近日，北京房租暴漲等話題引起了社會廣泛關注。據統計，2017年全國住宅租賃市場規模為1.6萬億元，預計到2020年擴升至2.2萬億元。如此巨大的市場該如何規範？面對迅速上漲的房租，似乎請出政府出臺最高限價政策，簡潔方便、立竿見影、大快人心。為了剖明博弈各方短期、長期的收益與成本，經濟學理論是一個很有力的分析工具。著名經濟學家、諾獎得主保羅·克魯格曼教授對房租管制問題有精彩而簡潔的經濟學分析，讓我們看看美國在處理這個問題上的得與失。他山之石，可以攻玉；前車已覆，當為殷鑑。
為了弄清政府在一個競爭性市場上施加最高限價管制時會出現什麼問題，我們來看圖4-7就像所有的最高限價一樣，租金管制至少會在四個不同的方面導致非效率：
圖4-7 最高限價的效果
１．它會導致可租用公寓數量低於有效水平。
２．它通常會導致公寓在有意向的承租者之間非效率地配置。
３．它會導致人們在搜尋公寓中浪費時間和精力。
４．它會導致房東不對公寓進行有效維護或保持公寓的良好狀況。
除了導致非效率外，最高限價還會誘使人們規避最高限價管制（這是非法行為）。我們將逐一考察最高限價所導致的這些非效率現象。
數量不足的非效率
由於租金管制會導致公寓供應減少，因而它會導致可租用公寓的數量不足。
圖4-8 最高限價導致非效率的數量不足
圖４-８表現了對總剩餘的影響。我們知道，總剩餘等於供給曲線以上、需求曲線以下區域的面積。如果租金管制的僅有影響是減少可供租用公寓的數量，由此引致的剩餘損失等於圖中陰影三角形的面積。
無謂損失並非最高限價導致的唯一形式的效率損失。租金管制除了導致公寓數量減少的非效率損失外，其他的非效率形式——消費者之間的非效率配置、資源浪費、低質量的非效率——導致的剩餘損失要超過無謂損失。
消費者之間的非效率配置
租金管制除了導致公寓數量供應不足之外，也導致可供租用公寓的錯配：特別需要尋找住房的人無法找到可供租用的公寓，而有些公寓則被不那麼需要者佔據。
通常真正想租房的人能從那些並不是很想租房的人那裡轉租到房子，不論是租到房子的人還是轉租後獲得租金的人福利都得到增進。但是，在租金管制下，轉租是非法的，因為轉租的價格高於最高限價。
雖然轉租是非法的，但這並不意味著轉租不會發生。事實上，追查非法轉租是紐約私人調查人員的主要工作。《紐約時報》的一篇文章報道了私人調查人員怎樣使用隱藏相機和其他手段來證明，租金管制公寓的合法租戶實際上居住在其他地方，而將他們的公寓以高於管制租金2~3倍的水平轉租出去。
非法轉租是一種非法行為，我們在下面會對其進行討論。就目前而言，請注意房東和立法機構實際上不鼓勵這種行為。因此，公寓非效率配置問題一直存在。
資源浪費
最高限價導致非效率的另一個原因是它會造成資源浪費：人們花費錢財、時間和精力來應對由最高限價導致的短缺。1979年，價格管制造成汽油短缺，成千上萬的美國人每週都要花費數個小時在加油站排隊。排隊時間的機會成本——因此損失的工資和閒暇——無論從消費者的角度還是從經濟整體的角度來講，都是資源浪費。
由於租金管制，李不得不在好幾個月裡把所有的業餘時間都用於尋找合適的公寓，而他本可以用這些時間來工作或者在家休息。換言之，李花更多的時間來尋找公寓，這是有機會成本的，不是犧牲了閒暇就是放棄了工作收入。
如果市場自由運行，李能夠很快在均衡租金水平處租到公寓，這樣李就能把因此節約下來的時間用於賺取收入或者享受閒暇——沒有使其他任何人的福利受損而增進了李的福利。這再次說明在租金管制下存在“機會錯失”。
低質量的非效率
最高限價導致非效率的另一個原因是它導致產品低質量的非效率。低質量的非效率是指賣主以較低的價格水平提供質量較次的商品，即使買主願意以更高的價格買到質量更好的商品。
還是以租金管制為例。房東沒有動力提供居住條件更好的公寓，因為他們無法通過提高租金來彌補維修費用，而且他們能夠輕而易舉地把公寓租出去。在很多情況下，租戶都願意為改進居住條件（例如對不能帶動空調或者電腦的陳舊的電路進行改造）而額外付錢。但是這筆錢會被視作提高的租金，從而被政府禁止。
這就是機會錯失描述的整個情形——有些租戶樂意出錢改進居住條件，房東也願意用這些錢來維修公寓。但是這種交易只有在市場能夠自由運行的情況下才會發生。
黑市
除了上述四種形式外，最高限價的最後一種非效率形式是：最高限價為非法活動特別是黑市交易提供了激勵。
我們已經描述了一種黑市交易活動——租戶的非法轉租。但是事情並非到此為止。很明顯，房東會向一位潛在的租戶說：“當然，你每月另外給我幾百美元現金，你就能住在這裡。”只要這位租戶是願意為這套公寓支付高於管制租金的價格的人，他就很可能會同意。
黑市有什麼不好嗎？總的來說，違法是不好的事情，因為總體上這鼓勵了人們不尊重法律。而且在我們的例子中，違法惡化了那些誠實的人的狀況。如果李小心翼翼地不願違反租金管制法律，但是其他人——那些不像李那樣迫切需要租到公寓的人——向房東支付了額外的錢，那麼李就可能永遠也租不到房子。
為什麼還存在最高限價？
我們已經看到了最高限價的三個結果：
● 商品持續短缺。
● 持續短缺導致非效率現象出現：數量不足的非效率（無謂損失）、產品在消費者之間的非效率配置、資源浪費和低質量的非效率。
● 非法的黑市交易出現。既然有這樣令人不快的結果，為什麼政府有的時候仍然要實施最高限價，就像在紐約為什麼租金管制始終存在？
一個答案是，雖然最高限價有一些負面的影響，但是它的確使一小部分承租者以比市場均衡價格更低的價格租到了房子。這些從中獲益的人通常組織得較好，而且比那些利益受損的人更具有影響力。
另外，如果最高限價實施了很長時間，買主可能不會意識到若沒有最高限價會是怎樣的情形。他們的確可能聽說黑市上的價格更高——李或者其他人給了喬治1200美元或者更多，但是他們不會意識到，這個黑市價格比自由市場上的價格要高得多。
最後一個答案是，政府官員通常並不懂得供給和需求分析！如果認為現實世界中的經濟政策總是合理的或傳遞充分的，你就大錯特錯了。
（本文節選自《克魯格曼經濟學原理》一書）
END
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