本文由kkndme寫於2010年，最早發佈於天涯。
2010年的房地產調控，讓很多人看到了希望：讓房價降得再猛烈些吧。還有人更是幸災樂禍似的呼喊：讓房地產趕緊崩盤吧。讓沒房子的好好看看有房子的笑話，是人生的一大快事。
但是我們是不是要仔細想想，為什麼調控？調控期望得到什麼樣的效果？
1、是如千千萬萬想買房子的人期望的那樣，讓人人買的起房嗎？
2、是如千千萬萬的無產者期望的那樣，讓房地產崩盤，開發商上吊，地方zf不再靠賣地實現gdp嗎？
2010年房價下跌已經變成了人民最急切的期望，已經高過了解決超貧困家庭的溫飽問題，已經超過了子女教育，醫療和養老。並且為房地產必須下降提出了若干義正言辭理由，總結下來無外乎三條：
1、人人都有居住權。房子是用來住的，不是用來炒的。
2、房子太貴了，租售比嚴重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盤。
3、房價上漲造成物價上漲，人民生活變得困難。
的確，當經濟過熱，房價過高，會對經濟運行和社會安定帶來較高的風險。這也是國家所擔憂的。防範金融風險，一切維穩才是中央考慮的重中之中。
而民間所總結的三條，應該和調控的原因和目的基本不沾邊。讓我們一條一條的分析一下：
1、人人都有居住權。房子是用來住的，不是用來炒的。
其實這是一個偽命題。房子包括房屋，以及房屋所屬的土地兩個部分。房屋本身只有居住價值；而土地所具備稀缺性，決定了土地的投資價值。房地產貴的不是房屋，而是房屋下面那塊地皮。所以商品房具備了投資與自住雙重屬性。
任志強說的並沒有錯，居者有其屋並不等於人人享有商品房的產權。居住的房屋也不等於商品房。
2、房子太貴了，租售比嚴重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盤。
這個問題比較大。房價是不是太貴了？有沒有泡沫？
我們首先從國民的收入結構來分析：
一個遵從“叢林法則”的精英社會決定了國民收入的金字塔結構。
既然是金字塔，底端的中低收入者佔據了金字塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的頂端既使只有10%人口，那也將是一個1億多的絕對龐大的數字，遠遠超過了絕大多數西方國家的人口總和。
而北上廣深以及三十多個省會，這些個靠掠奪全國或者一省資源，以犧牲大多數人口的利益為代價發展壯大起來的超大型及大型城市，需要容納全國1億多的精英人群，是否能得出房地產嚴重泡沫，空置率過高的結論？
當低收入者們努力揮灑汗水期望著自己年薪能夠超過5萬，8萬，10萬……的時候，他們可能做夢也想不出精英階層手中究竟擁有多少財富。
精英們會象流氓無產者們一廂情願認為的那樣：因為一個區區房產稅而恐慌性拋棄手中的大量房產嗎？
答案顯然是否定的。
可以確認的是，房價不是由統計局的平均收入決定的。而是精英的平均收入決定的。
為了便於分析，我們剝離掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社會屬性，先把它看做商品。是商品就有他的內在規律。
什麼決定商品的價格，價值？對不起，我只能說你上學上傻了。
是供求關係，只有供求關係。
我們判斷一個核心城市市區內的商品房是具備足夠稀缺性的。
如果你在北京海淀區上班，即使你在山海關擁有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊區以內的願望。而無論你是租房，分房還是買房，只要你還在海淀區上班，你就必須住在北京市近郊區以內。
假設你掙得錢不足夠多，你需要租一套房子解決你的上班問題，上班距離的遠近及居住的質量，取決於你願意支付的租金。
假設你的錢夠買房子，我相信你更願意買房，因為你可以擁有房屋的產權和房產增值的收益。而買房子的大小，品質，離你上班的遠近，取決於你手中的資金和你對未來收入的預期。
