產業地產即以產業為主導的地產項目，通過整合資源、引入資本及規劃運營，打造產業集群並實現產城融合，以此改善區域環境及提升城市競爭力。以產業為核心，地產為載體，根據城市規劃，有機整合自然、社會、經濟等資源，綜合開發、集約化經營的新興產業形態。其來源於最初的工業園區，工業園區又發展為工業地產，鑑於工業地產發展存在諸多問題，企業及專家學者開始尋求更加科學的發展方式，並將新的開發運營載體稱為產業地產。
一、產業地產開發思維
與房地產相比，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運營更為困難、複雜。產業地產行業如今已初具規模，但隱憂依然存在。政府、開發商和入駐企業三個角色的合作與博弈，是園區成敗的關鍵。產業地產開發需要新思維：產業思維、社區思維、金融思維、互聯網思維。
1.產業思維
園區開發者始終將產業發展而非地產經營放在園區開發的首要地位。開發者始終保持將產業做大做實的心態,認真、科學地制定園區的產業發展規劃,並按照產業發展規劃制定園區招商策略。園區開發者具備一定的產業服務能力，圍繞上下游產業鏈及企業生命週期可衍生出形式各樣的生產性服務需求，通過產業服務增加園區的盈利空間，同時增強園區吸引力
2.社區思維
過去，園區過分強調經濟功能而忽視社會功能，難以滿足人的基本需要。未來，更強調人的因素，更強調社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區裡面能夠真正體會到產業、生活相結合，產業與城市相結合。
3.金融思維
融資層面：分為政府層面和市場層面兩部分，政府層面是指園區開發融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局；市場層面為園區開發融資將更多的向REITS方向發展,以降低融資成本
聚資層面：通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、.上市服務等措施,打造園區融資基礎環境,構築融資服務平臺，構建園區產業發展的資金蓄水池
投資層面：開發商發揮入駐企業優勢,採用產業投資基金或物業入股方式對成長型企業進行孵化培育,待孵化企業被併購或上市後,通過分享成長紅利獲取資本增值,形成既當”房東”又當“股東”模式。
4.互聯網思維
專注：即園區定位，產業園區應該根據自身資源稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注於所定位的功能與產業。
極致：即園區效率，利用互聯網打造電商平臺，不斷集聚產業資源，優化產業組織，陶曉、無邊際地把各種信息對接起來，提高園區產業效率。
口碑：即園區招商推廣，突出傳統招商模式，園區通過微博、微信等形式進行微營銷，同時通過粉絲效應打造圈層社區，形成良好地業界口碑。
快：即園區對客戶相應迅速，通過建設雲平臺等智慧終端最大限度集成服務功能，使園區更加服務化、智能化、以最快速度高效解決客戶問題，滿足客戶需求。
二、重點園區分析
不同的企業，經營產業園區的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業在市場中游刃有餘，對入駐企業提供的服務無微不至；有的企業善於與政府合作銜接，能夠提供大量的優惠政策。
1、華夏幸福-固安產業新城
華夏幸福創立於1998年，主要業務分為產業園區和房地產開發。而產業園區業務包括產業新城和產業小鎮，是華夏幸福的核心業務和競爭優勢。華夏幸福旗下的產業園區主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業。據統計截至2017年末，華夏幸福在中國境內共有53個產業園區，主要集中在京津冀與長三角地區，分別有14個和18個產業園區，其中在營10個園區，在營建築面積約為9.62億平方米。
而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位於北京天安門正南方向50公里，於2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業，招商引資額超過1400億元，約30家高校科研機構落戶。園區主要產業包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫藥以及智能網聯汽車等高科技產業。
在固安產業新城的開發中，華夏幸福採用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區域地方政府委託，與其簽訂長期性的的合作開發協議，為園區提供包括規劃設計與諮詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業也有相應的產業發展服務，包括公司在委託園區內進行的產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務、產業升級等。
這種上承政府，下接企業的開發商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業和地方發展的要求，實現企業的園區落地。
盈利模式
華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規劃設計與諮詢、土地整理、基礎建設、產業發展服務、以及城市運營維護等。
入駐企業上繳費用成為園區收入，地方政府按照國家規定繳納至地方財政後，按約定比例留存，剩餘部分納入財政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發建設方面，開發商是作為連接政府與入駐企業的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發商與入駐企業的中間人，這樣的合作關係既能夠提高生產效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。
同樣地，華夏幸福也在園區內建設了房地產項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現區域產業與人口的導入，提升區域粘性，是產業地產的合理補充與完善。華夏幸福也將園區的房地產業務與產業園區業務並列為其核心，讓房地產與產業園協同發展。房地產項目既滿足了園區居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。
值得一提的是，華夏幸福在固安區域提供的城市運營維護不只是一般城市管理人員能夠提供的服務。教育體系從幼兒園到中學均有覆蓋，為園區工作人員的子女教育提供了方便；醫療體系中有一家三甲醫院（幸福醫院）；文體休閒體系中建設有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規劃館等文化場所；商業與商務體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產品市場與原材料，固安新城內部的大部分服務基本可以自給自足。
2、億達-大連軟件園。
億達成立於1984年，總部位於上海，在1998年涉足產業地產領域，開發大連軟件園。憑藉運營大連軟件園的經驗，又在接下來的近二十年中開發和運營了包括大連騰飛軟件園、天津濱海服務外包產業園等15個城市30多個軟件園區和科技園區。
截至2018年6月大連軟件園數據
大連軟件園位於大連市老城區西南，於1998年奠基，是中國首個“官助民辦”園區。截至2018年，大連軟件園一期佔地面積為3平方公里，已竣工面積63.7萬平方米，出租率達94%。同時共引進企業800餘家，創造了8萬個IT崗位和數萬相關行業崗位，擁有有效發明專利1300多個。
與固安產業新城有所不同，大連軟件園的快速發展是依託單個行業的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際產業分工的趨勢，以日本市場為主發展服務外包，吸引的日本企業包括松下、索尼、日立等巨頭，帶動了整個大連軟件產業的興起。在進入21世紀之後，又將IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區，開拓了歐美市場。
園區的優惠政策
在給大連帶來大量的就業與稅收收入的同時，大連也給予了大連軟件園大量的優惠政策。包括對於重點或高科技企業實行10%-15%的所得稅減免、用於研發的企業自用軟件與出口創匯的高新產品增值稅零稅率、技術相關服務與收入免徵營業稅、高水平人才便捷落戶以及關稅減免、政府補貼與企業獎勵在內的優惠政策，讓大連軟件園內的企業得到了實惠，也因此得到了迅速的發展。這是政府與開發商的互信合作，也是官助民辦模式的典範。
面向企業的服務
2017年，大連軟件園搭建的人力資源服務平臺全面開始運行。面向?80?餘家入園企業提供了人才對接、人才培訓、行業人才數據分享等對接服務。隨後還推出“就業一公里”實訓項目，面向企業，對接校園資源，針對即將畢業的大學生，提供就業前的培訓輔導，滿足了園區企業的大量人才需求。
同時，園區行政事務平臺為客戶提供政策諮詢、行政代辦、項目申報等平臺服務，而企業定製平臺則就企業的個性需求提供支持，包括策劃企業週年慶典、合作儀式，年會定製等服務。
細緻化的服務提供能夠滿足企業的不同需求，也能通過企業的發展最終使得政府和開發商同時獲益，是一石三鳥之計。
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