一不留神，還沒過半的2016年已經是歷史上地王最多的一年，央企炮製的“地王年”讓“化解房地產庫存”這一去年底提出的一號任務收穫史無前例的巨大成功。
伴隨一大批地王的湧現，當初“打死都不買房”的人突然間就像換了一個人：“只要不打死，就買房！”
讓我敬重膜拜的那些多年一直為中國房地產業提出崩盤泡沫論的專家們也集體啞火，這些像黑暗中為房地產業點亮光明的路燈突然斷電了。
這個時候，我的腦海裡浮現的不是一幅幅爭奪地王的勇猛，而是慘烈退地時的眼淚。本來想搜索幾條當年開發商爭當地王后退地的案例來豐富一下本文的論據，可惜的是百度出來的全都是爭奪地王的案例，不知為什麼找不到退地的任何消息？難道是好了傷疤忘了疼？但有一個案例卻讓我銘記在心，那就是當年新城地產含淚退掉當初親手摘下的地王的時候，標誌著上億元的土地押金煙飛雲散。作為新城地產股東的我也忍受了新城股價腰斬再腰斬的痛心。
當一幅幅地王應接不暇的時候，比地王高興的多的是周邊的樓盤，他們就像有人在連拉漲停時坐在漲停板的轎子裡的感覺。可是在股市中漲停板能夠馬上出貨，難道地王冒出來的時候一買下週邊的樓盤就能馬上變現盈利嗎？
樓市中的樓盤變現平均要五年時間，期房買下直到交房要兩年，入住後還要一年才能拿到房本，房本拿滿兩年後才能賣出，這就註定五年內你的房產是不能流通的，就像股市中的非流通股直到解禁時的價格才是有效。在這期間業主只能是看客，任何房價的漲跌都只是浮盈浮虧。
最重要的，是地王誕生真的能帶動周邊的房價嗎？也就是說麵粉貴了麵包真的就貴了嗎？如果樓市平穩時期確實是這樣的，但是如果遇到樓市調整，地王就只能是炮灰。
我告訴你，決定房價的永遠不是地王的價格，而是供求關係！或者說，任何具有投資屬性的商品，天生跟成本沒有任何關係，而只跟購買者的購買意願成正比。買的人多了，價格自然就會上漲，買的人少了，價格自然就會下跌。也就是說，決定房價的，根本不是開發商願意賣多少錢，而是和你同樣想買房的人願意花多少錢。
就像一部手機，哪怕你是白撿的，難道你會白送給別人嗎，決定你買出這部手機的價格一定是你先在市場上看看別人的成交是多少錢，然後再決定自己準備賣多少錢。同樣，這部手機你是花了五千塊錢買的，現在市場價格是兩千元，難道你會說原來五千買的現在還是五千嗎？也就是說，決定你賣出手機的價格根本就跟你的成本沒有任何關係，完全決定於現在市場上的供求價格。
明白了這個道理，回到地王的話題，難道你是五萬的土地價格而周邊的房價只有三萬，決定五萬土地上的房價只有是兩年後這裡的房價的市場情況，也就是說，所謂地王並不是未來真的房價會漲，而只能是買地的人一廂情願的去賭博未來的房價會遠遠高於當前的土地價格。
當然，未來房價真的漲了，開發商就賭對了，如果未來房價沒有漲，那麼提前放棄的叫做退地，未來放棄的叫做牙疼自己咽。
所以，地王湧現，只能表明開發商層面對房價預期看漲，能不能帶動房價未來真的上漲，還需要市場一步步的走出來。
如果只是購房者瘋狂了，市場還沒有風險，因為開發商的供應量沒有增加，並且開發商的庫存都消化完畢市場反而更健康。要命的恰恰就是開發商瘋狂了，拼命的買土地讓庫存再次增加，購房者的瘋狂說明購房者透支了，把幾年後的需求提前消化了，會讓幾年後的需求出現空檔，可是開發商的瘋狂讓市場的供給再次放大，於是風險出現了！
樓市中的供給，早在拿地的時候就已經鎖定，基本上是兩年後可以上市交易。樓市中的需求，根本無法估計，完全是情緒化的產物，行情好的時候，房價越漲越有人買，行情不好的時候，越跌越沒人要。於是，錯配就必然發生，一廂情願的認為供給和需求完美對接那是計劃經濟的思維，可惜現在是讓市場在資源配置中起決定作用。管理層可以調控供給端的推盤速度，但是無法左右需求端的買房意願。當一定時期開發商無法滿足資金流正常運轉的時候，銀行就是第一個推倒開發商的力量。
這個時候，麵粉已經和麵包的價格不重要了，最重要的是活著，開發商不會直接降價，因為先期業主會讓開發商無法使用降價的武器，於是第三方的接盤方就會出現，但第三方也只是開發商的影子。
那些最後衝進去的購房者恰恰就是心裡承受能力最弱的群體，當他們滿懷信心等著昨天買的房子今天就會漲價的時候，突然發現身邊很多人在出售著比自己價格低的房子，於是這些昨天排隊買房的人就變成了今天排隊退房的人。
這一幕以前發生過，現在即將再次發生。
投資就是一個逆向思維的學問，當別人都不敢買房的時候我發表了《當別人都認為買房就是喝毒藥的時候就是應該喝毒藥的時候》，當別人都在等待崩盤的時候我發表了《當專家認為房價會斷崖式暴跌的時候就是房價斷崖式暴漲的時候》，當別人都認為中國房子庫存太多的時候我發表了《中國正在迎來新一輪房地產黃金時期》，當三天前很多不想買房的人也排隊買房的時候我發表了《種種跡象表明，樓市調整的大幕已經拉開！》，當昨天很多我再也看不到唱空房地產的專家的觀點的時候我發表了《房地產已經到了最危險的時候》，當今天地王一個接一個誕生的時候我發表了《地王湧現：不是行情的起點，而是行情的終點！》
巴菲特老師說：別人恐懼我瘋狂，別人瘋狂我恐懼。我說：投資就是別人進來我出去，別人出去我進來！
上一輪中國房地產黃金時期就是在地王湧現的歡樂聲中關上了大門，這一回歷史會重演嗎？
行情在絕望中爆發，在歡樂中結束。地王湧現算歡樂中嗎？
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