在持續發燒了二年之後，房地產市場在2018年將開始分化。有一些城市會快速縮量，又有一些城市會持穩。今天筆者只針對一線城市的房地產城市展開論述。
北上廣深一線城市由於土地最具稀缺性，且人為控制人口增長、土地供應，及最嚴的購房條件等等，是其他二三四線城市無法比較的。這些條件對於短期來看可能是利空，但長期來看卻是利好。未來隨便開一個口子就能起到穩定房價作用。
在中國經濟保持持續中速增長、不出現系統性金融風險的情況下，一線城市在未來幾年時間裡都應該是最穩定房地產市場！
上海2018房地產市場
在上海城市總體規劃批覆中明確，常駐人口數量從現在的2415萬到2035年控制在2500萬以內，十多年的人口淨增長量只有85萬。建設用地也是到2035年要控制在3200平方公里以內。
一般目前強二線城市的人口增長率在1.5%~2%的範圍，而2016年上海的人口增長率只有0.19%。人口增長是房地產購買的原動力，控制了人口增長也就是減少了剛性需求購買力。
上海土地面積控制在3200平方公里，那麼上海的城市城市化半徑應該控制在30公里左右。建議在投資時不要超過這個區域，超過太大的範圍就是變成購買不是上海房產，而是上海都市圈房產。
上海都市圈應該主要還是以上海中心區到外圍區的可達性在半個小時左右的範圍為投資最佳，按目前城際高鐵的速度，半小時可達性估計距離為80公里的範圍。
鞅論觀點：投資上海房產應以人民廣場為中心半徑不要超過30公里；
投資上海都市圈極限半徑擴大到80公里。以平湖、嘉興、吳江、蘇州、常熟、啟東等城市為邊界，而南通、無錫等地達到100公里以外屬於偏遠地區。
2018年上海都市圈範圍的購房機會如何？上海市區通過房產稅控制房價增長，2018年市區上漲或下跌的空間不會太大，在短期內投資價值不強，但中長期還是看多。
周邊房產由於2017年上漲幅度較大，未來還具有一定的下跌空間，不建議追高。
但上海在近年內一定會像北京、上海一樣擁有飛地，而飛地就是上海都市圈範圍內具有最大房產投資價值的地方，南通和嘉興的可能性較大，啟東和嘉善、平湖等地應該是首選。
北京2018房地產市場
雄安是北京都市圈最大的亮度，同時對於其它周邊地區如廊坊、唐山、天津等地卻是利空。
北京未來土地控制在3200平方公里，到2020年常駐人口控制在2300萬以內，2016年人口淨增長2.4萬人，增長率僅0.11%。
從土地和人口控制規模來看，北京的土地開發密度為20%，雖然密度不高。但土地的稀缺性和人口控制依然存在，人口的控制意味著剛性需求的制約。
北京的腹地半徑也是在30公里。
北京也從增量發展轉變為存量管理階段，房產稅一定會在後續進行逐步完善。北京憑藉全球城市地位，更是擁有總部經濟、金融中心、文化中心、科技創新中心的地位，穩定房價應該不是什麼難事。
北京都市圈周邊的投資價值也應該在80公里的極限範圍，尤其是固安、涿州等地不僅在新機場的輻射範圍，更是北京到雄安的通道上，應該是具有一定的投資價值之地。
廣州2018年房地產市場
根據廣州總體規劃批覆的要求，到2020年常駐人口規模控制在1800萬，土地控制在1772平方公里以內。腹地半徑也在25~30公里。
這裡出現了一個問題，從人民公園引出8公里不到的地方就進入了佛山地界，並且15公里不到的地方就是南海中心區千燈湖總部及科技集聚區，到佛山市政府也僅20公里。等於廣州的25公里腹地把佛山的主城區全部覆蓋。
意味著在分析廣州房地產市場之時，離開佛山來分析是沒有意義的。因此，筆者用廣佛同城來進行分析。
廣佛的人口在2150萬人，土地面積11231平方公里，排在北京之後。2016年的人口增長量53萬人，人口增長率在2.66%。GDP總量為28604億，GDP增長率為7.7%。
從人口增長來看廣佛房地產應該極具增長潛力，但GDP的增長率今年前三季度只有7.7%，主要是人口增長帶動的GDP增長，並且還只比北京、上海高出1%。顯然廣佛的增長率不高， 轉型還沒有真正完成。
未來是否可以在科技產業及現代製造業上有新的突破，這就是廣佛的希望所在，也是投資價值所在！
若可以突破發展的瓶頸，那麼廣佛核心區的房價將會跟上北京、上海的節奏，假如不能突破瓶頸，保持目前增長狀態，那麼穩定目前房價還是可以的。
核心區具有投資價值之地應該還是在廣佛交界處的佛山靠鄰廣區域，及增城區域。廣佛都市圈的外圍投資應該是首選南沙，再就是清遠、銀盞等區域。
深圳2018年房地產市場
深圳全域都是主城區，估計已找不到窪地了。最近深圳出臺5年限賣政策，也有效地抑制了投機行為。
深圳是一個移民城市，在1200萬的常駐人口中僅有400萬為戶籍人口。因此大部分人來深圳是奔著錢來的，一旦失去吸引力很多人會捲鋪蓋走人，投資風險還是很大的。
但深圳的人口雖然只有1200萬，但深圳中心帶是沿著深圳河一路從東往西發展，現在的新中心在前海。以前海為中心40公里的直角內，相對於園那只有1/4 的土地面積。因此，腹地半徑會大一些，而且密度卻是最高的。
深圳區域範圍在2018年應該沒有太多房價上漲機會，但深圳周邊的溢出效應是極其巨大。廣深科技創新走廊下的東莞是首選，看好深中通道對岸的中山，及大亞灣區域的房產。
北上廣深四個一線城市具有土地資源稀缺、人口高密度、經濟地位高，雖然房價已經高不可攀，但相對於已經漲了一輪的二線城市，一線城市還是更具有投資穩定性。
從這四個城市來看，廣州價格最低上漲機會最大，深圳土地資源最稀缺排在第二，再是上海和北京。
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