寫在前面
2018年，RET睿意德的小夥伴們時常關注著世界範圍內好的商業項目，並單獨研究它們的建立始末和發展的來龍去脈。在著眼某個特定項目時，我們可以窺見它的各方面細節是怎樣決定著它的命運的。這些個體案例中有我們考察發現的所思所想、國際經典商業案例的新角度解讀以及飽含匠心的小項目。在這裡，我們將2018年在公眾號所發佈的深度案例系列再次彙總呈現，以回顧那些商業中的宏大設想以及巧妙心思。
被隈研吾藏匿於東京社區的商業 La Kagu，
被我們"刨"了出來
在隈研吾的著作《負建築》中，他思考了這樣一個問題，當越來越多的高樓大廈在我們身邊拔地而起，當越來越多的建築物被我們當做"強大"和"富有"的象徵，他思考的是在不刻意追求象徵意義，不刻意追求視覺需要，也不刻意追求滿足佔有私慾的前提下，可能出現什麼樣的建築模式？除了高高聳立的建築之外，能不能有俯伏於地面之上、在承受各種外力的同時又不失明快的建築模式？
La Kagu 便是隈研吾"負建築"的思想的回聲。無論是外部形態，還是內部給人的感覺，La Kagu 都給人以自然親切，與整個神樂坂無異。這也是為什麼要花很多篇幅在神樂坂上的原因。因為融入了整個街區，這個僅僅960㎡ 的商業，從小中得到了大。
La Kagu 是集合了隈研吾、平林奈緒美等人靈感的產物，除此之外，其內部的業態規劃、品類選擇、活動運營也皆由日本各行業經驗豐富的人共同努力而成型，故被日本媒體認為是"無法複製的大師品味"。 La Kagu 的成功證明了，一個好的項目，核心不一定是資金的無節制投入，人，在項目的成與敗中，起到的作用，比想象中更大。
安藤忠雄十幾年前設計的 Hills，
我們為什麼要特意去看？
表參道 Hills 的設計，正是來自於"參道"的獨特意義。迴環往復的步道，在實際的功能性之外，恰如其分的暗合其求索的本源之意。地磚營造的延伸感，讓 Hills 的內外融為一體，表參道如果沒有 Hills，則不是今日的表參道。隱喻的美感，對人來說並不直接，卻正如日本文化含蓄的一面，於沉靜中給生活於這個文化中的人以不背離之感。我們雖然並未曾浸淫於日本文化，卻也能在 Hills 的坡道上感到放鬆、愉悅、熟悉。
把集市搬進購物中心：日本 Tokyo Midtown
整個Market空間其實是以有鄰堂書店為核心，打造的多元生活方式結合型店鋪，把原本只能沿街開設的小店集成打包放進購物中心，讓嚴肅的商業變得柔軟化、生活化。我們經常聽到和看到，只在宣傳口號中的生活方式概念，完全化作了真實的日常，就在人們可隨時參與的購物中心。 成立的初衷也是透過書這個物件，連結出書裡看見的生活形態，這正是日比谷中城更重在塑造生活為主題的商業綜合體的縮影。
這裡的新穎在於，這個"市場"開進了商場。我們曾經也提出過購物中心擁抱市集的思考，以聚合式的消費體驗帶來更多傳播途徑，也代表著真正的"迴歸"，吸引人們帶著生活回到這裡，在這裡我們看到了成熟的想法落地。當然，在日比谷中城全新經營模式的22家門店中，也遠不止這一個創意，即便佈局高端品牌，但也結合充分的、水準之上的"煙火氣息"，成為所有年齡層都可以前來的商業中心。
不損失現有顧客進行改造，
美國 Westfield 給出答卷
擴建後，Westfield 項目新增了包括2層的梅西百貨、知名意大利餐飲Eataly、15屏3000個座位的萬達AMC/IMAX影院、4700個停車位等等。這次所有的更新內容，幾乎都圍繞"體驗"二字。例如新增的露天花園休息之所、綠化空間的增加、建築設計的更新、桌椅等裝飾物料的更新、Dreamscape Immersive 虛擬現實娛樂中心、私人貴賓室和私人電梯等。整體看來，他們在做的是結合美式生活方式構建生活的第三空間，而消費的功能被排在其後。
同時，環境營造為高消費客群營造了天然的社交環境，是項目的核心價值點。當消費升級與消費者素質逐漸提高後，不止體驗，社交、品質、自然元素、健康都將成為新的關注重點。
開發模式"離經叛道"的 Platform LA
是如何引流的？
洛杉磯西部卡爾弗城的複合型商業中心 Platform LA 打造了一個本地化的獨特購物休閒之地，集難得一見的潮流品牌，精品餐廳，創意辦公區和藝術展覽區為一體，為商業綜合體提供了新興的商業模式。
其"反常規"創新式運營法作招商準則需商戶在入駐之前需提交運營方案，說明創新舉措才可進駐。這樣的招商方式主張創意交流，力求將創意人才聚集在一起。精細化的招商特點給 Platform LA 帶來了意外的活力，吸引了潮流獨立品牌入駐，許多都是將首家店鋪開張於此。
Platform LA 對短租商戶的開放態度也與傳統商業大不相同。除了長期商戶以外，Platform LA 也為商戶提供短至4周的租賃時間。售為主要目的，以坪效衡量收益的購物中心，在這裡，消費者的感受更私人化，能為品牌帶來其他渠道難以獲取的反饋，這也是成熟品牌同樣看好短租的原因。
Platform LA 不拘一格的策劃理念為模式化的商業地產項目規劃注入了新鮮血液，背後是捨棄商業瞄準特定人群，而使人群來自行尋找貼合自身潮流趣味的邏輯，是真正的服務精神。
