房地產開發企業相對於其他行業來說，利潤空間比較大，一般一股項目的利潤都是以億元計，而在現實中很少有房地產企業存在經營虧損的情況。同時由於房地產開發過程中涉及的財稅、法律風險比其他行業都高，為徹底消除相關風險，一般的房地產企業在完成一個項目開發後都會盡早的將相應的項目公司註銷掉。而對於房地產開發企業的鉅額利潤，在項目公司註銷前都需要分配給相關股東，由其進一步投資到其他項目進行滾動開發以獲取更大的投資回報。
從稅務角度考慮，房地產開發企業股東設置存在稅務籌劃空間。根據相關的稅收法規規定，不同的房地產開發企業的股東形式，會涉及不同的稅種，進而影響股東的稅負和投資收益，而不同股東形式的稅負和投資收益差異也可能達到千萬元甚至上億元。隨著房地產開發行業形勢日趨嚴峻和利潤空間日趨減小，特別是對於中小規模的房地產開發企業來說，這樣大的投資收益差異，可能是企業能夠長期發展的決定性因素，甚至可能是企業生死存亡的關鍵因素。可見對於房地產行業來說，股東形式的設置至關重要，需要在成立公司前規劃好。
一般公司的股東形式有法人股東和自然人股東，企業應根據公司發展經營的目標合理設置公司股東形式。對於準備短期持有並轉讓股權獲取股權溢價的股東，應該以自然人股東形式持股投資，此種形式下在後續轉讓股權時，自然人股東只需要繳納股權溢價收益的20%個人所得稅，相對於法人股東的25%企業所得稅節省了5%，另外還節省了後續企業向自然人股東分配利潤時應繳納的20%個人所得稅。而對於準備長期持有並獲取經營利潤收益的股東，應該以法人股東形式持股，此種形式下在後續被投資企業分配利潤時，自然人股東收到投資企業的利潤分配需要繳納20%個人所得稅，而法人股東收到被投資企業的利潤分配時不需要繳納企業所得稅，如果不涉及分配利潤給自然人股東也不需要繳納個人所得稅。如果股東將收到的投資收益進一步投資到其他新項目進行滾動開發，則這兩種股東形式收到的投資收益差異高達20%以上。
對房地產開發企業的投資，一般都是準備持有至項目開發完成從而獲取經營利潤收益，所以應該以法人股東形式投資。如果在成立公司前沒有規劃好，已經以自然人股東形式投資，後續是不是還有補救的方案呢？
答案是肯定的。可以在後續通過變更股東形式來補救。
首先，可以通過法人股東增資擴股的形式稀釋自然人股東的股權，這在一定程度上降低了被投資企業分配利潤時立即繳納個人所得稅的比例，但增資擴股並不能完全變更股東形式，原來的自然人股東並沒有變更為法人股東，所以增資擴股並不能完全解決問題。
然後，需要將原來的自然人股東變更為法人股東，最直接的方法就是轉讓股權。但是，在房地產市場一路飆升的形勢下，對於涉及大量房地產的房地產企業來說，企業隱含的資產增值收益一直以來都受到稅務機關的高度關注。所以房地產企業一旦前期沒有規劃好，後續涉及股權轉讓的股權變更時，不管企業是否有盈餘，一般稅務機關的第一反應都會要求對包括房地產的資產進行評估，然後按照評估值確定股權轉讓價格，通常不允許低價甚至是平價轉讓股權，所以一般房地產企業涉及股權轉讓的股權變更時，都會被稅局要求溢價轉讓股權，從而徵收股權轉讓階段資產增值帶來的所得稅。當然，如果企業本來就有盈餘，則可能被稅局要求溢價更高，繳納的所得稅可能會更多。
如果您的房地產企業被稅局要求溢價轉讓股權並繳納所得稅，您會作何選擇呢？您還會不會繼續轉讓股權呢？也許您不想馬上繳稅而選擇停止轉讓股權，或者您會選擇先行繳納少量的稅款，從而後續節省更多的稅款。除此之外，還有沒有第三種選擇呢？
答案也是肯定的，但那是在2014年12月31日之前的事了。
2014年12月31日之前，對於連續虧損3年以上（含3年）的投資企業，可以平價轉讓股權，從而實現轉讓股權且不馬上繳稅。如果此時稅局認定轉讓股權價格不合理，要求企業進行資產評估，並按照評估價格核定轉讓股權價格，企業可以國家稅務總局公告2010年第27號《國家稅務總局關於股權轉讓所得個人所得稅計稅依據核定問題的公告》據理力爭。國家稅務總局公告2010年第27號明確規定：
一、自然人轉讓所投資企業股權（份）（以下簡稱股權轉讓）取得所得，按照公平交易價格計算並確定計稅依據。計稅依據明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關可採用本公告列舉的方法核定。
二、計稅依據明顯偏低且無正當理由的判定方法
