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首先要普及一個概念，環京，雖然很多人都知道，但還是要普及一下，大部分人對環京的認知，都是錯的！
從字面意思理解，就是圍繞著北京的城市，統稱環京。因為北京大七環的規劃和落成，出現了環京十三縣概念，分別是北三縣（三河、大廠、香河）、固安、永清、涿州、廊坊、淶水、張家口、崇禮、豐寧、懷來、承德等。
但是在環京的城市中，分為3個層次。真環京、偽環京、勉強環京。
北京的整體發展趨勢，是東南飛。有不瞭解北京地理位置的，簡單說下。北京北面是軍都山，屬於燕山山脈，西部是西山，屬太行山脈。
放在古代是特別好的位置，西北環山，東部有水，南面平原，易守難攻之地。可到了現代，發展就成了問題，土地擴張，西部和北部的難度太大，即便有高科技的加持，但成本依然太高。
所以西北方向因為地理的問題，擴張的路基本被鎖死。東南部成為主流發展方向，近些年北京所有的大動作，都是在東南側。政府東遷，機場南建，又有雄安。
那對環京的影響，就出現了區別，真偽環京的概念就出現了。
在16-17年這段時間，但凡是有環京概念的，房價幾乎都翻了1-2倍，甚至更多。有的是實實在在有概念有價值有趨勢，有的純粹就是湊熱鬧，硬貼上環京的概念，就像被風口吹上去的豬，就像漲潮了都好像在水裡的魚。
如今，風停了，潮退了，哪些豬啪嘰摔下來，那些魚假裝在旱泳，接著往下看。
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先講真環京。
大家公認的北三縣（三河、大廠、香河），南三縣（固安、永清、霸州）再加上廊坊市，這也符合北京東南發展的規劃方向。這幾個城市比什麼密雲懷柔之類北京郊區的還要近。
北三縣的利好，很多人都清楚，是離著通州近，而通州的利好就是北京城市副中心。有多近呢？
南三縣和廊坊的利好是北京新機場，同樣也是因為地理位置距離足夠近。也放一張圖標示一下。
真環京房價之所以上漲，主要原因就是離著北京的熱點近，和北京的熱門郊區近，其他都是相對次要的。
只有距離足夠近，才可以承接北京的產業外溢，才可以承擔睡城的責任。有些人說睡城沒價值，相比較北京的房價，相對低廉的價格，相對便利的位置，
能成為睡城就是它的價值體現。2017年以後，真環京因為一波又一波的強勢調控，把房價從2萬5以上，調整到1.5萬左右（不含燕郊）。目的也是為了北京外溢的人口，未來不至於買不起真環京，便於疏解人群和產業。而當前的價格也只是因為暫時的政策壓制導致，並不是真實價值。
比如，開放限購試試？是吧。
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那偽環京呢？
意思是打著環京的概念，但一無地利，二無政策利好，至於經濟，環京各縣的經濟，大家都懂的。
只是藉助16/17年這一波市場的整體飛昇，房價也跟著一路翻倍漲上去的城市。而這種偽環京城市，一旦大潮退去，就是第一波風口掉下來的豬和退潮後裸泳的魚。
而偽環京城市有哪些，注意，我要開始打假了！
偽環京挨個點名：興隆、灤平、豐寧、赤城、逐鹿、淶水等，為什麼等，還有一些連北京邊都不挨著的號稱環京的，比如張家口市之流，都快到內蒙古烏蘭察布了好嗎！環內蒙還差不多！打假的興趣都沒有。
坦白的講，這些偽環京除了價格便宜和挨著北京的邊兒，沒有什麼值得說的，就是河北省，跟北京未來也沾不上什麼邊兒。
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為什麼說他們是偽環京？
首先在沒有限購之前，你聽過他們嗎？我想大部分人也就聽過什麼燕郊大廠之類的熱點城市，偽環京這些城市壓根就沒聽過。
再者，北三縣南三縣，那是因為太火了導致不得不限購，這是真限購。還有像涿州的限購，就是意思一下，表示我服從領導指示。
至於像那些偽環京之流的限購，意思就是我也是限購城市，我也是熱點，大家趕緊來買我啊。這些小寶貝兒們集體亮相刷存在感，就為混個臉熟。
環京的最大的熱點就兩個，新機場和副中心。圍繞這兩個熱點的確實是有發展和房價上漲預期的，其他跟著號稱新機場大幾十公里的，就是起鬨湊熱鬧的。
像這種偽環京，不是沒有一點利好，大部分也就是空氣比較好，綠植比較多，可以賣賣旅遊養老地產什麼的，但動輒1萬大幾的房價，誰給你們的勇氣？
如下圖所示，北京未來發展方向一目瞭然。
北面是風口，不允許有太多的產業和大量的人口聚集，就是養老度假的地方。比如張家口和承德，定位就是生態涵養區。西面太行山山脈，平原稀少，也不適宜開發。
西北這些偽環京挨著的北京郊區，像密雲、懷柔、延慶等，這些自己都還無力發展的遠郊，根本不具備輻射周邊的能力。
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為什麼偽環京不能買?