看世界首家快閃購物中心 BoxPark
如何打造社群體驗？
BoxPark 以餐飲和娛樂為主，此外還收納了眾多潮流品牌，每個品牌在此開店幾周至幾個月不等，隨後即進行新一輪品牌替換。網絡把每個人的想法彙集成了繁複的信息，個體又組合成了不同的圈層。BoxPark 變化多端的品牌實則精簡了不同社群尋找表達出口的過程：這裡為每個社群都提供話語權。
BoxPark 遵循著餐飲品牌本地化，時尚品牌全球化的商戶結構，利用街頭食物開啟社群的深度運營。
為了解決快閃店對硬件技術條件的要求問題，BoxPark 摒棄了傳統購物中心每家店面使用獨立無線網絡的做法，為所有商戶提供免費網絡，建立在線支付系統，也鼓勵顧客從官方網站下單在店內取貨。因此，移動支付和在線購買成為了 BoxPark 主要的交易模式，使之成為一個線下體驗，線上購買的雙渠道零售商。
倫敦最大城市綜合體 King's Cross
改造煉成記
倫敦市中心150年來規模最大的再開發項目——國王十字（King's Cross），是這座城市的縮影。歷史的痕跡與現代商業需求相連結，是目前倫敦最具熱點的商業項目之一。然而在整個20世紀，歷史遺留問題使國王十字成為倫敦的落後地區，聚集著大量貧困人口。1995年，由於需建設"歐洲之星"停靠站，國王十字街區才開始徹底改變。
複雜的歷史背景雖伴隨著多種改造規劃難題，但國王十字項目踐行了以打造高質量城市環境、保留特色歷史建築、保護城市公共景觀為基礎的開發策略，高效利用地塊，使得開發過程清晰明瞭，打造了一個錯落有致的國王十字區域。
街區改造前的交通樞紐與歷史建築雖然老舊，但同時也提供了珍貴的歷史實物資料。國王十字項目沒有一味大刀闊斧地改造，而是合理保留了舊時痕跡，保護歷史，也創造新鮮。為了打造一個一改往日面貌的活力街區，在合理安排框架之後，商業配套內容幾乎就是國王十字項目的靈魂，人們的體驗與感知都將建立在這些內容的基礎之上。
以"探索"之名，
曼谷 Siam Discovery 第三空間改造方法論
Siam Discovery 是建立於1997年的百貨，2015年與日本新銳設計師佐藤大合作，用了整整一年時間使它改頭換面，並於2016年5月重新開業，總面積40,000平方米，營業樓層分為 G、M、1-5層。
需求結構分析是一個改造項目的基礎，"新"不是最終目的，也不是標新立異，而應該深掘當地需求，以需求結構引導定位與風格。 Siam Discovery 把握了交通便利、地段繁華、消費人口構成和消費能力等因素，利用優勢，補足消費空缺，為項目的成功打下了良好的基礎。
在外觀設計方面，Siam Discovery 引導消費者將購物視為尋求新知的過程，利用建築設計營造氛圍，動線走向引領過程，商品作為核心知識，將購物的發現與吸收知識的過程類比，用消費引出收穫的快樂。
Siam Discovery 在品牌佈局方面打破了以往的侷限性，也利於消費者更快地進行商品組合選擇，引領消費者從生活方式，而不是從品牌帶來的自我定義的角度思考自身，是更加靈活的商業項目空間劃分方式。
德國 Dorotheen Quartier
改造項目如何打造更加開放的老城區？
為了持續給斯圖加特市中心引流、改善城市形象並創造一個不同於以上兩個"內向"性格的商業區，Dorotheen Quartier 改造項目於2010年開啟，並於2017年5月落成。項目總面積38000平方米，保留了10000平方米的零售空間，其餘空間為辦公與住宅所用。
Dorotheen Quartier 項目由 Behnisch Architekten 事務所設計，由三棟建築組合而成。本著增添區域活力、改善區域形象以及使城市建築新舊結合的策略，Dorotheen Quartier 被打造成了開放與契合城市氣質的獨特綜合體。
動線的改造升級了城市空間佈局，如若動線不通暢，城市則會出現被浪費的"垃圾空間"。或許，城市之中不必有"背面"的說法，空間的"融會貫通" 不僅是營造便利之舉，也是城市嘗試融合不同類型商業與更加開放的精神映射。
城市再生細節更新法
使英倫海濱小城布萊頓重拾魅力
在改造開始之前，布萊頓主要面臨的是形象老化問題以及 London Road 主幹道車輛眾多導致的空氣汙染。城市中心區域的 London Road 是一條主要街道，沿街佈滿零售商鋪，街道周圍皆是城市服務設施，如居民樓、社區大學、集市等。
與大多數城市更新項目相通，布萊頓 London Road 改造項目也以改善區域環境、充分利用現有建築、儘量保留城市原有筋絡，提升城市公共空間與景觀為基本原則，為城市區民提供一個更加合理、舒適且沒有陌生感的"新城市"。
一個改造項目是顛覆區域現狀還是引導區域發展，對於居民來說是極為重要的。布萊頓的 London Road 改造並不存在太多拆後重建、大量引入新商業的舉動，而是從調整固有街道入手，改善環境以提升商業區的可達性，為區域增添活力，未曾在定位上做出巨大改動，也保證了周圍居民生活的穩定性。
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