其實，近兩年在棚改貨幣化安置的大背景下，昆明樓市一直持續著火爆的成交行情。

從2016年6月到今年，整個昆明市的房價活生生的上漲了兩年，在這個時期凡是開盤的樓盤，幾乎都是保持“開盤即售罄”的態勢。

實際上，昆明在全國樓市的範圍之中，表現得就像一個特殊的存在，昆明新房價格的表現更是異常。據統計數據顯示，2016年7月至今，昆明新房價格從8字打頭飛流而上，在全國各大熱點城市房價偶有下落的大週期下，昆明房價的堅挺著實令人咂舌。

當然，很多人感覺很好奇，就是昆明這樣一個不以產業作為支撐（昆明如今的產業也沒有多少可以支撐的），（北東西）三面環山，又地處高原，通商較難且人才輸送有限，偏遠地區教育弱的城市，為什麼樓市會如此的火爆？房價漲成這樣以什麼來“撐腰”，而且還那麼有底氣呢？

其實作為“春城”，昆明有很多優勢是值得考究的。首先稀缺得生態資源，包括佔據雲南最大的高原、湖泊、氣候和環境不可複製等（背後的養老服務潛力很足）；其次，樓市雖然有調控，但彈性空間相比其他熱點城市算大的； 再次，昆明作為“一帶一路”的重要樞紐，發揮著連接南亞、東南亞門戶的重要作用等等。

眼看著昆明樓市一天一價不見消停，終於在4月被監管層約去“喝茶”，隨後7月份當地政府磨刀霍霍”的開始實施限購政策。

對於昆明市場來講，外地人是買房的主要群體，但是，限購政策卻讓“外地人買多套房，請先落戶”、“可以零售，但不支持批發”，這對於外地炒房客很明顯是重重的一拳，投機行為終於有點冷靜了，消化商品房的壓力也落在了本地購房者的肩頭上。

8月6日，雲南省住建廳、省委宣傳部等9部門聯合下發了《關於雲南省打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動工作方案的通知》，開始進一步整頓和規範房地產市場秩序。

調控的效果開始慢慢的顯現出來，外地炒房客明顯少了，售樓部內的“團購費”也少了，有的項目感受到房子難賣了，送油、送伴手禮、打折，變著花樣的暗降促銷開始了......

環顧昆明市場整個9月份，土地供應不減，二手房市場明顯趨於理性，房價仍然呈現出小幅上漲的態勢，但環比漲幅相對之前下跌明顯。

那麼昆明的市場到底怎麼樣呢，我們暫且分析下：

一、昆明市經濟運行情況

（1）GDP增長情況

初步核算，2018上半年全市地區生產總值2221.16億元，按可比價格計算，同比增長9.4%，增速分別高於全國、全省2.6、0.2個百分點。其中，第一產業增加值76.65億元，增長5.7%；第二產業增加值794.59億元，增長11.7%；第三產業增加值1349.92億元，增長8.0%。

（2）固定資產投資增長情況

2018年上半年，全市固定資產投資（不含農戶）同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個百分點。其中，第一產業投資下降16.1%，第二產業投資增長1.6%，第三產業投資下降3.1%，房地產開發投資扭負為正。房地產開發投資增長4.9%，增速較1-5月提高5.3個百分點。

（3）消費品零售總額增長情況

2018年上半年，全市社會消費品零售總額完成1266.58億元，同比增長11.0%。限上商品銷售總體穩定，線上銷售發展較快。佔比最高的石油及製品類、汽車類分別增長9.2%和5.2%，糧油、食品類增長9.2%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長11.2%，日用品類增長16.0%，中西藥品類增長16.9%，通訊器材類增長9.9%。上半年，通過公共網絡實現的商品銷售同比增長24.7%。

