這已經是AI君的第315篇原創文章了，覺得有用可以關注我們，與買房死磕到底
1
眼看2018年還有27天就要過去了。
AI君一個從2016年年底就考慮買房，一不留神考慮到2018年年底的閨蜜小美，最近莫名積極了起來。兩週週末都耗在了看房上，每看一個盤都要給AI君一通電話交流心得，從高新的小公寓到灃東的高層，又到長安的二手房……
AI君表示震驚，該錯過的都錯過了，這房價都穩定了，你又開始急什麼！你是瘋狂動物城的樹懶飆車嗎！
飆車的樹懶本懶
她表示，你傻啊。雖然房價是不漲了，但好地段還是會漲啊，藍光公園華府我要是2018年年中去搖了，要是搖中本姑娘省了3000元/平啊！就算好地段不漲，那好地段也沒了啊，那好地段沒了，金泰假日花城二手房那些小婊砸也不降價啊。
AI君：……好有道理，我竟無法反駁。
她說：還有個事……最近談了男朋友，作為現代獨立女性，婚前財產，不買更待何時？！
AI君：……你開心就好。
最近越來越覺得，買房這件事跟談戀愛一樣，對於很多人來講，自己沒想通別人說什麼都沒有用。不過接近年尾，無論從西安還是全國，下行了沒多久的樓市又開始蠢蠢欲動——
“對不起，2019年房價還會漲”又被北京中介刷屏了”
有全國樓市風向標的城市深圳，最近一個月市場又重燃了……
“西安也在上週單週鎖住了上萬新鮮韭菜，看來西安樓市的潛力還可以榨一榨……
所有人都在等著市場“觸底反彈”，市場真的到底了嗎？2018年年底到底要不要買房？AI君會盡力用理性給與大家更多參考意見。
2
先看大的宏觀形勢。
第一，經歷了2018年上百次密集調控，一二線城市的政策強壓已然告一段落，如無意外近期將不會再出臺打擊樓市的政策，
風向趨於溫和。第二，經歷了2018年數次利率上浮，全國市場平均利率上浮已達到了15-20%，西安市場的平均利率上浮也在15%。全國有部分城市和部分銀行已出現了利率回落。（例如深圳某盤業主剛結束的因無法選擇利率下調的銀行導致的維權）
第三，限漲也要限降，部分城市已開始為市場託底。11月23日，深圳出臺《深圳市房地產市場監管辦法徵求意見稿》，對在售樓盤價格的上漲下跌限制了一定的範圍，就是要在±15%以內，這就有效防止部分開發商在年底需回款要大幅度降價，當然也就也放鬆了部分新盤價格管控。畢竟所謂維護市場穩定，既不能漲，也絕不能跌才是穩定。更有城市對於降價的房企加強監管，如果破壞市場秩序惡意競爭也會被處以罰款和停銷。
第四，刺激土地市場 。如果說房企的蛋糕的樓市，那麼對於地方財政來講就是土拍。眾所周知2018年對全國土拍市場是噩夢的一年，地方經濟依舊受限於土地經濟，待2018年GDP年報出臺，流拍造成的影響就會反應在賬面上。但如此也依舊不會動搖國家防止經濟硬著陸的決心，於是2018年成了真正考驗地方運營能力的一年，很多地方政府已在年末，從土拍條件放寬到跨城宣傳都做足了功課（例如攀枝花到西安的土拍宣傳會）。
這一點之前AI君就寫過西安對土拍市場的運營，參見主城與新城之爭》》》點擊可閱讀。
從運營來看，2018年西安土拍市場在10月之前新區瘋狂，在10月之後老城託底。從成績來看，2018年截至目前主城區含高陵只有一宗高陵住宅和一宗灞橋商業流拍，其餘基本穩妥。這背後一是房企判定西安城市紅利依舊處於上行期，願意跟進，二也與西安的操盤能力密不可分。AI君真的對我大西安心悅誠服。
總的來講，從宏觀形勢來看，全國市場政策溫和，利率有望回落，物價侷限漲限降雙管齊下，地方財政有意願為土拍託底。雖然是否觸底沒有定論，但市場的下行確實到了一個緩坡。
