導讀
11月底，2018年只剩最後一個月時間了，深圳新房市場的激烈競爭愈發激烈。
就在這周，深圳樓市迎來史上最大規模推盤，共有10餘個新項目獲批預售，有沙井4盤，有福田香蜜湖豪宅，有龍華院墅，有橫崗綜合體大盤麟恆中心廣場……
作為購房者，該如何選擇？
NO. 1｜壹
現在市場進入了
非常好的買房市場
前幾日，自媒體大V朱羅紀發表了一篇文章，裡面的市場數據值得大家特別關注。
文中提到，10月份，福田、南山、寶安成交量環比跌幅都在23%以上，龍崗下跌超過30%，羅湖15%。在價格上，福田、寶安二手房成交價格環比跌幅超過1%，全市均價52481元/平米，環跌0.73%。
和上半年59688元/平米相比，到10月份，深圳全市二手住宅價格的跌幅已經超過了10%，龍崗一些二手房的價格已經下跌超過20%。
針對這些數據，朱羅紀提出：對於自住（兼投資）型的剛需買家而言，10月開始，市場進入了非常好的買方市場。這個市場，你做出“正確決定”的概率，要比以往任何時候都更高。
簡而言之，現在的剛需者，不應該浪費時間和精力去判斷抄底，而應該去思考自己到底為什麼要買房子？需要什麼樣的房子？弄清楚自己最重要的需求，在這個基礎上，儘量的兼顧投資升值的考慮，選擇適合自己的樓盤。
NO. 2｜貳
未來深圳豪宅和普宅
價差分化會拉大
眾所周知，一個核心城市，以深圳為例，豪宅的價格是10萬+，普通住宅的價格是4-6萬。現階段，深圳好房子和差房子之間的價差還遠遠沒有拉開，未來這個分化會不斷拉大。
看下面這張圖，東京23區2016年的房價。最貴的中央區，單價約35萬多人民幣，而最便宜的足立區還不到2萬，價差近18倍。
這樣的價差，背後可能反映的是：城市內部不同區域之間產業升級和人口置換的成敗。升級成功的區域會持續震盪上走（比如龍華、橫崗），而升級失敗的區域，就可能一直萎靡不振下去。
房地產面臨的大時代在變化，我們所使用的思維方式也要跟著變化。
買房不能衝動消費，多學習獨立判斷才是王道。NO. 3｜叄
基本面+通勤圈+軌道上蓋
麟恆中心廣場3期新盤中最亮眼
在眾多獲批預售的項目中，相比西部新盤，壹地產認為位於橫崗的麟恆中心廣場更亮眼，值得置業者重點關注。現在市場信息披露的比較豐富，我們可以試著做比較完整的對比。
從自住兼投資的角度，一個樓盤的決定條件：地鐵+商業+教育+產品+價格。
1、地鐵非常重要，再怎麼形容都不為過。
麟恆中心廣場距離地鐵3號線六約站約600米，步行只需要5分鐘左右，5站直抵羅湖，4站換乘5號線直達南山。
項目處於羅湖福田半小時通勤圈範圍內，可快速到達羅湖萬象城、東門、金光華，福田華強北、市民中心、購物公園。相比沙井片區的1小時通勤，優勢明顯。
值得注意的是，片區內還規劃地鐵14號快線，未來通車後，5站可直達崗廈北站，約20分鐘抵達福田。
2、商業方面，大型商業綜合體物業價值往往比普通物業要高。
在深圳，我們可以看到，哪個地方的綜合體建設得多、快、好，哪個地方的城市質量就發展得更好。比如羅湖萬象城、福田COCO Park、南山海岸城、寶中壹方城等等。
業內人士普遍認為，綜合體一公里範圍內，物業的價值普遍要比普通物業高5%—10%，如果本身就是綜合體一部分的住宅或公寓，價值更是比周邊物業高出10%以上，有的甚至高達20%。
可以看到，大型商業綜合體作為城市中心的質量之核，對區域物業價值的提升是非常明顯的。
麟恆中心廣場作為新羅湖中軸片區龍崗大道沿線的地標級物業，項目規劃為四期開發，總佔地約10萬平，總建面約41萬平，項目1、2期已全部入住，3期已經獲批預售，四期待定，未來將是整個片區唯一的集住宅、商業、商務公寓和休閒廣場於一體的大型綜合體項目。