全市批發業、零售業銷售額同比增長16.7%和10.9%，住宿業、餐飲業營業額同比增長9.2%和15.1%。

（4）財稅收支情況

2018年上半年，全市一般公共預算收入完成316.30億元，同比增長11.7%。其中稅收收入243.35億元，增長22.4%，佔全市一般公共預算收入的比重為76.9%，高於去年同期6.7個百分點。主體稅種增勢良好。國內增值稅、企業所得稅、個人所得稅分別增長26.1%、13.4%和27.3%。全市一般公共預算支出完成387.11億元，增長3.3%。全市財政用於民生支出的教育支出增長9.0%，社會保障和就業支出增長18.1%，醫療衛生和計劃生育支出增長4.3%，住房保障支出增長35.7%。

（5）進出口總額

2018年上半年，全市進出口總額61.50億美元，同比增長142.3%。其中，出口15.33億美元，增長20.6%；進口46.18億美元，增長264.2%。新批外商投資項目57戶，比上年增加20戶。實際利用外資4.78億美元，同比下降18.4%。

二、2018年上半年昆明市房地產重要政策概況

1、昆明重申限售，加大對主城五區、三個開發區調控力度；

昆明市自3月1日起調整新建商品住宅限售政策，加大對主城五區和三個國家級開發區的房地產市場調控力度。其中，對主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，購買的新建商品住宅需取得不動產權屬證書滿3年方可上市交易。

政策解析：從2017年以來，政策調控堅持房住不炒，一線城市正式進入了限購、限貸、限價、限售的“四限”時代，除少部分企業著手轉型以外，大量的資金開始湧入二三線城市。昆明作為宜居的獨特性人文城市，也迎來了大量的資金轉入，整體房價被炒高，成為2017年漲幅全國排名第2的城市。本次政策針對樓市熱點區域出擊，從呈貢住宅限售2年加碼為三大熱點區域限售3年，具有很強的針對性，同時分區域限售也避免了誤傷自住性質的購房需求，有助於去槓桿，控制投機性、投資性購房行為。

2、昆明住房限購政策：非雲南省戶籍自然人限購1套

2018年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》(以下簡稱通知)。通知指出，為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性和穩定性，進一步穩定昆明市商品住房市場。在主城五區和三個國家級開發(度假)園區範圍內實施住房限購政策，非本省戶籍且年滿十八週歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。

政策解析：自住建部兩次約談之後，昆明市又一次推出住房限購政策，也可以看出，3月1號出臺的“昆十條”並沒有遏制住火爆市場推動下的房價不斷上揚的勢頭。7月1日的通知較“昆十條”來說更加嚴苛：暫停向在昆明有房的外省人銷售；1年內價格上浮不超6%，且每6個月才能調整一次價格。目前看來，昆明是其實政策環境較為寬鬆的二線城市，本次限購政策以非本省戶籍自然人為標準，針對新建商品住房，也就是說一定程度將會穩定限購區域內外銷型項目的客戶購買基數，存量房的價值開始顯現，可能成為省外客戶的關注重點。

政策總結：

2018年上半年，房地產調控政策繼續積極抑制非理性需求，同時強調擴大並落實“有效供給”，然而短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用仍需一定時間，市場上的供需情況仍較緊張。房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。中央明確表態調控不放鬆，多城落實地方主體責任，政策密集出臺。上半年調控力度並未減弱，截至6月底已有50餘個地級以上城市和10餘個縣市出臺調控政策，海南上半年曆經數次政策收緊。

2018年上半年，昆明樓市依然日光盤頻現，市場火爆，住建部兩次約談。年初第一次約談，而後昆明市在3月1日出臺了“昆十條”，意圖達到對樓市降溫的目的，但政策並沒有遏制住火爆市場推動下的房價不斷上揚的勢頭。五一前住建部再次約談昆明，這次昆明於7月1日出臺了更加嚴苛的限購政策，以非本省戶籍自然人為標準，針對新建商品住房，也就是說一定程度將會穩定限購區域內外銷型項目的客戶購買基數，存量房的價值開始顯現，可能成為省外客戶的關注重點。

