購買二手房從來就不是一件簡單的事情，每一個步驟都需要小心謹慎，一些看起來不起眼的小問題，當中可能包含了極大隱患。
你是否遇到過這樣的情況，房子買完後，前房主的戶口一直不遷出，很多人認為房產已經登記在自己名下，前房主戶口遷與不遷、早遷晚遷影響不大，真的是這樣嗎？
實則不然，售房者戶口不及時遷出不但會有很多隱患而且售房者還需要承擔違約責任。上海浦東新區法院就曾經判決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬餘元。房屋買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，約定了補充條款，即在規定日期之前，售房者必須遷出戶口，如果發生逾期一日就需要按照房屋總價款的萬分之五向買方支付違約金，直到戶口全部遷出為止。
結果最後售房者由於各種原因沒有按時遷出戶口，逾期幾個月才遷出，最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬餘元。
逾期遷出戶口的違約金標準
合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。也就是說，如果在購房合同上，約定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能按照合同約定履行時，就需要像上述案例一樣，支付違約金。
但是違約金的支付沒有統一標準，按照合同法解釋，如果當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則衡量。
也就是說，法院會根據過錯程度酌情調整違約金，以實際情況為準。
戶口逾期遷出的隱患
戶口逾期遷出的隱患主要有以下幾點：
1、債務糾紛問題：當前房主出現債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票，或者上門索債等；
2、新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發生這種情況，將會繼續增加購房者戶口遷移的難度；
3、價值問題：現在大家對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那麼在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。
4、拆遷問題：因為戶口問題而發生的拆遷糾紛已經不勝枚舉，複雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。
5、學籍問題：很多人為了孩子能上好學校而花重金購買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其佔用的可能性。
如何預防戶口逾期遷出問題？
首先大家在房屋買賣過程中，要詳細瞭解關於戶口的問題，在購房合同中，要詳細約定相關問題，明確寫在合同裡，必要時也可以去當地派出所親自查詢核實。
如果是通過中介買房的話，也可以委託中介代為核實房屋的戶口，核實後要求中介機構出具書面核實報告，並加蓋公章，防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。
在合同裡也要明確約定逾期戶口遷出的違約金問題，一般的中介合同中，都會在“權屬轉移登記”中作出詳細約定：
我們還可以通過預留房屋尾款對售房者施加壓力，防止對方惡意違約.
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