今天是中秋节假期后第一天，很多投资者的假期综合征还没结束，就赶上了中国股市的一次下跌。
仔细研究，这次下跌的原因，还没那么简单，带动大盘大跌的股票很多都是地产股！
保利地产，万科，泰禾，华夏幸福等一线地产股重挫！
还记得上一次，我们看到一样景象的时候，就是传闻中的国开行收紧“棚改货币化”，遏住巨额货币流入商品房的咽喉。
这一次，又是因为啥？
我们回到消息发布的9月21日晚上。
当晚，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。
广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
炸锅了！商品房预售改现售！这如果真的实施确实是个重磅消息，因为这将改变整个房产企业的发展逻辑，影响确实巨大。
面对这则刷爆朋友圈的传闻，广东省房地产协会也就此向当地媒体回应：这只是征求意见，大家可以提建议或保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇”。
虽然目前只是征求意见，但这个提法，让人不禁为房产企业捏一把汗。
那么，我们就来研究下，这个预售改现售有何影响，房产企业到底在怕什么，对购房者好不好，房价能涨还是能跌？
先来了解一下，商品房预售制度。
商品房预售制度，讲人话就是“买期房”，即是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。
我国现在执行的商品房预售制度起始于1994年，设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解这个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。
实践证明，商品房预售制度加速了整个房企的资金周转，提高了资金使用效率，的确推动了中国房地产行业的大步前进。
那么，既然这么好的预售制度，为何要提出取消？
来看看文件中怎么说。
广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
啥意思？就是说，预售制度的弊端也有不少，一方面会造成烂尾楼，违法违规销售等不良行为，导致交易不公平，购房者利益受损。
另一方面，在商品房预售制度下，企业进入房产开发领域的门槛就降低了，我盖楼几层，就可以开卖，回款速度快，不需要那么多资金实力，所以就出现了低效率竞争，房屋质量会降低。
另外，第二段话，说的是各种风险，为了表达一个意思，那就是，在预售制度下，开发周期一般几年，购房者在拿到房屋前，几年内房价真的大跌了，房产企业把房高价卖了，购房者吃亏了，消费风险，金融风险就被转嫁到对房价判断能力不强的购房者身上了，而购房者往往都是从银行贷款买房的，这就把风险带给了银行。
有人说，商品房预售制度使得房企可以有效转嫁风险给银行和购房者。这是不能不防的！
预售改现售，对于房产企业有何影响呢？
如果取消预售制了，开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目，一个小开发商，有预售制时，本来2年时间10个亿可以开发2个项目的，取消预售制后，2年时间10个亿只能开发1个项目了。
房产企业想要快速开发，预售快速回款，再去开发其他楼盘，加杠杆促业绩的事儿，基本上成为过去。
从这个角度来看，取消预售制度，将给房企带来更大的资金压力，回款速度变慢，导致其资金链可能面临压力，利息成本上升，开发项目减少，业绩降低，我们不难理解，为何房企会因此大跌了。
那么，对购房者而言呢？好事儿！
这就意味着，买房不用等，现房，一手交钱，一手交房，现房拎包入住。同时，减少了未来交房的时候，楼价大跌导致的纠纷和资金风险，一举两得。
但是，还有一点可能会出现变数。那就是，商品房预售，价格往往会比现售低10%左右，现售之后，我们可能要花更多的钱。这与房产企业成本上升有关系，现售房价可能出现不同程度上涨。
当然，你贷款购房等待现房的过程，也是计息的，如果这也算进去的话，我们通过现房交易成本或将减掉一部分。
对于房价呢？
这个制度如果快速实施，短期而言，还真的可能推高房价。
原因很简单，看供求关系。取消预售之后，只有现房才准许销售，那么，短期上市的现房可能会出现短缺，供不应求，大家一起抢房的情况会时有发生，房价会被推升。
由于开发商资金周转速度变慢，开发项目变少，商品房供应量可能下滑，或将影响居民中期预期，导致楼价上涨。
但是，假如未来“时机成熟”，推出这个制度，也并不会对房价构成太大影响。
比如，当某些地区，商品房供应过剩，存量房很多的情况下，实施现房销售就是没问题的。
再比如，北京市统计局发布的最新数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。
北京商品房销售面积大降低，原因在哪儿？假如最主要原因，在于需求不足，而不是供给不足的时候，实施现房销售，也不会对房价构成太大影响。
当然，这个“预售改现售”的征求意见，可能正在释放一种预期，当这种预期被合理控制引导的之后，购房者能够依据经济周期做出理性判断，不再盲目跟风的时候，房价就不会因为一个政策出现暴涨暴跌，那也是“房住不炒，保证刚需”的关键所在。
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