今天是中秋節假期後第一天，很多投資者的假期綜合徵還沒結束，就趕上了中國股市的一次下跌。
仔細研究，這次下跌的原因，還沒那麼簡單，帶動大盤大跌的股票很多都是地產股！
保利地產，萬科，泰禾，華夏幸福等一線地產股重挫！
還記得上一次，我們看到一樣景象的時候，就是傳聞中的國開行收緊“棚改貨幣化”，遏住鉅額貨幣流入商品房的咽喉。
這一次，又是因為啥？
我們回到消息發佈的9月21日晚上。
當晚，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
炸鍋了！商品房預售改現售！這如果真的實施確實是個重磅消息，因為這將改變整個房產企業的發展邏輯，影響確實巨大。
面對這則刷爆朋友圈的傳聞，廣東省房地產協會也就此向當地媒體回應：這只是徵求意見，大家可以提建議或保留，摸底各房企的想法而已，“八字還沒一撇”。
雖然目前只是徵求意見，但這個提法，讓人不禁為房產企業捏一把汗。
那麼，我們就來研究下，這個預售改現售有何影響，房產企業到底在怕什麼，對購房者好不好，房價能漲還是能跌？
先來了解一下，商品房預售制度。
商品房預售制度，講人話就是“買期房”，即是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者，並由購房者支付定金或者房價款。
我國現在執行的商品房預售制度起始於1994年，設立的初衷是通過縮短房地產企業資金迴流的週期，來緩解這個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。
實踐證明，商品房預售制度加速了整個房企的資金週轉，提高了資金使用效率，的確推動了中國房地產行業的大步前進。
那麼，既然這麼好的預售制度，為何要提出取消？
來看看文件中怎麼說。
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
啥意思？就是說，預售制度的弊端也有不少，一方面會造成爛尾樓，違法違規銷售等不良行為，導致交易不公平，購房者利益受損。
另一方面，在商品房預售制度下，企業進入房產開發領域的門檻就降低了，我蓋樓幾層，就可以開賣，回款速度快，不需要那麼多資金實力，所以就出現了低效率競爭，房屋質量會降低。
另外，第二段話，說的是各種風險，為了表達一個意思，那就是，在預售制度下，開發週期一般幾年，購房者在拿到房屋前，幾年內房價真的大跌了，房產企業把房高價賣了，購房者吃虧了，消費風險，金融風險就被轉嫁到對房價判斷能力不強的購房者身上了，而購房者往往都是從銀行貸款買房的，這就把風險帶給了銀行。
有人說，商品房預售制度使得房企可以有效轉嫁風險給銀行和購房者。這是不能不防的！
預售改現售，對於房產企業有何影響呢？
如果取消預售制了，開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目，一個小開發商，有預售制時，本來2年時間10個億可以開發2個項目的，取消預售制後，2年時間10個億隻能開發1個項目了。
房產企業想要快速開發，預售快速回款，再去開發其他樓盤，加槓桿促業績的事兒，基本上成為過去。
從這個角度來看，取消預售制度，將給房企帶來更大的資金壓力，回款速度變慢，導致其資金鍊可能面臨壓力，利息成本上升，開發項目減少，業績降低，我們不難理解，為何房企會因此大跌了。
那麼，對購房者而言呢？好事兒！
這就意味著，買房不用等，現房，一手交錢，一手交房，現房拎包入住。同時，減少了未來交房的時候，樓價大跌導致的糾紛和資金風險，一舉兩得。
但是，還有一點可能會出現變數。那就是，商品房預售，價格往往會比現售低10%左右，現售之後，我們可能要花更多的錢。這與房產企業成本上升有關係，現售房價可能出現不同程度上漲。
當然，你貸款購房等待現房的過程，也是計息的，如果這也算進去的話，我們通過現房交易成本或將減掉一部分。
對於房價呢？
這個制度如果快速實施，短期而言，還真的可能推高房價。
原因很簡單，看供求關係。取消預售之後，只有現房才准許銷售，那麼，短期上市的現房可能會出現短缺，供不應求，大家一起搶房的情況會時有發生，房價會被推升。
由於開發商資金週轉速度變慢，開發項目變少，商品房供應量可能下滑，或將影響居民中期預期，導致樓價上漲。
但是，假如未來“時機成熟”，推出這個制度，也並不會對房價構成太大影響。
比如，當某些地區，商品房供應過剩，存量房很多的情況下，實施現房銷售就是沒問題的。
再比如，北京市統計局發佈的最新數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。
北京商品房銷售面積大降低，原因在哪兒？假如最主要原因，在於需求不足，而不是供給不足的時候，實施現房銷售，也不會對房價構成太大影響。
當然，這個“預售改現售”的徵求意見，可能正在釋放一種預期，當這種預期被合理控制引導的之後，購房者能夠依據經濟週期做出理性判斷，不再盲目跟風的時候，房價就不會因為一個政策出現暴漲暴跌，那也是“房住不炒，保證剛需”的關鍵所在。
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