正如每個男人心中都藏著一顆硃砂痣一樣，每個住高層的人心裡都有個洋房夢。別墅可以先放一放，畢竟路要一步一步走，飯要一口一口吃。從高層到洋房，是每個城市中產在財富積累上升期的“小目標”。別墅如女神可望不可及，洋房就像鄰家美女，努努力，機會還是有的。
洋房在濟南，尤其在市區是稀有資源。畢竟，哪個開發商不期待用有限的地掙無限的錢，房子自然越高越好。喜歡洋房，18層小洋樓要不要來一套？還別說，真有人一平多花一兩千只為住哪怕是18層的小洋樓。可見，見多了高樓大廈，接地氣的產品多麼受市場歡迎，更不用說11層甚至6層的洋房了。
洋房有很多優點，更低密，更高的舒適度，更好的戶型，以及更高的得房率。算筆經濟賬，同樣130m²的建築面積，按照高層25%左右的公攤來計算，使用面積只有97.5m²，而按照洋房13%公攤計算，使用面積卻是113.1m²，相差15.6m²。儘管洋房價格通常略高，但面對洋房還是高層的抉擇，若錢有餘力，這筆經濟賬還是值得一算的。
除了算清經濟帳，買洋房也要擦亮雙眼仔細挑選。要知道，不是所有冠上洋房之名的都是真洋房。一般來說，洋房指的是6層以下多層板式建築。不過樓層和容積率對於洋房的定義正在逐步泛化，市面上很多十層左右項目也被稱為洋房。本篇中，洋房的範圍覆蓋會到11層以下產品，至於18層的，不予考慮。
2018是濟南改善型住房爆發之年，洋房產品東南西北四處開花。本篇將從各區域挑選代表性洋房產品，僅供購房者參考。
南
華潤公元九里
提到洋房產品，第一反應應該在南城。原因無他，自然環境優越，連綿起伏的群山和嚴格執行十多年的“南控”政策，讓南城成為眾多改善客群首選。華潤公元九里正是今年爆紅的南部改善樓盤。
在激烈的南城市場中，真正送華潤公元九里上頭條的是它19800的開盤價和六層洋房的產品搭配。價格很重要，卻不是全部。畢竟，吸引來客戶後，促使他們購買的，還是足夠的產品力，性價比。
（興隆山實景拍攝）
環境上，三面環山，靠近水庫。教育上，土地綁定條件中的“出資建設中小學、幼兒園”，費用合計達到1.9億元，而且政府明文規定學校要與住宅同步規劃、同步建設、同步交付。交通上，有二環南路高架。再加上1.6的容積率，整體性價比在市場上認可度較高。
當然，沒有十全十美的項目，只看它的缺點是否在你的容忍範圍內。華潤公元九里為人詬病之處在於，項目和二環南路還有段距離，而且這段路目前不通公交。但考慮到項目改善客群的定位，這點距離或許有些人並不在意，只能說仁者見仁，智者見智。
南
魯能漫山香墅·麓府
正如上文所說，南邊的自然環境天然盛產低密度的洋房產品。如果說公元九里是市場今年的新寵，那麼魯能可謂多年來盛寵不衰。
漫山香墅的優勢，第一個也是南城天然的地理環境，泉子山、鏊子山、望花樓山的優美景觀，在此不多費口舌。第二是教育，魯能在南城是作為山東教育大盤而聲名鵲起的。10餘所濟南知名學校，個個都建成使用。天底下，再沒有比好學校更能抓住父母心的了。第三大優勢是成熟。和這個新區那個新城相比，這裡有領秀城貴和購物中心，貴和金街，希爾頓酒店，BHG大型超市……在南城13年發展後，這裡已是一個成熟的生活大城。至於交通，有二環南路高架橋，南城本來離主城區較近，這個也不用多說。
魯能的產品是南城標杆，價格也是。漫山香墅·麓府打造的9層電梯洋房，產品涵蓋135㎡，175㎡，190㎡，240㎡多種戶型。這麼大面積的戶型，面對的也是改善需求更高的客戶，幾次開盤價格都在兩萬五六左右，算不算南城的標杆？
西北
海那城洋房世家
提到海那城，第一個要說的肯定是價格，一萬一二的價格。原因無他，在這個地價動輒過萬的年代，一萬一二的價格太接地氣了。價格先不提，以產品而論，海那城的洋房還是很有底氣的。
（海那城實景拍攝）