買房問題很象是中國的上學問題，而且簡直是異曲同工。
假設你家附近有個重點中學，教學質量很好，考大學幾率很高，而其他的學校你覺得不理想，你肯定希望無論如何自家小孩也要上這個重點中學。
上重點中學憑什麼？我們簡單的剝離掉其他社會因素的影響，可以認為想上重點中學就要憑好成績，小孩努力考到前多少名，就可以上重點中學。這與努力賺錢買房是一個道理，有錢的出高價就能買到好位置好環境的房子。
我們再加入社會因素的影響，比如某大人物看到這個中學很搶手，很可以賺一筆，於是就設計了加分項，誰給自己送的錢多，就給誰加分，於是小孩要上重點中學不但要考高分，還要送錢加分。
同理，當好位置的商品房成為稀缺資源，各類炒房客的出現是必然的。
如果說炒房客加高價給最終住戶的行為會產生泡沫，那麼重點小學和公立幼兒園高昂的擇校費應不應該也叫做泡沫？
儘管炒房和公立幼兒園加價成為普遍的社會現象是令人痛心的，但它們不以剛需人群的意志為轉移的存在著，且與泡沫無關。
最被提及與泡沫有關的是以下兩點：
第一，中國的房價甚至高於某些發達國家的房價。
其實，眾所周知的是：不光房價高於某些發達國家，石油，高速，教育，醫療，稅收等費用都遠遠高於某些發達國家。
而且中國的精英人群儘管所佔比例不大，但是絕對數量足夠大，而且精英平均收入甚至遠遠高於某些發達國家的收入水平。
第二：租售比問題
這個問題不用過多解釋，使租售比更合理的方法不是隻有降低房價一種，還有一種更靠譜的：房租大幅度上漲。而且已經在行動中。房租長期保持低價就像1990年以前的和田玉長期保持低價一樣不可能。
3、房價上漲造成物價上漲，人民生活變得困難。
這個問題其實也不用多解釋，懂經濟學的該明白自然會明白，不會輕易被忽悠，不懂的解釋半天也不會明白。
簡單的可以這樣說，物價上漲是經濟過熱，鈔票印多了的後果。而房地產因為稀缺性和易保存比較吸金，所以吸收了大量的鈔票，以至於大家光看到了房地產的飛漲。
其實如果房地產交易量下降，不再具有吸金功能，那麼農產品等生活必須品以及房屋租金等等就會大幅上漲。這是因為多出來的大量鈔票總要有個流向，如果不被房地產吸收，就會被大蒜，綠豆，姜，及全部生活必須品的上漲來吸收
事實也證明確實如此。2010年房產調控後，物價上漲的勢頭非常迅猛。
那麼是不是房地產就沒有泡沫呢？
這個問題誰也不知道，因為到現在zf拿不出一份權威的數據來說明房地產到底有無泡沫。
但是房價高了就有風險，zf從感性上還是有清楚認識的。
房地產遊戲的模式三個環節：地方zf賣地、銀行貸款、開發商在二級市場銷售
地方zf賣地之後，剩餘的風險和收益都歸銀行和開發商
地方zf賣地的款則用於地方廣場，地鐵，公路之類的建設
地方zf只負責賣地，是無風險的買賣。當然還有人企圖利用流氓無產者和無知群眾的群情激奮來進一步收取房產稅，來提高地方zf收入。
稅收從來都是向下遊轉嫁的，zf多收出來的錢一定是通過最下游的房租來體現。
當然，也有很多明白人士大聲疾呼反對房產稅。
所以，zf是不會理會部分明白人反對房產稅的呼聲的。
儘管流氓無產者和無知群眾的呼聲很高，然而房產稅徵收一旦實際操作起來，就會變的不得人心，徵收難度非常之大，實際效果難以預知。也就是說zf沒有底。而如果房產稅徵收效果不佳，地方zf賣地收入再受到巨大影響，那就真正是得不償失了。
就會變成賠了夫人又折兵。
這樣的買賣，zf是不會輕易做的。
房地產的現狀是，商品房二級市場是由各種類型的開發商自由競爭的，一手房開發商之間的競爭，二手房投資客之間的的競爭。
房價為什麼在一個自由競爭的市場上能夠持續上漲？因為稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必須佔用的土地的稀缺性。商品房的稀缺性是相對人民幣而言的。人民幣印多了，資金沒地方去，商品房就漲價了。
而商品房是自由競爭的市場，是具備風險屬性的，儘管由於大量印鈔造成了商品房的飛漲，但隨著房價的高漲，風險也在積聚。