3
在此較為溫和環境之下，年底西安市場迎來一個小高潮。上週西安市場一口氣鎖住上萬人，AI君之前也寫過相關稿件：9字頭地鐵盤明日登記！上週超萬人搶房！西安樓市再爆小高潮！就最新數據14盤，9盤平銷，5盤搖號。
而當我們將目光放遠，則會看到不只西安，近期全國市場也在進行年末衝刺。
深圳沙井萬科星城11月29日開盤半個小時賣出超過1900套房源。南昌新盤開盤去化率恢復到了80%以上，市場有回溫跡象，合肥限價房開始清盤，太原之前政府卡著沒發的預售證開始爆棚，11月一口氣發了30張預售證……
全國範圍內爆發的小高潮，其背後邏輯在於，第一，年底很多地方政府都沒有完成年初的放量任務，年末可以衝一批房源入市量。第二，從房企角度來講，年末是通常意義上的促銷季，很多房企迫於年度銷售壓力會拿出部分折扣優惠讓利購房者，放價走量。第三 ，部分購房者從心態上也希望把購房意願完成在2018年，回家置業也起到了一定促進作用，因為現在買房的基本都是真的剛需，用來住的。
而且值得注意的是，小高潮也在兩極分化中上演。
上週西安市場1萬多購房者，中國鐵建萬科翡翠國際、金輝世界城及龍湖香醍漫步，分別以526套房、3971人登記（3443人核驗通過）；264套房、1781人登記；237套房、861人登記的戰果，遙遙領先於其他樓盤，這3盤直接鎖住了6613人。
這三個樓盤共同的特點是第一，品牌，第二臨地鐵，第三，價格低於價值。可謂是物價局給到西安購房者的福利盤了。但同時部分樓盤也傳出排號即給200元的傳聞……冰與火之歌繼續高昂，背後原因也是因為購房者依舊冷靜，如果是好盤，又誠心讓利那確實能賣的不錯，否則購房者也不會買單。
轉自西安微博西安房房房
總得來講，確實在特殊時間點上出現了局部熱情，但將此作為房價觸底【反彈】的論據，還是稍弱了一些。
4
那麼在瞭解了以上情況。回到最開始的話題，年底值得買房嗎？年底買房又有哪些注意事項呢？以下是AI君的小建議。
第一，年底政府放量讓購房者的選擇性更多，一些品牌開發商首盤也為西安市場帶了更多對“好房子”的新概念，為部分高端客群提供了新的選項。
第二，銷售節點上，部分房企迫於全年銷售壓力，甚至某些收官盤會在2018年年底之前面臨清盤節點，這都會讓通常情況下“一毛不拔”的房企給出折扣；銷售方式上，部分樓盤開始出現特價房，而採用渠道進場的樓盤，也讓購房者有了在備案價之下討價還價的餘地。當然以上兩點都是針對平銷樓盤，那些中籤率在20%以下的，要考慮的不是優惠而是能否買上了。
第三，年末通常也是二手房抄底的好時機，在心態上部分賣家會選擇在年前甩貨，因此也可以多關注二手市場。
第四，注意事項——優先新房住宅，其次二手房住宅，再次繁華地段公寓，但對最近流行的返租項目，要注意考察開發商實力避免後期糾紛（這種最好有國企或央企背景才比較穩妥）；最近二手房市場上出現了很多小產權房，就算便宜AI君依然建議謹慎再謹慎，除非你特別知根知底；如果你有幸搖到報名人數膨脹的市場“神盤”，又因為輪到自己是頂底猶豫的，AI君建議不要猶豫。一是目前凡是品牌開發商頂層防水都做的不錯，底層雖然採光不好但如果不準備換房，養老也有優勢，二是很多“神盤”，之所以成為神盤是因為物價局強行壓價，導致價格遠低於其價值，要相信房價的週期性，把握好上車的機會。
AI君有話說
最後，我們回到文首。AI君有時覺得，計劃買房和決定買房是兩回事。
