海南是觀察樣本。
“金九銀十”褪色後，樓市“入冬”似乎已成為業界共識。
悲觀者堅信，樓市拐點已徹底到來。其理由是，今年的“金九銀十”在開發商推盤大幅放量的背景下，市場銷售表現依然顯著走弱，已經很能說明問題。
2018年9月以來，合肥、北京、長沙、杭州等多個地區陸續出現樓盤促銷降價、消費者維權的消息，部分區域的新房價格已達不到限價令的調控線，房價存在較大下行壓力。
這一輪始自2016年底的密集調控，在經歷三四線城市房價補漲及“房住不炒”的政策定性後，似乎正在發揮餘威。由於疊加了複雜的國際經濟大背景，悲觀者堅稱任何房價“復燃”的幻想最終都將成空。唯一不確定的是，房價會跌多少：15%還是50%？
數據亦為悲觀者提供有力佐證。11月14日，國家統計局公佈2018年1至10月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，1至10月全國商品房銷售面積13.3億平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點。除此外，房屋新開工面積、房屋竣工面積等指標較前值均有不同程度回落，樓市下行態勢明顯。
樂觀者則積極尋找希望，不放過任何樓市“可能回暖”的蛛絲馬跡。
跡象也在同步顯現。杭州房貸利率近期全面鬆動，首套房、二手房均包括在內。而此前，北京、深圳、廣州、廈門、南京、佛山、合肥等城市均有部分銀行下調房貸利率。也有銀行首套房貸款平均利率較10月持平，但放款速度有所加快。
此外，臨近年終歲末，全國土地市場供應火熱。11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。除一宗流拍外，其餘12宗地塊均成功出讓，創下單日成交地塊數量新紀錄，一日攬金316億元。江蘇南京也將在11月29日至12月18日掀起一輪賣地高潮，預計出讓22宗地塊，起拍總價118.8億元。
上述舉措是否意味著樓市調控將逐步放鬆？
如是金融研究院院長管清友持反對意見。他認為，“很多銀行開始下調個人按揭貸款利率”屬於糾偏和調整”。“這個對需求端有正向的作用。但還不足以改變整個房地產調控的大趨勢，調控對房地產投資下滑的影響還在進行當中。”管清友稱。
明源地產研究院執行主編、研究員艾振強告訴時間財經，商業銀行下調貸款利率，更多是行業行為，當資金比較充裕，需求沒那麼旺盛的時候，下調房貸利率很正常。畢竟，銀行也要賺錢，希望把錢貸出去。另外，出讓土地多是調控的應有之意，因為供應多了，才能穩定價格。只能說，沒那麼緊張了，但要說放鬆還不太算得上。
理性主義者則從歷史尋找經驗。中金公司研究認為，在以往三輪房地產市場週期的下行階段（2008、2011、2014），政策放鬆都開始於銷售下降後的6個月左右（並且在此後3-6個月時間持續放鬆）。今年9月是本輪銷售下跌的開始，若仍為6個月後啟動政策調節，則是在明年一季度。
艾振強表示，“最遲2019年年中，樓市就會鬆動。區別在於，上一次還處於全球寬鬆階段，現在外圍在收緊流動性，國內經濟表現沒那麼樂觀，放鬆以後也難以重現當年的暴漲了。”
樓市當前究竟處於什麼位置？之所以市場對此存在巨大爭議，三四線城市的攪局是重要原因。與以往幾輪週期不同，此輪“因城施策”調控思路下，一二線城市與三四線城市產生明顯錯位。
在過去兩年，一二線城市受限購、限價等政策影響，房價持續下行、租金大幅上漲。與之相反，三四線城市在去庫存政策支持下依然維持高景氣度。房價飆漲。即便在今年10月，根據Wind提供的數據，二線城市房價漲幅也明顯高於一線，三四線城市又高於二線。
中泰證券研究所亦分析認為，之所以出現上述結果，很大程度上因為調控政策在過去兩年多時間裡是分化的。“一二線城市嚴控房地產市場，住房供給受到壓制，租金價格上漲；三四線城市最近幾年一直強刺激，房價飆升至高位，居民槓桿也加了起來”。
中泰證券研究所同時提醒，“往前看，三四線城市房地產連續漲了幾年後，已經越來越危險，且貨幣化安置政策已經在轉向，政策趨於收緊。小城市房價只要不刺激，很難走平，2019年將面臨房價回調壓力”。
海南或許是最佳觀察樣本。因特殊的地理環境、經濟特點及人文特徵，該省一向是中國房地產市場的縮影。
在海南的經濟結構中，房地產一直佔據非常重要的地位，2017年海南固定資產投資4125.4億元，其中房地產開發投資2053.11億元，房地產佔經濟總量比重接近50%。然而，今年4月海南省政府實施全域限購，出臺迄今全國樓市調控中最為嚴厲的政策組合。
此後，海南樓市成交量暴跌。據海南省統計局數據，2018年前三季度海南房地產銷售額為1677.93億元，同比下降17%；5月至9月累計商品房成交面積同比下跌43%，房地產開發投資從同比增長16%跌落至同比下滑29%。受此影響，當地多項宏觀經濟指標出現顯著下滑。
海南樓市狀況會向內陸城市傳導嗎？艾振強說：“海南的情況比較特殊，房地產佔比特別大，現在突然斷奶衝擊很大。培育產業，告別緊緊依靠房地產的願望是美好的，但是陣痛很痛啊，痛得太厲害了。我覺得還是會放開一點的，否則社會可能不穩定。”
什麼時候“放開一點”？中金公司建議，考慮到國內宏觀經濟面臨的壓力更大、中美及國際經濟環境的不確定性跟高，“本輪政策介入的時點宜早不宜遲”。
中泰證券研究所提醒，通過貨幣刺激房價很容易，但問題在於能否承受房價進一步走高的風險。沒有永漲不跌的資產價格，2015年創業板下跌同樣發生在貨幣寬鬆環境中。“沒有人知道資產價格的拐點何時到來，但有一點是確定的，漲多了的價格肯定會回調。”（時間財經 胡飛）
閱讀更多 時間財經 的文章