地方zf土地壟斷沒有風險，完全可以置身事外。可是銀行呢？屬於國家的銀行。銀行正在承擔自由競爭市場房價高漲積聚的風險。
大量印刷的人民促成了房價高企（因為商品房實在是具備了大資金需要的所有投資品屬性），可是那些個鉅額的資金普通老百姓並沒有見到。
路人甲：我們一個月就掙2000多塊錢，幹一輩子買不起房啊。
路人乙：我一個月上萬都買不起房。
媒體：一個家庭不吃不喝22年買一套房。
大量的瘋狂印刷的人民幣在哪裡呢？
在精英手裡。
我們再回顧一下開篇，我們奉行的是精英社會，叢林法則，金字塔式收入結構。人民幣再多，也不可能流到金字塔的底端。
地方zf壟斷賣地也就讓百姓們發發牢騷。而炒房客，kfs賺的盆滿缽滿就讓生活在中下層的老百姓眼紅和不能容忍。不患寡而患不均啊。
還有一個最重要的問題：銀行和民營開發商之間，是官與民之間的問題。而銀行和國家隊央企，是左兜和右兜的問題。
土地是壟斷的，然而房屋壟斷並不是一件容易的事情。因為民間百姓手裡是存在大量二手房的。當然這也是為什麼調控的板子只打在二套房、投資客、炒房客身上的原因。同樣，房租的壟斷也並不是一件容易的事情，因為民間百姓手中的大量二手房都具備出租的特性。
維穩問題其實最終還是吃飯問題。
房價上漲可以不買，如果房租價格不能控制，農產品價格不能控制。一旦大批群眾吃飯出現了問題，維穩就無從談起了。這個底線，還是要嚴守的
許多兄弟關心房價什麼時候會漲，那麼先看看這次調控後都出現了什麼樣的現象。
1、全國房產成交量大幅下降
2、一線城市房價略有下跌，但並不持續，到現在基本跌不動了
3、多數二三線城市房價不跌反漲，成交量逐漸回升
4、大多數二線以上城市租金持續上漲
5、農產品價格有上漲跡象，大蒜、姜等小品種農產品遭遇爆炒。
6、變化莫測的政策導致精英階層出現移民潮
還有什麼，歡迎大家補充
農產品價格的上漲是很值得警惕的。想買房子但嫌房子貴的都市白領對農產品的價格很不敏感，但是金字塔最底層的最大多數群眾是很敏感的。領導們也很敏感。這牽扯到相當大比例人口的吃飯問題，穩定壓倒一切。
農產品價格的抬頭將會導致物價全面上漲，在不引起質變的前提下，房價作為商品也不例外。這個引起質變的前提是出現饑荒的極端情況，這樣的幾率在現在社會很少。儘管乾旱和洪澇使農產品大幅度減產，但是農產品還可以進口，國家還有糧食儲備，保證全國人民填飽肚子還是不存在問題的。
一線城市仍然沉默，國家隊在積極運動。二三線城市的房價上漲的成交量的回升卻給了市場一個明確的信號。這是資金運動的規律。國家隊對一線城市的佈局，迫使資金流向二三線城市。二三線城市相對（與一線城市相比）不高的價位給出了較大上升空間的預期。
全國富人買北京上海，全省富人買省會，房價的合理性已經不能用簡單的本地平均收入來衡量。精英階層的購買力才是關鍵。
明年物價進入持續上漲期是一個不容迴避的問題。在資金總量不變的前提下，巨量資金推動農產品價格上漲或者推動房價上漲是一個必須的選擇。
今年zf用行政手段嚴厲打擊蒜和綠豆價格的暴炒，基本上沒有起到作用，資金有自己的運作規律，光靠拿張悟本出氣也不能解決問題。二三線城市的房價的上漲使與一線城市的差價縮小，為一線城市的發力提供了動能。
無論你喜歡還是不喜歡，都不是以人的意志為轉移的
許多人心懷房價肯定會跌回2004年的美好願望，刻舟求劍似的思維錯過了一次次購房的機會。在患得患失中，在牛刀的號角聲中，在任志強的大炮聲中，迷失了自我。
任何事物都是有其規律性的。關鍵是否有一雙慧眼能夠穿透重重的迷霧。
假設你是個投資客，你非要去石家莊和長沙買房子，結果發現不怎麼升值，怨天怨地：石家莊作為一個二線省會怎麼會不漲？長沙的房價怎麼那麼低？
我們知道，北京的房子是全國有錢人買的，省會的房子是全省的有錢人買的。但是當省會城市距離一線大城市在6個小時高速以內，省裡的有錢人的資金就會流向一線大城市，而不是省會。河北的富人一定會選擇在北京投資房產，湖南的富人一定會選擇廣州深圳投資房產。
