如今房價居高不下，異地工作生活和經營生意的人卻越來越多，房屋租賃市場隨之越來越活躍。經歷一場租金上漲風波之後，北京乃至各地的租客們開始變得風聲鶴唳，深怕某天一醒來房東就會提出租金漲價，不但考驗著租房雙方的精神，也在考驗著雙方當初簽訂的租房合同。
關於租金的漲與不漲已經讓很多人足夠頭疼，但有許多房東和租客還沒有充分意識到，在城市建設日益加快、徵地拆遷項目逐漸落地城市的每個角落的進程中，越來越多的出租房正在被捲入其中，給租賃雙方帶來了更大的考驗。
近幾日，幾張關於租客和房東之間的拆遷款之爭的微信聊天記錄截圖活躍在各媒體平臺。通過聊天記錄可以看到，租客提出，自己在即將被拆遷的出租房裡租住了三年，是“實際安置對象”，並以此要求房東分一半拆遷款給自己。該論調引發了網友熱議。
有讀者因此提出疑問，當出租房遭遇拆遷，租客究竟是否有權分得拆遷補償款？京尚拆遷律師接下來就從相關法律法規規定和事實兩個部分，分不同情況來對這個問題進行解答。
對於國有土地上房屋徵收的相關法律規定：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。
另《條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
又《條例》第二十一條規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
由上可以明確的是，《條例》所指被徵收人，通常是指被徵收拆遷房屋的所有權人，補償對象根據補償項目的不同分別為對應的權利人。
對於集體土地上房屋拆遷的相關規定：
除《土地管理法》和《土地管理法實施條例》相關原則性規定外，集體土地上房屋拆遷的主要法律依據散見於各地地方政府制定的地方性法規，在此我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例進行說明。
《辦法》第三條第二款規定，本辦法所稱被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權的單位或者個人。
第十三條規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
第二十二條規定，對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動並持有工商營業執照的，拆遷人除按照本辦法的規定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。其中，徵地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；佔地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定並報區、縣人民政府備案。
第二十三條規定，拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。徵地拆遷房屋的搬遷補助費，由區、縣人民政府規定；佔地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定並報區、縣人民政府備案。
由上可以明確的是，集體土地上房屋徵收拆遷的補償安置方式主要是貨幣補償、安置房補償或另行審批宅基地三種，補償安置的對象為被拆遷房屋的所有權人。
對於搬遷前租約已到期的，無論是住宅房還是經營用房，對於搬遷期前雙方租賃協議已經到期的，房屋承租人只需按約到期配合搬離完成交房，徵收拆遷行為實際上並不會對承租人的實際權利產生影響，此時承租人無權主張拆遷補償權益是沒有法律依據的。
對於拆遷時租約未到期的，房東因房屋徵收拆遷需要提前解除房屋租賃合同，對於在合同中已有相關規定條款的，從其約定；對於未在合同中約定出租房拆遷相關問題解決方式的，雙方可以協商約定，協商不成的，承租人可以通過訴訟等法律途徑主張自己的合法權益。
如雙方在合同中未約定遇到拆遷時租客自願放棄相關補償權利的，對於租賃住宅房的，承租人可以向房東主張搬遷費和安置補助費補償；對於租賃經營性用法的，租客還可以主張自己投入的裝修費用補償以及停產停業補償和搬遷安置補償等。房東選擇安置房補償方式的，也可以與房東協商約定在其完成產權置換後重新簽訂房屋租賃合同。
對於隱瞞房屋即將拆遷的事實違法在徵地獲批並公告後將房屋出租的，出租方存在合同欺詐，承租人可以根據《合同法》相關規定請求法院或仲裁機構依法變更或撤銷合同，並由過錯方即房東賠償承租人因此受到的損失。
綜上所述，出租房拆遷時，關於房屋補償部分承租人是無權主張分享的，但承租人的權利因徵地拆遷和合同變動遭到影響時，承租人可以在合同約定的基礎上主張相應的補償或賠償。京尚拆遷律師要提醒租房雙方，在簽訂租賃合同時一定要注意相關條款的約定。
除了以上我們談到的私有房屋租賃之外，還有因歷史和政策原因出現的公有出租房，政府直管公房和單位自管公房。這些房屋的所有權人也不是承租人，但承租人享受的實際上卻是類似於所有權人的物權權利，在這些公房被徵收拆遷時，公房承租人依法享有被徵收人接受補償安置的權利，及相應的意見、陳述、身邊和參與聽證的權利等。
解釋到此，相信大部分讀者都已經明白，租客要求與房東“平分拆遷款”，於法是沒有支撐依據的。對於私有房屋承租人，其對房屋享有的僅僅是基於租賃關係獲得的用益權利，只有在實際權利受到影響和侵害時，才能基於租賃合同和相關法律規定主張獲得補償或賠償。
無論是房屋出租人還是承租人，都有自己的權利底線。在底線之上，雙方可以協商解決爭議；一旦其中一方的無理要求觸碰到對方的底線，權益受侵害者就應當在專業拆遷律師的幫助下通過法律途徑維護自己的權利並提出自己的合法訴求。
如果有讀者朋友正面臨此類法律糾紛和困擾，可以留言或來電向京尚拆遷律師諮詢，在專業拆遷律師的指導和幫助下爭取屬於自己的權利。
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