日前
规划、国土、住建部门日前联合发出
《宁海县农房建设管理实施细则（试行）》
将于10月29日起正式实施
今后农房建设管理将有法可依！
文件
据介绍，《宁海县农房建设管理实施细则（试行）》旨在进一步规范农房建设管理，改善农村人居环境，提高农村住房建设质量和防御灾害的能力。《细则》从基本原则、建房条件、建房审批标准、审批程序、批后监督管理、用地和规划核实、竣工验收、农房建设管理等八个方面进行细化明确，明晰农房建设按照先规划、后许可、再建设要求，必须符合城乡规划、土地利用总体规划以及其他相关规划，按照规划进行统筹安排，坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”原则，做到带方案审批、持证动工、挂牌施工。同时，进一步优化村民建房报批流程，精简审批环节和压缩工作时限，总工作时限由原先的120个工作日压缩至30个工作日，提速300%。细则充分体现以民为本、服务群众的思想，如乡镇（街道）上报设计方案前应充分征求建房村民意见，为建房村民参与选型、参与设计提供方便；放线服务由乡镇（街道）免费提供；批后公布牌由乡镇（街道）统一制作并在建房地点公布，实行挂牌公示施工。
以下是《管理实施细则》正文。
一、基本原则
1、符合规划原则。农房建设按照先规划、后许可、再建设的要求，必须符合城乡规划、土地利用总体规划以及交通、水利、林业等其他相关规划，按照规划进行统筹安排。
2、节约集约原则。必须坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，严格控制宅基地面积。
3、规范审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带方案审批、持证动工、挂牌施工，未经批准不得擅自动工建设。
4、用地分级管理原则。按照“农户申请、村级审查、乡镇（街道）审批、县管转用”的用地分级管理模式进行管理，简政放权，提速增效。
5、“一件事”办理原则。村民建房申请涉及部门权力事项可分为住宅用地审批与规划许可、用地与规划核实两个阶段，每阶段涉及多个申请事项均按“一件事”要求“一张表格”向所在地乡镇（街道）提出，由受理申请的乡镇（街道）“一个单位”牵头办理并送达。
二、建房条件
(一)具备下列情形之一的农村村民，可以申请建房。
1、因国家建设，地质灾害移民、灾毁等需要搬迁的；
2、实施城乡规划或旧村改造，必须调整搬迁的；
3、常住人口中已领取结婚证书或已达法定结婚年龄且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积90%的；
4、法律法规、规章规定可以申请建房的其他情形；
申请农村村民集中居住小区住宅的，应符合上述规定。
(二)有下列情形之一的，建房申请不予批准：
1、已有宅基地并达到规定面积标准90%及以上的；
2、建房选址不符合相关规划的；
3、出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及地上建筑物，或将原住房改作他用的；
4、原住宅拆迁中已以货币或调产安置形式予以补偿安置的，或已享受过住房困难家庭安置政策的、下山移民政策的、已申请并入住集中居住小区的；
5、法律法规、规章规定的其他不符合申请建房条件的情形。
(三)乡镇（街道）在审批新建宅基地时，应当同时办理原宅基地使用权收回手续，收回原宅基地土地权利证书；当事人在领取宅基地用地批文时，同步办理原宅基地注销登记手续。因旧房文物保护、若拆除将危及其他住宅安全等原因不能拆除的，村民应与村委会签订旧房处置相关协议，原住宅用地的土地使用权由村委会收回；经村委会同意，可以将旧宅基地调剂给符合宅基地申请条件的其他村民，调剂协议签署后，必须办理不动产权变更登记手续。
三、建房审批标准
(一)宅基地占地标准
农村一户只能拥有一处农村宅基地，其享受面积标准限额如下：使用耕地的，最高不超过125平方米；使用其他土地的，最高不超过140平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过160平方米。其中建筑占地面积根据具体地块的规划技术要求确定。
(二)建造标准
新批村民住宅建筑基底面积不宜超过宅基地面积的80%，房屋层数不宜超过3层（如底层有用于储藏、停车的不高于2.5米的架空层，总层数不得超过4层，建筑高度不大于11.8米）。阁楼、斜面结构屋以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等的设置在满足日照要求前提下，层高不大于2.5米。
四、审批程序
严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开；建立农房联合审批、村级代办员制度，通过联合审批、集中审批、联合验收等方式，提高审批效率。农村村民申请建房按以下程序进行：
(一)申请受理。农村村民应向户口所在地村委会提出书面建房申请。村委会对建房申请进行集体讨论，经村委会会议和村民代表会议同意认为符合申请建房条件的，即在村公示栏内进行公示，公示内容包括申请建房的村民姓名、申请建房规划选址、建房用地面积等。公示7日期满无异议的，村委会签署意见后报所在地乡镇（街道）审查。
(二)现场踏勘。乡镇（街道）收到村委会上报的建房申请材料后，应在5个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查，自收到申请之日起10个工作日内召集国土所、村委会相关人员现场踏勘调查，并出具现场踏勘调查意见，对经审查材料齐全的建房户名单及相关情况在乡镇（街道）和所在村公示栏内进行不少于7日公示。对不符合建房条件的，自公示期满之日起5个工作日内一次性书面告知申请人。
(三)批前公示。对符合建房条件的，乡镇（街道）应自公示期满10个工作日内将拟审批对象、规划选址、拟建方案、旧房处理等情况在乡镇（街道）和所在村公示栏内公示，接受群众监督，公示期限不少于10日，必要时同步将用地审批情况分批次在《今日宁海》登报公示10个工作日。拟核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（以下简称规划双证）的村民建房公示前应经县规划局审核同意。