三、 2018年上半年昆明市土地市場分析

以下數據來源於昆明銳理公司發佈的《2018年上半年昆明房地產市場研究報告》

1、整體土地供銷價格走勢

整體供求價：2018年上半年，供應土地68宗，面積2880.59畝；成交土地69宗，面積3059.75畝，比2017上半年減少了1615.22畝，同比大幅下降。成交均價730.37萬元/畝，自2017年上半年開始，一直持續上漲，成交金額223.48億元。

2016-2018年上半年昆明市整體土地供銷價格走勢

2、 各性質土地供銷價對比

2018年上半年純住宅用地供應1650.66畝，佔比64%；成交1889.88畝，佔比62%，單價450.34萬元/畝，商業用地供應363.62畝，成交414.67畝。

3、各區域土地供銷價格對比分析

2018年上半年土地供銷主要集中在呈貢區和官渡區，供應占比分別為21%和50%，成交佔比分別為21%和48%。因中海地產以85%溢價率拿下4宗地塊使得五華區成為土地均價最高區域，均價為788.81萬元/畝。

2018年上半年昆明各區域土地供銷價格對比分析

4、 各版塊土地供銷價對比分析

東南、官南、呈貢、空港為18年上半年土地供求熱點區域。世博和西山板塊2018年上半年無土地供應成交。

2018年上半年各版塊土地供銷價對比分析圖

5、 主要開發商拿地市場分析

（1）拿地份額分析

2018年上半年碧桂園所佔市場份額最高（面積佔比18%，成交總價佔比11%），本土開發商以俊發、城投為主。下表統計的拿地開發商面積份額前十名總和佔87%，總地價份額前十名佔93%。前十拿地外房企多為外來房企，外來房企已佔據昆明市場，昆明本土中小型房企日漸式微。

（2）拿地方式分析

目前昆明市場的調控越來越嚴苛，地產開發壓力增大，房企合作開發項目也越來越多。其中聯合開發的方式佔比較大，即由一家開發商拿地之後進行一部分開發，而後接入其它品牌開發商。另外還有聯合拿地的方式，主要優勢在於減少競爭和緩解資金壓力。

6、土地市場

供求價：2018年上半年，昆明主城區合計供應土地68宗，面積2880.59畝；成交土地69宗，面積3059.75畝，比2017上半年減少了1615.22畝，同比大幅下降。成交均價730.37萬元/畝，自2017年上半年開始，一直持續上漲，成交金額223.48億元。因歷年關係土地供應相對減少，但成交面積、單價、金額均有一定幅度上漲，土地市場一路飄紅。

土地性質：2018年上半年純住宅用地供應1650.66畝，佔比64%；成交1889.88畝，佔比62%，單價元450.34萬/畝,商業用地供應363.62畝，成交414.67畝，住兼商混合用地供應556.49畝，成交445.4畝，商業兼容住宅，供應309.8畝，成交309.8畝。

出讓方式：目前昆明市場的調控越來越嚴苛，地產開發壓力增大，房企合作開發項目也越來越多。其中聯合開發的方式佔比較大，即由一家開發商拿地之後進行一部分開發，而後接入其它品牌開發商。另外還有聯合拿地的方式，主要優勢在於可以各開發商舒緩資金壓力。

主城拿地難度越來越大，導致地王頻現，開發商公開拿地競爭十分激烈；未來主城土地越來越稀缺，開發商拿地區域只能往主城周邊區域外溢。

四、2018年上半年昆明市房地產市場分析

以下數據來源於昆明銳理公司發佈的《2018年上半年昆明房地產市場研究報告》

1、商品房市場分析

（1）商品房整體供銷存價

【供銷】2018上半年為去庫存階段，且銷售面積開始遞減。2018年上半年新增供應493.13萬㎡，環比下降19%，同比下降4%；成交504.8萬㎡，環比下降25%，同比下降21%。