（一）符合下列情形之一且無正當理由的，可視為計稅依據明顯偏低：
1.申報的股權轉讓價格低於初始投資成本或低於取得該股權所支付的價款及相關稅費的；
2.申報的股權轉讓價格低於對應的淨資產份額的；
3.申報的股權轉讓價格低於相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓價格的；
4.申報的股權轉讓價格低於相同或類似條件下同類行業的企業股權轉讓價格的；
5.經主管稅務機關認定的其他情形。
（二）本條第一項所稱正當理由，是指以下情形：
1.所投資企業連續三年以上（含三年）虧損；
2.因國家政策調整的原因而低價轉讓股權；
3.將股權轉讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
4.經主管稅務機關認定的其他合理情形。
從上述可以看出，國家稅務總局公告2010年第27號規定將投資企業連續虧損3年以上（含3年）作為平價轉讓股權的正當理由，對於企業特別是房地產企業來說，毫無疑問是一把免稅的尚方寶劍，但從稅務局嚴格徵稅的角度出發，毫無疑問這是一個重大的稅法漏洞。同時，從稅務局嚴格徵稅的立場出發，有漏洞必然會很快被堵上。
果然，2014年12月7日，國家稅務總局公告2014年第67號《國家稅務總局關於發佈《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》的公告》正式發佈並於2015年1月1日起施行。
國家稅務總局公告2014年第67號規定不再將投資企業連續虧損3年以上（含3年）作為平價轉讓股權的正當理由，其調整後的法規原文如下：
第十三條符合下列條件之一的股權轉讓收入明顯偏低，視為有正當理由：
（一）能出具有效文件，證明被投資企業因國家政策調整，生產經營受到重大影響，導致低價轉讓股權；
（二）繼承或將股權轉讓給其能提供具有法律效力身份關係證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
（三）相關法律、政府文件或企業章程規定，並有相關資料充分證明轉讓價格合理且真實的本企業員工持有的不能對外轉讓股權的內部轉讓；
（四）股權轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性的其他合理情形。
與此同時，國家稅務總局公告2014年第67號對股權轉讓收入明顯偏低的情形作了更嚴格的細化，其調整後的法規原文如下：
第十二條符合下列情形之一，視為股權轉讓收入明顯偏低:
（一）申報的股權轉讓收入低於股權對應的淨資產份額的。其中，被投資企業擁有土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產、知識產權、探礦權、採礦權、股權等資產的，申報的股權轉讓收入低於股權對應的淨資產公允價值份額的；
（二）申報的股權轉讓收入低於初始投資成本或低於取得該股權所支付的價款及相關稅費的；
（三）申報的股權轉讓收入低於相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入的；
（四）申報的股權轉讓收入低於相同或類似條件下同類行業的企業股權轉讓收入的；
（五）不具合理性的無償讓渡股權或股份；
（六）主管稅務機關認定的其他情形
很明顯，2015年1月1日國家稅務總局公告2014年第67號正式施行後，對於擁有土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產，甚至是知識產權、探礦權、採礦權、股權等資產的被投資房地產企業，想要通過平價或者低價轉讓股權來免交所得稅，將是難上加難。
以上僅是對房地產企業股東涉稅問題的簡單分析，房地產企業從成立到拿地、開發建造、銷售、清算，從企業戰略、經營管理、財務核算，每一環節，每一層面，每一步驟，無不與稅務息息相關，無不決定企業稅負高低，如果不經過事前對稅務的精心籌劃，後續項目開發的實施階段，都有可能差之毫釐謬以千里，有無事前精心籌劃的稅負差異很可能就是企業能夠長期穩定發展甚至是生死存亡的關鍵。總之一句話，事前精心的稅務籌劃對房地產企業至關重要。
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