假設你是一個投資客，你去昆明旅行，發現昆明的房價甚至高過重慶，很不理解。你很疑惑昆明這麼小的西部邊陲城市投資價值在哪裡？昆明是雲南省內唯一的大城市，且相鄰的二線以上城市離雲南省都比較遠。雲南地州資源豐富，雖然窮人佔的比例大，富人的數量卻也不少。昆明南有滇池，北有長蟲山，作為一個700萬人口的城市，土地資源非常稀缺。所以貴，一定有貴的原因。便宜一定有便宜的道理。
中國經濟發展不平衡，犧牲全國大多數城市和鄉村，來保證北上廣深及大部分省會城市的繁榮才是造成土地稀缺的願意。
土地有的是，房子有的是，但好位置的土地和房子並不多。
一方面大量的小縣城和鄉鎮、村莊人口銳減，因為缺乏謀生手段不得不背景離鄉外出打工，另一方面超大型城市越來越擁擠，土地資源越來越稀缺。這就是中國集中發展極少數標杆城市所造成的呀，也是因為如此，才造成了中國金子塔式的收入結構，貧富差距越來越懸殊。
對於渴望擁有一套產權住房的都市小白領對希望房價狂降已經到了歇斯底里的程度，他們贊成農產品價格放開，讓資金炒作農產品，而離開房地產市場。理由很簡單，一套房子一漲就是幾十萬甚至上百萬，而大米小麥，一斤就算漲到10塊，也根本不能影響到自己的生活質量。
如果我國農產品價格是開放的，資金流向大米、小麥、豬肉，並且允許囤積，房地產一定會下跌的，這是毫無疑問的。但是，我們看到的絕不是10塊錢一斤的大米、小麥，而是500塊錢、1000塊錢一斤的大米、小麥。我國將會出現大面積的饑荒，幾千萬甚至上億的底層人士餓死街頭，社會將出現大的動盪。
而產權房屋價格的上漲犧牲的主體只是體制外部分都市白領的利益，換來的不過是網絡上沒完沒了的牢騷和咒罵。巨量資金必須有地方去，如今面臨的房地產和農產品之間的選擇，你認為zf會怎麼做？
擁有一套屬於自己產權的房子，就只有一套路：從金字塔的底層往上爬。這條路很艱辛，並且會越來越艱辛，但總有希望。
居住權要滿足老百姓的需求，產權要滿足精英階層的需求）。
資金的流向只能疏導不能強堵，zf很明白這個道理。兩者危害取其輕，你認為zf會選擇哪個領域？
還有一個關於實體經濟的問題，房地產是資本市場還是實體經濟？
我們回顧一下，房地產的居住屬性和產權屬性是剝離的。依照房地產的居住屬性，房地產絕對屬於實體經濟。
從下游來說，不搬新家重新購買一套傢俱、一套家電、做一次大的裝修的可能性都不大。在沒有改善住房的前提下，去換傢俱家電，搞裝修的應該是一個很小的比例。
從上游來說，鋼鐵、水泥、機械等行業無一不受到到房地產的影響。房地產影響到鋼鐵、水泥、機械、家電、傢俱、建築建材等多種領域，影響真的不小。依照房地產的產權屬性，房地產又是資本市場。資金推動了商品房價格的快速上漲。房地產為政府積聚了大量的財富（賣地），這些財富用來建造地鐵、公園、廣場、辦公大樓、公款招待、瀟灑揮霍，又推動了實體經濟的增長。
留言裡很多比較雞凍的同志。心情可予以理解。但是雞凍並不能讓日子過的更好。油價大漲小跌，我們雞凍了，但是事實並沒有改變。高速費早就收回成本，可是依然雷打不動的收著，我們雞凍了，可是事實也沒有任何改變。
房價就能真如很多人所願，使勁跌到人人買的起嗎？今後的現實將告訴我們答案。
房價會不會跌？
我說在較遠的將來一定會跌，但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由2010年的30000一平跌到2004年的6000一平。下跌一定是另一種方式：當農產品價格以幾年翻10倍甚至幾十倍的速度上漲的時候，房產卻相對滯漲。這是最有可能的下跌方式。
不少朋友還提了一些關於房產投資的問題。我覺得無論做什麼樣的投資，自己一定要做足功課。就房產來說，對於區域經濟發展，要有深刻的理解，否則就不要輕易出手。關於房產，我只是從大方向上說了一下自己的判斷，並沒有對區域的房產升值做過研究，所以沒法給大家提供建議，請大家諒解。
不過，關於房產投資的方向，也有幾點心得：供大家參考：
一、堅決不能投資自己不熟悉的城市
