導讀：2018年上半年，世茂業績大漲六成。這背後是現金流充裕、融資成本低、債務結構安全、土地儲備充足、多元業務均衡發展等有利因素的綜合作用。
8月28日，世茂房地產（簡稱“世茂”，00813.HK）發佈中期業績報告。
2018年上半年，世茂業績大漲六成，簽約額達723.2億元人民幣（下同），同比大幅上升60.3%，完成全年業績目標的51.7%；上半年累計簽約面積達450.9萬平方米，同比大幅增長66.5%，銷售業績放量增加。
世茂集團董事局副主席許世壇分析指出，世茂上半年業績亮點主要體現於六個方面：
銷售額大增60%；銷售回款550億，增長了53%；
現金儲備360億，增長了64%；
核心股東應占核心利潤44億，增長了20%；
股息50港仙，增長了25%；酒店與租金收入19億，增長15%。
與此同時，世茂集團董事局主席許榮茂強調，風控仍然是世茂的首要關注點，其次才是規模。
據統計，截止8月27日，世茂銷售業績已達成1000億元，7月和8月已連續兩月增長超100%，前八個月同比去年增長超70%。世茂長期深耕中高端領域和核心區域所積累的資源優勢將在下半年集中釋放，通過在一、二線城市加快供貨，三、四線城市加快銷售，加快週轉的同時確保風險可控。
據許世壇透露，世茂目前已鎖定了銷售未入賬中上千億的利潤，“現在的市場環境不應該放慢，銷售越好，回款也會越快。”
據統計，世茂下半年可售貨值近1900億元，只需要36%去化率便可以完成全年銷售目標。多家分析機構預計，世茂2018年銷售額將突破1400億元的銷售目標。
靜待下半年機會
下半年或現新的“增長極”
世茂近兩年來的高速發展，帶出淨負債輕微率上揚。上半年，世茂淨資產負債率62.7%，同比上漲了3.8%。對比此前世茂連續5年的負債率都是保持在60%以內，上半年的負債上漲，是由於戰略性大項目的投入與土地儲備的增加所致。
上述深圳龍崗的核心戰略項目，總共240億地價。該項目以自持商業辦公和酒店為主，據測算可以提供超過500-600億的貨值，年租金收入會達到30億。這對於上半年酒店和租金收入19億的世茂而言，無疑將實現新的增長極。
值得一提的是，世茂酒店和商業項目每年維持在20%左右的增速，從2019年開始，世茂在投資性物業方面挖掘利潤空間可期。
比如對上海世茂廣場的翻新改造，該項目改造前的租金收入是1億／年，預計改造後是3億／年；
深圳前海最高樓之一——深圳世茂前海中心明年年底就可以出租，屆時也會產生租金收入2、3億／年；
內地陸續開業的酒店，預測2019年也會有三個億的收入，在香港的酒店，可能會有6億以上的收入。
年底準備再抄底土地市場
截止八月，世茂完成全年70%以上銷售目標，但只買了全年50%的地。上半年世茂新買入48幅土地，總建面770萬平方米，總土地儲備增加到5162萬平方米，貨值接近8800億。這樣的佈局雖然也提高了淨資產負債率，但對於未來兩三年的高速發展來說極其重要。
許世壇透露，世茂在年底會再考慮抄底土地市場。
據統計，世茂下半年可售貨值近1900億元，只需要36%去化率便可以完成全年銷售目標。多家分析機構預計，世茂2018年銷售額將突破1400億元的銷售目標。在現金流充裕、融資成本低、債務結構安全、土地儲備充足、多元業務均衡發展的後盾保護下，世茂將衝刺更高的目標。
世茂全年的購地數量和麵積將會比去年超過一倍以上，“土地買入成本便宜了，原因是我們更多以底價拿地，也放開了合作空間。”許世壇說。
據透露，世茂團隊在7-8月份已經把握了一二線城市地價下跌的機會，進行了一次抄底，拿了十幾幅土地。儘管業內甚至世茂自身也判斷在年底地價會再出現一次窗口期，但許世壇卻表示：“我們在這幾個月主要就是做銷售回款，我們有錢了再去看機會，這樣就會比較安全。現在我們完成全年的購地達到50%多，我們預留了接近一半的錢，去抄底。”
盈利能力持續提升
經歷了2017年突破式的增長，世茂在2018年上半年持續提速。
報告期內，世茂營業額425.7億元，同比上升18.8%；盈利能力持續提升，經營利潤119.4億元，同比大幅上升36.3%。在銀行額度收緊、限籤城市日益增加的情況下，世茂上半年實現回款550億元，回款額同比大幅上升52.8%。
據瞭解，世茂一二線城市的項目回款非常強勁，比如北京世茂上莊的頂級別墅產品線——西山龍胤銷售單價已超過六位數，8月銷售12億；但三四線城市長遠壓力會更大，因此世茂三四線城市的銷售策略就是抓緊供貨與銷售。
許世壇坦言，目前有的二三線城市市場非常好：地價低、去化快。在杭州，世茂最近以幾乎7折的價格持續拿地，同時項目開盤即賣完。
抓住銷售時機加快去化、踏準拿地窗口期，令世茂在成本管控上為利潤擠出空間：
上半年世茂股東應占核心利潤44.0億元，同比上升20.2%；股東應占利潤達42.7億元，同比上升10.1%。
在盈利能力增長的同時，分紅回報也在穩步增長，世茂上半年派息額為每股50港仙，同比上升25%。
在融資渠道和融資創新方面，世茂在2018年1月，發行5億美元高級票據；3月，發行9.5億人民幣“點心債”；6月，發行12億人民幣“點心債”；7月，發行全國首單住房租賃儲架式租金ABS。
在融資渠道和融資創新方面，世茂通過多種渠道融資，防範金融風險，包括：2018年1月，成功發行5億美金高級票據；3月，發行9.5億人民幣“點心債”；6月，發行12億人民幣“點心債”；7月，發行全國首單住房租賃儲架式租金ABS。
據悉，標準普爾、穆迪及惠譽國際分別維持世茂“BB+”、“Ba2”及“BBB-”，中誠信國際及聯合評級等機構維持“AAA”的主體最高信用等級。
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