有些人跟周邊的人說自己有買房計劃，他有時間，也有錢，也有需求。他們的買房時間是半年，口頭禪是看看，實際行動是隨緣。然後一年過去了，兩年過去了，因為忙，工作調動或者房價跌了，計劃依舊是計劃。直到他碰到一個男人或一個女人，或者某個事件才開始付出真正的行動。而那時他可能要付出更大的成本，面對更多的麻煩。
AI君非常理解剛需忐忑的，懼怕高位站崗的心態。但不要讓這個心態作為藉口去阻止你的行動。至少多跑，多看，這樣也許會有更多機會讓那個決定在更合適 時間到來。
小美跟AI君說，2018年12月31日之前，她肯定要把房子買了，對剛需最好的買房時間，就是她已經準備好了。
文末推薦年末可重點關注樓盤
華潤置地未來城市
AI君有話說：華潤今年在西安有三個新項目，華潤置地·未來城市、華潤置地·西安曲江九里、華潤悅府，目前除了華潤悅府，其餘項目都已推出。
華潤置地·未來城市位於奧體中心南側，小區距離地鐵3號線雙寨站僅600多米，雙寨站是地鐵3號線和地鐵14號線（在建）的換乘站，小區未來交通會很便捷。未來城市戶型設計挺不錯的，並自帶有大型商業，不僅能滿足業主需求，還能輻射到周邊區域。
華潤置地·未來城市11月中旬，項目推出首批次房源均價不到10000元/㎡，348套房吸引641個家庭登記，核驗通過514個，開盤去化率95%以上，市場認可度不錯。
7#、8#號樓總高為8+1層，11#、12#號樓總高為7+1層，戶型以約145㎡的四室兩廳三衛為主，西側邊戶為185㎡的四室三廳三衛。價格公示信息顯示，均價約13000元/㎡。
15#、16#號樓總高為5+1層，戶型以125㎡的三室兩廳兩衛為主，頂躍有約173㎡、195㎡及243㎡的戶型，每戶贈送露臺50-80㎡。價格公示信息顯示，均價約12700元/㎡。
龍湖香醍漫步
備案樓棟：115#樓毛坯
備案均價：10899元/平
備案套數：330套
房源面積：114-128平
裝修情況：毛坯高層
地址：滻灞灞橋區沁水路
AI君有話說：
本次是備案價唯一的毛坯項目——龍湖香醍璟宸是10年龍湖香醍的收官之作。龍湖香醍璟宸位於三環內，滻河旁，小區自身已非常成熟，包含4000餘戶已入住的業主，社區生活氛圍非常濃厚。此外小區已開建的城東標誌性商業綜合體龍湖天街，小區門口年底即將全線通車的韓森路，以及正在加緊建設預計2020年完工的世紀工程幸福林帶僅距離項目1.8公里，都是龍湖香醍璟宸正在路上的升值點。
此次高層價格僅有10899元/平，預計是不會平銷了。
高科麓灣國際社區
備案樓棟：21#、22#
備案數量：262套
備案均價：毛坯高層9730元/平
面積區間：84-137平
地址：西安市滻灞生態區東三環以西、滻河東路以東
AI君有話說：高科麓灣國際社區上次登記是在9月19日，西安樓市溫度還沒降的時候，408套審核通過1759個。高科麓灣性價比很高，地處滻河東側，與雁鳴湖隔河相望，環境自然不用多說。主要是配套了得，地鐵5號線三殿村（後期可能改成麓灣站）地上站點就在小區四號地與五號地之間，自帶商業街，更重要的是小區建有幼兒園，和高新一小麓灣分校，再加上9字頭的價格，這個組合可以用“逆天”來形容。
凡是都有兩面性，距離地鐵近，而且是地上站點，吵是最大硬傷，本次推出的兩棟樓雖然不在地鐵口，但臨東三環，也是吵。
更多年底優質好盤，請關注“西安樓市AI”，AI君會及時為你推送~祝願大家把買房計劃，還是放在2018年！因為2019年可能會是這樣的……
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