二、堅決不投資中小城市，一般省會及計劃單列以上城市問題都不大，但中小城市即使房價上漲也存在變現困難問題。
三、堅決不投資距離大城市較偏遠的旅遊城市，比如山東乳山之類的，幾乎無法變現。
四、慎重投資大城市的郊區，除非價格絕對低。如果外來人口比較多，zf又有發展規劃，且價格與城區相比有較大的價差，才可以考慮
房地產具備了投資品和生活必須品的雙重屬性，即可以讓金字塔中上層的精英群體依靠房地產保值增值，又可吸收掉中下層群眾的未來若干年的結餘資金。大量印刷的貨幣還是有一定數量留到勤勞肯幹的白領手中的，而這些貨幣又因為通貨膨脹因素消耗在不斷上漲的生活必需品上，必需品中商品房佔了大頭。
於是擁有大量房產的金字塔中上層精英可以坐享其成，享受房產升值帶來的收益，而中下層群眾不得不為房子打工。發行大量貨幣滿足經濟發展的需要，同時通過通貨膨脹來消滅廣大群眾手中的流動性，是zf穩定社會，發展經濟的法寶，適度的通貨膨脹當然是緩解社會矛盾的良藥。
很多朋友都關心買房時機問題。
對於自住需求者和投資需求者是要區別對待的；對於一線城市與二三線城市也是要區別對待的。對於自住需求者（僅指普通群眾）來說，只要你還有錢能夠買的起房，那你就買吧。不要賭博和賭氣，因為真的賭不起。人人都可以買得起商品房，只是一個美麗的童話。當然如果你趕上了國家調控的好時機，那你就要認真選房，做足功課，迅速出手。因為買到一套戶型、位置、樓層都讓你滿意的房子，在商品房熱銷期，是很難的事情，根本沒有給你挑選的機會，而在調控期，或許房價沒怎麼下降，但絕對給了你挑選的餘地。
對於投資來說，問題就比較複雜，要考慮的問題就會更多，不同條件的人就有不同的需求。
總的來說在嚴厲調控期，需要關注以下幾點：
一、當新盤的價格低於周邊二手房的價格。
二、當看房的人不斷增加
三、當kfs拿地熱情大減，以至於多處土地流拍
以上三點是提示你準備出手的信號。
對於一線城市，一定會有一段時期小幅下跌，及跌後滯漲。
對於二三線城市，多數城市會緩步持續上漲。但遇到大規模拆遷的城市，那房價就會忽視調控，選擇快速上漲。近期，在二三線城市，無論自住還是投資，都是早買好於晚買。
調控的原因：
一、房價維穩
因為通脹壓力過大，中央害怕一線城市報復性上漲。要用調控對沖通脹預期。實現房價平穩上漲的目標。
二、一方面央企與地方zf的巨大負債；一方面人民幣升值預期明顯，熱錢湧入國內。中央不敢輕易加息。人民幣存款不足問題凸顯，所以控制貸款增幅是zy最為關心的問題。限制窮人買房，可以降低金融風險，有效控制貸款增幅。“不要把房子賣給窮人”是中央從美國次貸危機中學習的寶貴經驗。
三、zf幕僚認為房價持續上漲的原因是因為中國年輕一代買房過早，平均首次置業年齡遠低於國外，提高首套首付比例，可以延緩年輕人買房，此舉被幕僚們認為是穩定房價的得意之作。
我不認為樓市瘋狂，相反，跟貨幣發行速度比，顯然是滯後的。樓市的風險要跟貨幣發行量去比才有意義。
如果貨幣量不增長，樓價是漲不動的。樓價只是起到貨幣的吸收作用。當這種吸收速度比不過貨幣的增長速度，我們才會看到米，菜，油等生活必須品，郵票、和田玉、股東、字畫等投資品的飛漲。
所以，對於樓市瘋狂的判斷是可笑的。
我們走過了1996年-2006年，貨幣最穩定的10年，迎來的很可能是2007-2017年貨幣超發，高速通脹的10年。樓市價格的上漲不如說是貨幣購買力的下降更為貼切。
對於在開徵房產稅地區已有多套房的投資客（不是短線炒家），是不會輕易出售的，持房惜售，享受租金上漲的樂趣，但卻可以在房產稅以外地區投資，這是不受限制的。房產稅是地稅，你不能在一個城市擁有多套房，但你卻可以在每個大城市及旅遊城市購置一套房。房產稅的推出會加快異地置業的腳步，這是二三線城市和旅遊地產發展的黃金時期。
房價的事，爭論來爭論去，沒什麼意義。
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