在今年第二季度，中国投资者十年来首次净卖出美国房产。如今，这一趋势仍在继续......这对近期表现疲弱的美国房地产市场来说不是一个好消息。
中国投资者三季度卖出10亿美元美国房产
据美国房地产数据公司Real Capital Analytics最新公布的数据显示，中国投资者三季度共卖出价值10.5亿美元的美国地产项目，同时买入2.3亿美元的美国房产，延续了近期回撤趋势。
在上个季度中，中国投资者共卖出13亿美元的房产，同时仅买入1.3亿美元的美国商业房产，这是自2008年以来中国投资者第一次成为净卖家。
连续两个季度的大规模净卖出反映了中国买家对海外投资态度的转变。几年前，由于对外投资政策放松，中国投资者大举进军美国房地产市场。
数据显示，自2000年以来，中国投资者累计购买了价值超过541亿美元的美国房产。其中，2015-2016年是中国投资者购买美国房产的鼎盛时期。到了2017年，中国投资者的热情开始减退，在2017年下半年，平均每个季度的净投资额不足1亿美元。
促使中国投资者持续减持美国房产的因素有很多，比如国内政策改变方向、去杠杆稳步进行以及全球贸易关系趋向紧张等。
美国房地产市场持续转冷
近来美国房地产市场持续转冷，而中国投资者的撤离可能会进一步加剧这一局面。在整个美国房地产市场中，中国投资者只是其中一小部分，但是这些买家愿意支付高昂的价格，这助推了整个市场价值逐步走高。
美国房地产经纪人协会（NAR）最新公布的数据显示，10月美国待售房屋销售指数下跌2.6%至102.1，创2014年6月以来的新低。
同时，10月美国待售房屋销售指数较去年同期下跌了6.7%，这是连续第10个月出现同比下跌。通常情况下，合同签订在交易完成前45天进行，因此待售房屋销售被认为是成屋销售的领先指标。
（图为：美国待售房屋销售指数的历史走势）
新屋销售方面，10月美国新屋销售环比下跌8.9%，创2017年12月以来最大单月跌幅，且为2016年3月以来最低水平。
总的来说，按揭利率飙升是近来美国房地产市场疲软的主要原因。随着美联储加快加息步伐，目前美国30年期房贷利率已升破5%，创出八年高点。市场人士认为，借款成本上升将会直接冲击家庭收入，这可能会吓退许多购房者，并令萎靡不振的房地产市场再遭冲击。
此外，美国房地产市场还面临信贷市场未偿债务持续增长、住房购买力指数下降、新屋开工量与销量下滑以及存量有望触及峰顶等问题。
华尔街如何看美国楼市前景？
不过，尽管表现不佳，华尔街对美国楼市前景依旧保持较乐观的态度。
高盛在近期报告中指出，美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了，今年下半年进入了低增速地带，而这将是接下来的新常态，但鉴于当前楼市库存并不高，崩盘风险还无需担忧。
报告指出，2014-2017年是美国楼市增长尤其迅猛的时期，这期间房屋价格年均增速从此前的4%飙升到7%。而随着楼市增长的放缓，接下来三年房屋价格年均增速将重新跌至3%-4%的区间。
高盛认为，在这背后有三大基本面因素驱动，而其中任何一个都不太可能在短期内逆转。这三大因素是：1）抵押贷款利率自2017年来上升了100个基点，令购房能力承压；2）自2012年来，房屋价格增速超过了房租和薪资增速，利率上行带来的负面影响将尤为严重；3）2017年美国税法的变化，导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。
下图显示的是，2012年1月至2018年8月期间，标普/Case-Shiller 20座城市房价综合指数走势变化：
另外，摩根大通高级经济学家Jim Glassman也认为，虽然美联储加息和美国税务抵扣的新立法直接影响了消费者购房的支付能力，但随着刚需人群增加、灾后重建房屋入市和家庭收入增长，适应了高利率的美国人民仍然会为刚需掏钱，到时候楼市自然就回升了。
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