【成交價格】2018年上半年商品房價格增長較快，均價12634元/㎡，相較於2017年下半年每平米增加了2113元，同比增長37%，環比增長20%。

2016-2018年上半年昆明市商品房成交均價走勢

【存量】截止2018年6月商品房存量2760萬㎡，較2017年底下降了12萬㎡；按照2018年下半年月均去化84萬㎡計算，還需33個月消化。

2016-2018年上半年昆明市商品房存量變化

（2）商品房各物業類型供銷存價

【各物業類型對比】2018年上半年商品房新增及銷量主力均為商品住宅（新增佔59%，銷量佔72%)，存量僅佔14%。車位存量最高，佔比44%，因國家規劃要求車戶比達到1:1，但車位需求量遠小於商品住宅，造成庫存積壓。

（3）各區域商品房市場對比

【各區域對比】：2018年上半年商品房供銷存南市區佔主力（供佔37%，銷佔50%，存佔36%）；其次為北市區，呈貢區供應最少，中市區銷售最少，東市區存量最少。售價最高為中市區15149元/㎡。

【供應對比】新增供應南市區佔據主導，環比下降49%，除西市區、北市區和中市區供應增加外，其餘區域供應均減少。

【銷量對比】銷量依舊是南市區佔據主導，環比下降16%；東市區和南市區同比銷量小幅上漲，其餘區域銷售小幅下降。

（4）各板塊商品房市場對比

【板塊對比】2018年上半年北市板塊新增最多，佔比24.23%，其次為東南板塊，佔比22.13%；銷售東南板塊位於榜首，佔比20.44%，官南板塊位居第二，佔比16.61%；東南板塊存量最高，佔比14.03%。

【與2017年上半年對比】供應端高新、東南、世博、北市、次中心和中心板塊上漲外，其餘板塊均有下降；其中北市板塊增長最多。

【與2017年下半年對比】銷售端各板塊成交均下降。

（5）商品房市場小結

整體供銷價：新增供應493.13萬㎡，成交量504.80㎡，成交均價12634元/㎡。

庫存及去化：商品房存量2760萬㎡，較2017年底下降了12萬㎡；按照2018年上半年月均去化84萬㎡計算，還需33個月消化。

物業：商品房新增及銷量主力均為商品住宅（新增佔59%，銷量佔72%)，存量僅佔14%；車位存量最高，佔比44%，去化壓力大。

區域：2018年上半年商品房供銷存南市區佔主力（供佔37%，銷佔50%，存佔36%），其次為北市區；售價最高為中市區15149元/㎡。

板塊：北市板塊新增最多，佔比24.23%，其次為東南板塊，佔比22.13%；銷售東南板塊位於榜首，佔比20.44%，官南板塊位居第二，佔比16.61%；東南板塊存量最高，佔比14.03%。

2018年上半年中央明確表態調控不放鬆，多城落實地方主體責任，政策密集出臺。昆明市場依然火熱，主要以商品住宅為主力，雖然銷量有所穩定，但均價上漲較快。在中央點名及住建部兩次約談之後，昆明政府也給出了“昆十條”和7月1日的調控政策，可以預見下半年的市場調控將愈發嚴苛。

2、商品住宅整體供銷存價

【商品住宅供銷】2018年上半年商品住宅供應293.28萬㎡，環比下降26%，同比增長21%；成交363.49萬㎡，環比下降14%，同比下降7%。

2016-2018年上半年昆明市商品住宅供銷情況

【商品住宅成交價格】商品住宅價格自2017年5月開始突破萬元大關，整體呈快速上升趨勢。2018年上半年成交均價13397元/㎡，較17年下半年增加了1676元/㎡。

【商品住宅存量】截止2018年6月30日，昆明市商品住宅存量384萬㎡，較2017年年底下降了70萬㎡；按照2018年上半年月均去化61萬㎡計算，去化週期為6.3個月。

【各區域供銷存價對比】2018年商品住宅供銷存南市區佔主力（供佔44%，銷佔52%，存佔41%）；其次為北市區；售價最高為中市區15089元/㎡，比最低均價區域呈貢區10662元/㎡高4427元/㎡。