(四)审批发证。经公示无异议后，对符合审批条件的，乡镇（街道）应自公示期满之日起10个工作日内核发经批准的《宁海县个人建房用地呈报表》和乡村建设规划许可证或者10个工作日内发放经批准的《宁海县个人建房用地呈报表》和规划双证。对不符合审批条件的，自公示期满之日起5个工作日内书面告知申请人。
农民多层公寓集中居住小区建设，按现有农房“两改”相关规定办理。
五、批后监督管理
(一)定点放线。建房村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠（以下简称承建人）签订的施工合同，应当明确双方的权利、义务，约定农村住房保修期限和保修责任。乡镇（街道）应当自收到建房村民放线服务申请之日起7个工作日内会同国土所、村委会进行放线，放线服务由乡镇（街道）免费提供。
(二)规划验线。规划验线实行初、复验制度，由乡镇（街道）根据建房施工进度召集相关人员及时跟进服务，中心城区范围内村民建房规划验线由街道提前3个工作日通知县规划局派员参加。初验在放线完成时进行，初验合格的，方可开工建设；复验在基槽砌基时进行，村委会应当现场监督，及时报告乡镇（街道），复验合格后方可继续施工。
(三)施工管理。乡镇（街道）组织村委会加强农房建设的跟踪管理，督促建房村民和承建人严格落实质量与安全保证措施，并督促其严格按照批准的建房规划选址、占地面积、建筑面积、建筑高度和层数等要求进行施工，同步落实生活污水、环境整治配套建设。
六、用地和规划核实
房屋竣工后，村民应持核实申请表、用地呈报表、规划许可证等资料向所在地乡镇（街道）提出用地和规划核实申请，乡镇（街道）自受理申请之日起5个工作日内组织县国土资源局、规划局进行联合核实。符合许可内容的，受理部门应自受理申请之日起15个工作日内，出具核实文件；不符合的，不予确认，书面告知申请人并说明理由。
七、竣工验收
农房建设已经完成建房图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责组织承建人对房屋进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。建房村民和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。建房村民应当将确定的竣工验收时间提前3个工作日告知或者经由村委会告知乡镇（街道），乡镇（街道）应当派员到场监督并形成记录。农房经验收合格的，方可交付使用。
八、农房建设管理
(一)严格落实联合会审、村级代办服务制度。按照基层治理“四个平台”建设要求，建立基层规划建设、国土资源管理所联合办公机制，实行综合管理，做到联合受理、联合踏勘、联合审批、联合放线、联合监管、联合验收。同时建立村级代办服务制度，村委会为村民提供村民建房有关审批、用地和规划核实手续等事项的代办服务，按照“最多跑一次”改革要求，实现农村村民建房审批“一件事”办理，让群众少跑。
(二)严格落实村民建房 “四到场”制度。做到建筑放样到场，基槽验收到场，施工过程到场，竣工验收到场。乡镇（街道）应当建立健全对农房建设的常态化管理机制并加强监督检查。“四到场”制度和日常巡查要建立档案台帐，并做好相关记录，巡查人员、建房村民和承建人等有关责任人员要到场签字，做到有据可查。
(三)编制和完善各级规划并把好农房设计关。实现村庄规划行政村规划编制和历史文化名镇名村保护规划编制全覆盖。提升农房设计水平，把好设计关。注重拟建建筑与周边已建建筑风格的协调统一，建筑形式应体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌，上报设计方案前应充分征求建房村民意见，为建房村民参与选型、参与设计提供方便，农房设计坚持“安全、经济、实用、美观”原则。
(四)严格落实农房建设带方案审批和“挂牌施工”制度。县规划局要做好农房设计通用图集的更新、完善和推广工作。农房建设经批准后，由所在乡镇（街道）将建房审批情况在建房地点公布，实行挂牌告示施工。批后公布牌必须放置在施工现场醒目位置，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。
个人建房批后公布牌由县规划局提供样板，各乡镇（街道）统一制作。公示牌内容包括建房村民姓名、总平面示意图、建筑平立剖面图、规划许可证号、占地面积、建筑面积、层数、承建人、许可时间和监督电话等。
(五)严格落实建房档案管理制度。乡镇（街道）负责将农房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农房建设档案管理并建立电子档案。
(六)严格落实建设主体责任。建房单位或个人对农房质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、监理、材料供应等单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。
村委会受村民委托组织农房设计、施工、监理的，本细则中有关建房村民的规定适用于村委会。
(七)严格落实部门管理职责。县住建局负责农房建设的指导、服务工作，负责对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训；县规划局、国土资源局分别负责农房建设的规划、用地管理工作；其他有关部门按照各自职责，负责农房建设的相关管理工作。各乡镇（街道）负责本行政区域内村民建房的乡村建设规划许可、批后监督管理、竣工规划核实以及用地审批工作；牵头办理村民建房审批、核实过程中涉及部门权力的所有申请事项。
(八)强化行政执法监管督查机制。县国土、规划等部门应当建立以加强建房审批、批后监督管理、竣工核实等环节的农房建设监管督查机制，实行村民建房督查函告制度。乡镇（街道）要加强农村村民建房代办员、巡查员队伍的建设和考核，建立综合执法管理机制。村委会要充分发挥基层自治组织的作用，切实做到建房违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。
九、法律责任
违反本细则的行为，依照有关土地、规划、建设管理法律、法规的法律责任规定执行，本细则不另行规定。
十、本细则自2018年10月29日起施行。
该细则的出台，是我县首次对农村新建、改建、扩建农村住房的建设管理做的详细规定，将填补长期以来我县在农房建设管理上的制度空白。
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