1、房源：一手房眾多，雖然房價在上漲，加價也比較猛。但都是投資，當大量的二手房進入市場後，未來誰來接盤？紙面價值罷了。
2、價格：起步價格已經上漲，入手的價格並不像四五千的時候那麼低，直奔1.5萬一去不回頭，與真環京比，連價格優勢都沒了。
3、政策：這些地區沒有真正有力的政策支持，都是偽概念居多。而且很容易被調控打回原形，比如這一輪的限購，環京熄火，偽環京犧牲。
4、地段：實事求是講，偽環京的這些城市，沒有一個敢吹自己地段好的，都是講自己環境好，離著北京近，未來有交通規劃等等，主流都只能拿大七環說事。
勉強環京：涿州、高碑店、懷來。
這3個是環京少有的高鐵區域，在通勤上，有一定的居住價值，但是在地理位置和概念規劃上沒有大的利好。
有人會說懷來的冬奧會是個很大的價值，我想有必要解釋一下，冬奧會是花錢的，不是賺錢的，未來頂多也只能是個旅遊景點，這幾個地區的價值，只是具備了高鐵通勤優勢。
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限購後，偽環京的生存現狀是什麼樣的？
我們看看開發商費勁心思想了多少辦法回款。
常規大家都在用的比如：
首付分期：比如先交10%，剩下的20%分成1-3年再交上，緩解那些一次性拿不出首付的前期壓力，這種分期的形式一般都會有利息，回款緊張的時候也會取消利息。
全款分期：全款分成1-3年交清，為什麼要交全款，是因為有折扣優惠。舉例子，全款分期一年是9折，全款2年是95折，全款分期3年是99折，從基礎價上再優惠一些。
免費更名：這是在限購區域經常會用到的方式。比如認購以後，3年內免費幫你更名一次，這種方式的好處是，3年後房價上漲，可以賣出賺這部分差價，對於剛需而言，可以提前鎖定價格不擔心未來漲價。對開發商而言就是回款。互惠互利。
送裝修和車位：實際上就是降價，但降價可能會有隱患，所以搭上附加產品，買一送一，物超所值，價格不變。
假折扣：通過把表單價做高的方式，然後打一個大折扣。參考某電商品臺搞活動，先升後降。
甚至還有交全款給你補貼利息的：這種是真缺錢的偽環京開發商。實際上就是返現，所謂的利息就是你交了全款，開發商按照百分比的利息返給你一部分，等同降價。
看得出，偽環京的開發商，求生欲很強！
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坦白的講，環京腰斬,很多人想的是進場抄底，因為都清楚，是限購在攔著……但是偽環京腰斬,大部分人想的是甩貨逃命，能甩則甩，這就是本質的區別。
環京的土地凍結政策和限購政策，一定是階段性的，而真環京的最大價值是能實現與北京的通勤。在距離和成熟配套的硬條件下，偽環京的炒作概念徹底被打破。
最尷尬的是，即便是環京限購解除，能夠重新火起來的，恐怕也只有真環京。
2018年即將過半，真環京和偽環京都在等風來，只是這場風真的來了，經過了一波打假的偽環京，還能像風口的豬一樣被重新吹上天嗎?
風肯定會起，但有的豬，卻再也飛不起來了。
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