【供應對比】：除中市區、呈貢區外，各區域新增供應環比均有下降；同比除西市區外，其餘區域均有所增長；

【銷量對比】：銷量環比各市區均有下降；同比西市區、南市區、東市區有所上漲，中市區、呈貢區、北市區有所下降，其中呈貢區同比下降最多，達61%。

商品住宅市場小結：

商品住宅供銷存價：2018年上半年商品住宅供應293.28萬㎡，成交363.49萬㎡；上半年成交均價13397元/㎡，較2017年下半年增加了1676元/㎡；商品住宅存量384萬㎡，較2017年年底下降了70萬㎡，按照2018年上半年月均去化61萬㎡計算，去化週期為6.3個月；高層為供銷存主力。

商品住宅一直是市場購買主力。自2017年5月商品住宅突破萬元大關，昆明市場購買力強勁，高層作為供銷存主力，成交的核心面積段開始向改善型戶型轉變。由於市場的持續火熱，昆明政府也於3月1日及7月1日相繼出臺調控政策，雖然市場還

3、商業市場分析

（1）商業市場整體供銷價

【供銷價】2018年上半年商業新增量26.97萬㎡，環比下降16.40%，同比下降35.79%；成交29.65萬㎡，環比下降3.33%，同比下降0.70%；上半年成交均價21858元/㎡。

2016-2018年上半年昆明市商業市場均價趨勢

（2）商業市場整體存量及去化週期

【存量及去化】商業存量基本保持平衡，截止18年6月30日，存量550萬㎡；按照17年月均去化5.0萬㎡，需110個月（約9.1年）消化，庫存堪憂。

【預判】18年上半年，商業供應29.67萬方，同比下降38%，商業供應持續放緩；上半年月均去化5萬方，和17年月均去化基本持平，預計1年商業去化將處於55-65萬方之間，供求比將處於1.2-1.5之間。

（3）各區域商業市場對比

【供銷存價對比】2018年上半年商業新增北市區佔據榜首，佔比42.5%，存量、銷量均為南市區佔據榜首，分別佔比34.73%、45.24%，東市區供銷存佔比最小。售價最高為中市區29478元/㎡。

（4）各板塊商業市場對比

【供銷存價對比】2018年上半年商業新增北市板塊佔據榜首，佔比40.14%，空港新區無新增；銷量東南板塊，佔據榜首，佔比21.08%，中心板塊最低；存量呈貢板塊佔據榜首，佔比18.67%，空港新區最低；次中心板塊商業價格最高為29480元/㎡，空港新區最低僅12563元/㎡。

（5）商業市場小結

整體供銷存價：2018年上半年商業新增26.97萬㎡，成交29.65萬㎡，成交均價21858元/㎡。存量550萬㎡，按照月均去化5.0萬㎡，需110個月（約9.1年）消化，庫存堪憂。商業供應持續放緩，但仍將處於高存量、長去化週期的狀態。

區域：2018年上半年商業新增北市區均佔據榜首，存量、銷量均為南市區佔據榜首，東市區供銷存佔比均最小，售價最高為中市區29478元/㎡。

板塊：2018年上半年商業新增北市板塊佔據榜首，空港新區無新增；銷量東南板塊，佔據榜首，中心板塊最低；存量呈貢板塊佔據榜首，空港新區最低；次中心板塊商業價格最高為29480元/㎡，空港新區最低僅12563元/㎡。

昆明的商業和商務體量巨大，去化難度高，雖然新增供應放量收緊，但整體市場依然將長期處於高存量、長去化週期的狀態。

4、寫字樓和公寓市場分析

辦公積極去化，公寓市場火熱！

（1）寫字樓市場整體供銷存價

2018年上半年寫字樓供應27.47萬㎡，環比增加148%，同比增加73%；成交22.57萬㎡，環比下降25%，同比下降41%；成交均價13321元/㎡。截止6月30日，寫字樓存量275.21萬㎡，按照2018年上半年月均去化3.76萬㎡，需73個月（約6年）消化，存量較大，去化任務艱鉅。