洋房產品向來環境為先，海那城洋房世家有1.5萬m²的湖泊，項目自建的5萬m²的愛情公園，還是國家AAA級商貿旅遊景區，儘管周圍大環境還有待改善，小區自身的環境還是很不錯的。配套上，有國際風情美食街，奧特萊斯，海寧皮革城。交通上有二環西路，繞城高速。至於戶型，海那城的戶型比一般洋房更大氣疏朗，3.05m的層高，比一般產品的2.9m層高更顯敞亮。1.9m寬的大陽臺，對比現在1.2-1.4m寬的普通陽臺，相當於他們的1.5倍，一個陽臺，就像一個小客廳一樣氣派。
回到一萬出頭的定價，那是海那城是50年產權的綜合用地，剛需群體無法落戶，不過，海那城更多的是面向區域內改善型客戶，如果對落戶對孩子上學的需求已經過去，這裡也不算一個不錯的選擇。
說過西北的，再說個東北的。
東北
碧桂園CLD鳳凰首府
剛開盤不久，1.58的容積率，是新東站片區少見的低密度項目，新東站的低密度樓盤目前來看可不多。140-220m²六層精裝修洋房，一梯兩戶，電梯雙開門，一個單元也就12戶，整體的舒適度還是很高的。這次的140m²戶型也是很受買房人歡迎的四面寬產品。
新東站片區這兩年也一直剛需購房的熱點區域，且目前新東站已經通車，對於區域發展也算一種利好。鳳凰首府交通有奧體中路、工業北路，附近還有山師附中幸福柳分校……需要注意的是，新東站的利好和崛起是一方面，與之相伴的是周邊工地多，發展待成熟，我們曾寫過這個區域的文章，有興趣的可以看看。再有就是這個樓盤不像一般洋房的公攤那麼低，24%的公攤，應該是高於不少同類產品。
東
龍湖景粼原著
原以為在東城這個開發熱土找到一個代表性洋房產品是件輕而易舉的事。沒想到，東部樓盤雖多，但是要麼高層，要麼別墅，高低配很常見，低密度的洋房產品反而少見。仔細一想，多是高價地，純改善意味著高價格，賣得慢，回款慢。高低配的話，高層保本走量，別墅提高溢價，保證了利潤最大化，當然，產品舒適度就靠後了。相對來說有均好性的龍湖景粼原著算是一個。
（2018年11月10日攝於唐冶）
首開住宅A-1地塊，容積率1.4，包含合院、8F躍層等產品。龍湖原著系是高端產品系，這一概念對改善需求還是有一定的吸引力。區位上，同樣地處唐冶，景粼原著周邊環境相對不錯，圍子山下，再有靠著世紀大道，交通相對便捷。畢竟目前唐冶在開發的樓盤多在世紀大道以北，交通有待於進一步完善。
和鳳凰首府面對同一個問題，都是這兩年的發展熱點區域，都享受著區域崛起的利好資源，同樣的，也都面臨著發展待成熟，配套多停留在規劃建設階段，有待完善，周邊工地多的現狀。
西
中建錦繡首府
放眼西客站片區，高層琳琅滿目，洋房產品卻是有些少。對於西邊的改善型客戶而言，選擇實在不多，像楊柳春風，還有中建錦繡首府。
（2018年7月3日攝於西客站）
中建錦繡首府目前在售的是125-165㎡六層裝修洋房。優勢很明顯，洋房產品的片區稀缺性，西部片區在濟南幾個新區發展中相對成熟，畢竟經過十餘年的發展。交通上有青島路高架，還有國際醫學科學中心等發展的利好。
優勢明顯，不足之處也很突出。項目位於高鐵圍合區。鐵路線噪音是一大敏感點，項目在西側規劃大型公園用來隔音，不過高鐵實際噪音強度還是親身體驗更合適，建議購房者現場實地走訪幾遍，不同時段、不同距離分別感受一下，是否能承受的了。
2018年是濟南改善產品爆發之年，洋房產品當然不只這些，難免掛一漏萬，以上只是將2018年各區域洋房代表性產品做一個簡單的梳理，其中所談的優勢和不足也只是簡單的闡述。每一個樓盤都有很多優點和不足，至於什麼算優點什麼算不足，有時候也是因人而異，我們說的也未必真正客觀，所以也不是什麼置業指導。如果你想買房，還是親自多瞭解多實地看看。
後續，有機會的話，我們或將對這些樓盤嘗試做一些更深入的解讀，當然，也不侷限於以上。
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