八年以來，我在這條街一邊開著美容養生館，一邊看著周圍的商鋪不斷更換門庭開了又關關了又開。唯獨街那一頭開餐館的老張卻屹立不倒，而且比我活得還久開了整整十年。漸漸地我們就成了朋友，我就把交往中他透露的餐館點點滴滴的經營之道彙總成文，陸續發表出來供大家閱覽。
今天發表第五期，老張開餐館的選址步驟（下）。前面四期鏈接放在了本文的結尾處。
老張在和我分享如何選址商鋪作為開餐館的選址時，總是愛強調這樣的一句話：不是所有店面都能夠用來開餐館的。為什麼這樣說呢，他認為合格的商鋪還有三點容易被忽視：
首先，餐館店面內部要有廚房、洗手間、煙道的分區。有些商鋪原本是沒有廚房和煙道的，往往是房東為了出租自己私自接出來的煙道，結果又把消防通道給擋住了，這樣一來就會存在隱患。最低標準就是廚房要有合規的上下水道和煙道，這個很重要。
其次，往往容易忽視商鋪的建築類型。不論是沿街商鋪還是室內住宅，都必須具備商用或者商住兩用的規定，這在選址小區開餐館的時候非常容易遇到這樣的問題，經常簽下合同付了定金後發現不合適就比較麻煩了。
再者，有些地段附近人流量雖大，卻存在地域性的行動特徵。 有些地方人流量雖然大，如工廠林立的地方，想當然地以為這些工廠裡地工人都會是潛在消費者。但實際上，這些工廠都有免費的職工食堂，而且工廠有嚴格的門禁，員工不能隨意出入，外出就餐的時間段就會比較短。在譬如說部分寫字樓區內部員工，多數為銷售、記者等每天外出的工作性質。中餐的高峰期就不會有那麼大的客流。
是整體轉租還是隻租空店？
一般情況下，成熟的商圈裡開餐館很難遇到毛坯未裝修的空鋪，多數時候都是遇到合適的“旺鋪轉讓”。如果上家也是做餐飲生意的，就會遇到一個問題，是整體盤租，還是隻租空店。這裡我們做一個簡單的二者對比：
- 只租空店必須付出更多的裝修設計等時間成本，很有可能提高初期的資金投入負擔。
- 原有店鋪遺留潛在風險的承擔，其中包括原有設備的可用性和完整性，和做垮的原因在顧客中的印象。
- 還是和預計開張營業餐廳的定位有關，如果是做沙縣小吃之流，換個門頭就可以繼續開始營業了。
- 我個人認為，重格局、重硬件基礎為主，軟裝等配套可以自行升級配置。
經過老張的一番探尋和考察，最終還是選定了我們現在這條商業街，毗鄰幾個大型小區，而且是通往沃爾瑪地鐵站的主要步行街。
與房東簽訂租鋪協議有學問嗎？
當然有的。商鋪房東雖然不懂經營，但是每天都在研究實體店的盈利空間。藉此來實現它最合理的“漲租”計劃。一般情況下，3-5年的租約是比較合理的，如果願意籤更長的也好。因為照過去十年的情形來看，每年5-10%的遞增是遠遠低於租約到期後，一次性上漲50%以上的商鋪租金。老張每次總是感嘆，我們這條街鋪租已經漲到了500元/平/月的標準之上了！
簽訂轉租協議的過程中的陷阱
第一次創業的人，在輾轉反側多次考察最後簽約的時候。總是心懷美好幻想，忽視了當下的細節，這裡就提醒一下大家容易發生的忽略點：
- 租客轉租時一定要連同房東同時在場簽約。
- 到房產部門、消防部門、環保部門、街道辦事處瞭解，是否存在開餐廳擾民、符合法律法規，手續齊備。
- 上一家的租鋪店主應繳稅費是否已交清。
- 水電費是否交清能夠正常使用。尤其是小區鋪面商業用電的功率容量很重要。
- 店鋪是否存在抵押、擔保等容易出現經濟糾紛等隱患。
- 轉讓費必須在合同等相關手續辦理完畢，所有鑰匙交接完後支付，交付後可以考慮換鎖。
今天就分享到這裡，我們改天繼續。本文預計全程十章左右，我自己平時開店，業餘時間愛好寫寫文章。不是專業的培訓策劃公司，寫不出那些條條框框的大道理。拜託各位網友覺得有價值多幫我關注轉發點贊，希望傳播更多有價值的實體創業故事給到大家，帶來啟發與收穫！
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