（2）寫字樓各區域市場對比

【供銷存價對比】2018年上半年寫字樓新增主力為中市區，佔比33%；銷量主力為南市區，佔比42%；西市區、中市區和南市區存量較大，三區域佔比達72%；中市區售價最高15206元/㎡。

（3）寫字樓各版塊市場對比

【供銷存價對比】2018年上半年寫字樓新增集中在次中心、西山、滇池板塊；銷量以次中心板塊為主，佔比20%；存量高新板塊最多；空港新區無新增無成交無存量；中心板塊售價最高27261元/㎡。

（4）公寓市場整體供銷存價

【供銷存價】2018年上半年公寓新增21.62萬㎡，同比下降69%；成交28.55萬㎡，同比上漲3%；成交均價10641/㎡，環比增長28%，同比增長24%。存量148.46萬㎡（SOHO佔85%，LOFT佔15%），按照2018年月均去化7.46萬㎡，需20個月（約1.6年）消化。

2016-2018年昆明市公寓市場成交均價趨勢

（5）公寓各區域市場對比

【公寓供銷存價對比】2018年上半年新增最多的是西市區多達37.41萬方佔比24.92%；存量南市區最多，達46.90萬方，佔比32%；售價最高為中市區11820元/㎡。

（6）公寓各板塊市場對比

【公寓各區域供銷存價對比】2018年上半年新增面積中心板塊佔據榜首佔比29%，銷售面積最高的為東南板塊佔比24%，次中心板塊存量最高，達28.92萬方，佔比19%。售價最高為滇池板塊13887元/㎡。

（7）市場小結

寫字樓市場：2018年上半年寫字樓新增量27.47萬㎡，成交22.57萬㎡，成交均價13321元/㎡；存量275.21萬㎡，按照2018年上半年月均去化3.76萬㎡，需73個月（約6年）消化，呈現了一般去庫存狀態，存量較大，去化任務艱鉅。

公寓市場：2017年上半年公寓新增21.62萬㎡，成交28.55萬㎡，成交均價10641元/㎡；存量148.46萬㎡（SOHO佔85%，LOFT佔15%），按照2018年月均去化7.46萬㎡，需20個月（約1.6年）消化。

2018年，國家依然堅持“房住不炒”和租售並舉的政策導向，鼓勵租賃市場的發展，6月20日，龍湖簽下優居在昆明288套房源15年的運營，也體現了部分品牌房企對長租公寓市場的戰略佈局思想，但是昆明整體辦公市場存量較大，去化緩慢，產品同質化情況較嚴重，公寓若作為投資產品想起到對市場去化的積極作用，可行性還有待商榷。

5、開盤走勢

【開盤走勢】2018年上半年72個項目進行開盤推售，推出房源18238套，同比增長68.26%；開盤銷售17263套，同比增長141.07%，整體銷售率為78.67%。其中住宅推出17168套，認購13724套，認購率79.94%；公寓推出1070套，認購624套，認購率58.32%。

【開盤區域板塊分析】2018年上半年，南、北市區最為熱門，新推及去化都佔據前列；南市區熱門項目以生態半島、萬科翡翠、紅星天鉑、海倫國際、金科江湖海為代表；北市區主要以俊發城為熱門項目代表。

2018年上半年昆明市區域板塊開盤樓盤情況

【開盤小結】

開盤：2018年上班年72個項目進行開盤推售，推出房源18238套，同比增長68.26%；開盤銷售17263套，同比增長141.07%，整體銷售率為78.67%。

物業：住宅推出17168套，認購13724套，認購率79.94%；公寓推出1070套，認購624套，認購率58.32%。

更多新項目陸續亮相：保利陽光城翡麗公園、實地花鶴翎、碧桂園昆明中心、碧桂園龍騰世家、中海雲著、俊發龍泉俊園、俊發新螺螄灣瀾灣俊園、東原璞閱、浩創酌悅、中梁首府裘馬悅、中南雲境、山海灣8號、保利堂悅、昆明綠地中心、中鐵建逸都小區、中交尚城等。

