今日問題
問題：「現值」+「期待」是賣房的本質？！
學員：有一套清房（S中環內一點點，31平，距離地鐵口500米，老破小，5樓的三樓，朝北，房齡很舊）。
未來有動遷因素但是具體時間未定，銀行評估價是170萬（可能由於動遷因素加成，假設市場價可以在200萬成交）。
我們假設5年後動遷，5年房價總價漲幅在50%，動遷補償按照當時銀行評估價的2倍現金補償，也就是5年後會補償170*150%*200%=510萬。
方案一：目前按照200萬出售，在上海進行其他投資，200萬現金購買600-700萬標的，如果5年的漲幅同樣是50%，300-350萬利潤（假設之後的房票和貸票足夠）；
方案二：等未來5年拆遷，取得510-170=340萬的利潤，年化也有30-40%，兩者方案該如何選擇？
Art：賣房子，本質上是賣兩個東西：「現值」+「期待」。
當你賣一個有動遷可能性的老公房，主要賣的就是「期待」。但「期待」這個東西跟「現值」不一樣，隨著時間所產生的起伏非常大。
在牛市的時候，買方很願意在補漲期加價買「期待」。但在熊市的時候，買方對「期待」的購買意願，就大幅下降。所以，不建議現在賣。
因目前上海房市正走進最深的成交地獄期，但，也未必要等到5年後賣。
前陣子和北京的拆遷律師頻繁的交換意見，目前的拆遷法規有逐漸修正補貼程度的可能。
以北京為例，某些動遷案已經採取只補貼「房」而不補貼「錢」的狀況。當然，上海的動遷現況，身處開發商的你一定更清楚。
但請注意！上海動遷公遷&私遷的法規&市況，是否有調整的跡象。
兩年後，上海房價開始復甦後，看看你動遷房的「期待」，在市場上是否能估個更好的價格，到時你可能要頻繁的關注（起碼雙週為一單位），當地的動遷房市場是否已開始復甦。
當然，因你的動遷房只有31平米，如果不想那麼麻煩，就現在賣賣看吧！
畢竟，把精力放在大的資產上，才是正確的資源分配方式。
以上，說明完畢！
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