影響房價的根本因素在於兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。
有沒有預售制，在其中的分量並不大。
否則，過去25年，預售制大行其道，最近開發商高週轉更是進入極致，可見有半點阻止了房價的上漲？
當前，樓市已經進入冰封期，最大的制約因素不在於供給，而變成需求不足。
說一千，到一萬，也需要謹防“取消預售制”所產生的“蝴蝶效應”。
當前，主要城市的房地產供應依然是處於緊缺狀態，如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價上升。
跟房產稅一樣，預售制的政策調整，不會一蹴而就，應該循序漸進。
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