上半年昆明整體市場去化率較好，下半年預計新入市項目增加，整體市場去庫存放緩。開盤形式愈加現代化，高效、多樣，富有競爭性，目前仍以微信線上選房形式為主。

五、昆明市場預測

2018年7月1日起，在多方壓力之下，昆明市出臺新一輪房地產調控政策：暫停向在昆明市主城五區（包括三個國家級開發區）已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房，而未滿18週歲的非雲南戶籍人士無論是否在昆明上述區域有住房，均不得購買。年滿18歲的非雲南戶籍人士，如果在限購區域沒有住房，則可以在昆明限購區域內購買一套住房。

7月1日的政策出臺可以說是一個信號的釋放，在上半年中央的多次點名和住建部的連續約談下，昆明的政策開始不斷地收緊。3月“昆十條”的出臺，並沒有讓持續火熱了兩年的價格退燒，7月的新政涵蓋限購、限價等內容，但對雲南戶籍客群沒有太多限制，且主要限制新房價格，對存量市場的價格並沒有太多約束，在“房住不炒”的核心導向下，可以預見，下半年的政策將仍呈現緊縮態勢。

【供求預判】下半年市場供求將處於平穩增長狀態，全年供求將與2017年持平。

【價格預判】2018年7月1日出臺限價政策，新房價格1年上浮不得超過6%。

【區域預判】上半年過規項目主要集中在南市區和呈貢區，下半年市場供求將主要集中在南市區和呈貢區。

【土地市場現狀】大批品牌房企紛紛進入昆明主城，主城土地競爭白熱化，各大房開商搶地激烈，住宅類性質的土地價格上漲且拿地困難。

【土地預供應區域】

1、草海——自啟動草海片區一級開發以來，該片區就被外界賦予了較高的期望值。如今草海萬達城已落地，萬科也簽約了草海5號片區，再加上雲南城投的滇池未來城昆明新天地、華夏地產的新河村城改等幾個千畝級項目，片區進入新一輪開發熱潮，土地有可能會在今年大量供應。

2、呈貢——上半年呈貢新區土地供應較多，預供應土地宗數較多，由於目前商品住宅市場去化壓力小，呈貢新區作為熱點區域之一，下半年可能將加快供地節奏。

3、西北新城——2016年開始融創、保利、恆大、綠地、新城控股、新希望為代表的一大批國內知名企業入駐西北新城；2018年上半年西北新城土地熱度較高，龍湖高溢價連下2城，區域價值逐步凸顯。

【主城外溢區域】昆明主城區拿地困難，大量的開發商紛紛關注主城周邊距離較近的可以承接主城外溢的區域去拿地開發。

1、安寧——安寧太平新城已有多家開發商進入，市場較為活躍，目前市場認可度較高。太平新城土地儲備量大，規劃較好，價值較高。

2、嵩明——嵩明楊林目前房地產市場處於快速發展期，原有項目開始加大開發節奏，新項目開始落地。隨著大學城的建設以及地鐵東西快線的建設開通，未來該片區房地產市場前景較好。

3、晉寧——從房地產市場整體層面來看，晉寧由於產業轉型受阻，導致外來人口不足，整個房地產市場以內生型發展為主，不論是一級土地市場，還是二級產業地產、商業地產、住宅地產，都處於發展緩慢的初級水平，亟待突破和提高。2017年，晉寧主城區房地產市場出現回暖現象，本地人換房需求增加，這對於即將進入的地產開發商而言，是一個有利的契機。

那麼到底今年的“金九銀十”，昆明的樓市究竟會出現什麼樣的情況呢？是專家們認為的今年樓市難有“金九銀十”，還是昆明將會打破困境，房企們紛紛“逆襲”？值得期待。

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