壹地產特別提醒大家，項目1、2期商業總建面達到8萬平，規模相當於福田中心區的cocopark（cocopark體量約8.5萬平 ）。經歷1、2期的運營，目前已開業的麟恆i CITY，已成為片區成熟標杆商圈。已形成的成熟商圈，優勢明顯。
麟恆i CITY目前已進駐商家：沃爾瑪、萬眾影城、屈臣氏、麥當勞、海底撈、蘇里書店、優衣庫、H&M等各類品牌商家，以及滿足業主不出家門就可以享受的健身類、兒童早教類、美容美髮類等商業配套。
3、作為今後要在深圳置業的剛需白領，教育配套是關鍵。
實際上，深圳各區近年已經接連出現片區內有學區房，孩子到年齡了卻上不了學的窘況。年底如此大規模新建商品房入市後，學位更加會成為稀缺資源，尤其是已建成，開設多年且穩定成熟的學校。
而項目麟恆中心廣場就有比較優質的教育資源。據查，項目步行約10分鐘即可享受15年一站式的教育配套：自帶9班幼兒園，周邊有橫崗高級中學、六約學校、梧桐學校、聚英小學等。按照龍崗區教育局2018年最新的學區劃分，項目的小學和初中學區均在六約學校的學區範圍內。
六約學校一所歷史悠久的9年制學校，始創於1931年，1998年11月評為“深圳市一級學校，2010年9月升級為九年一貫制學校。校園總面積48000㎡，運動場面積15000多㎡。有300米環形跑道運動場，六個室外標準籃球場和一座室內籃球館等完備的運動設施。學校現有30個教學班，在校學生1650人。
橫崗高級中學就在項目旁邊，其校長孫偉瓊——從龍崗區面向全國公招的校長到龍崗區首批高端人才（深龍英才）、再到名校長工作室主持人、直至深圳市十佳校長，他致力將橫崗高級中學打造成深圳普高發展新典範。
▲橫崗高級中學校長 孫偉瓊
4、在產品打造上，麟恆廣場3期更加用心了。
麟恆中心廣場3期產品，相比1、2期，在打造上更加用心，產品線更豐富、舒適：3期為超高層建築，以建面約88-157平為主，周邊均為低密度小區，視野阻擋較小，景觀開闊，項目高層可遠眺梧桐山景，居住氛圍更純粹寧靜。
此外，3期住宅地塊不僅打造沿街的社區商業，更是在地塊內打造風雨連廊連通1、2期的中心商業，住戶可同時享受零距離中心商業與社區商業的雙重輻射。
社區內除了約4萬平的休閒廣場，園林以及泳池，3期還擁有約2485平的架空層活動空間，內設置有業主專享的公共設施，滿足業主下樓即享舒適活動空間的需求，營造出了高端舒適的住宅社區氛圍。在保證業主社區生活私密性的同時，更能享受閒適優雅的便捷生活。
3期園林示意圖
5、單價4.2萬起，均價4.5萬/平，830套住宅產品，價格動人。
根據規土委網站公示，麟恆中心廣場3期本次共備案830套房源，均為住宅產品，均價4.5萬/平，單價區間在4.2-4.65萬/平，總價在378-725萬/套。
據查，項目一期二手房4.8萬/平，隔壁振業城4.5萬/平，相比沙井4.6萬的均價，麟恆中心廣場3期最低4.2萬，均價4.5萬/平的價格，實在是動人。
現階段買房，建議重點關注“通勤地”，就是距離工作半徑在1小時左右的居住地，這個1小時左右是通勤時間，家裡門到公司門的距離，不是“交通圈”的概念，不但要求人要能夠住下來，而且還要能到核心區域上班。
在通勤圈裡，只是說明具備了居住基礎，是否值得投資還要看其它因素。而不在通勤圈，不要說投資了，連住都是問題。
綜合判斷，壹地產認為：通勤圈+升值動能+自住出租+中短期投資，麟恆中心廣場3期都是個不錯的選擇，同樣的價格，買中心更近的距離。
目前項目已經開放展示中心，樣板房也已開放，正在誠意登記中，感興趣的朋友可以到現場實地勘察對比。
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