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深圳樓市又一次站在風口浪尖。
自2016年樓市調控新政發佈後，時隔2年，深圳房地產市場再次迎來重磅消息，7月31日，宣佈調控全面升級！
深圳直接向公司買房、離婚買房等投機炒房行為展開打擊，具體包括暫停企業在深圳購買商品住房、個人新購住房在3年內禁止轉讓、離婚2年內買房貸款的首付比例不低於七成等。
自打2008年開始，深圳每一輪暴漲暴跌都是先於內地市場，因而被當成
樓市風向標：深圳漲則全國跟漲，深圳跌全國跟跌。但從近兩年數據來看，經歷了房價“21連跌”的深圳樓市似乎不再能承擔此重任。
然而我們從調研走訪中發現，深圳樓市並非如統計數據上所呈現的一般“跌跌不休”。
拋開新房半年累計跌幅僅為147元/平米不談，從各個區房價情況看，福田、羅湖、南山、寶安、龍崗上半年一手房價均價皆在上漲，其中福田、寶安、龍崗三區上半年均價環比上升逾11%。
也就是說，深圳9個區中，位置好的都在漲，數量超過一半以上！
二手房價也在調控中上行，上半年深圳二手住宅成交均價為
57297元/平米，環比上漲2.2%。也就是說，深圳大部分地區的房價非但沒有實質性的下跌，反而穩中有升。
也正因為此，炒房客們才有恃無恐，今年4月，“三價合一”巨大利空拋下，“豪宅”稅費漲300%-400%，但二手房價僅經歷了小階段性下跌，隨後緩慢上漲。
尤其在剛過去的7月，市場似乎已經完全消化了前期調控的影響，房價呈反彈之勢，成交量創一年新高，均價上漲49元每平米。
道高一丈！7月31日，新一輪樓市調控令出臺，監管層也藉此發出信號：樓市調控必須要看到實質性的成果。
各種利好利空交織下，購房者反應如何？
未來房價將怎樣走？
本文一一梳理樓市數據，實地調研樓市新盤，試圖還原深圳樓市真相。
21連跌VS強勢上漲
深圳房價降了麼？從統計數據上來看，的確降了。
今年上半年，深圳新房住宅成交均價54160元/平米，半年跌了147元/平米，而如果從調控日算起至2018年6月底，深圳新房已實現“21連跌”，累計降2700元/平米。
數據來源：深圳市規土委、Q房網數據研究中心
但令人感到蹊蹺的是，儘管均價在下跌，福田、羅湖、南山這些房價高企的行政區均價依然在漲，三區均價分別為9.32萬、7.33萬、10.11萬，環比上升11%、1.6%、2.4%。
寶安與龍崗兩區漲幅更為可觀，均價分別為5.55萬、3.99萬，環比上升12.9%、11.8%。
為什麼會呈現這樣的矛盾？其實只要分析樓市成交結構，即可窺知樓市均價下跌的“奧秘”。
據Q房網數據，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，
其中龍崗、寶安分別有6950套、4510套，合計11460套，佔比89%。而龍崗、保安處於深圳外圍，也是房價相對較低的區域。
2018年上半年，寶安+龍崗二區住宅成交佔比九成，
成為深圳樓市交易絕對主力。
我們知道，計算房價均價時，選取的樣本是一段時期內有交易的房子，而不是總量，龍崗及寶安交易量放大、佔比上升，反而給了全市均價向下的假象。
因而深圳樓市並非是統計數據報表上顯示的那樣不斷下跌，真實的情況更多可能是穩中有漲。
二手房價也在出賣深圳樓市的真實境況。
中原研究中心統計數據顯示，2018年上半年二手住宅成交均價為57297元/平米，環比上漲 2.2%，同比上漲 5.4%。而從成交量上來看，二手住宅佔住宅總數超七成，每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
7月份深圳樓市成交數據更是佐證了這一點。
市規土委統計數據顯示，上月深圳新房月成交量創下近一年新高，成交套數為3461套，環比增加27.95%；成交面積34.22萬平米，環比上升22.61%；均價54142元/平米，反彈漲了49元/平米。
二手房方面，7月共成交6991套，環比上升14.44%，成交量創今年新高，全市二手住宅均價為53028/平米，環比上漲13元/平米。
供需失衡
目前深圳樓市存在的最大問題是供需不平衡，數據顯示，截止到2018年6月30日，深圳一手住宅庫存面積為266.25萬平米 ，相較2017年年底減少了21%，住宅供給嚴重不足。
諾大的城市，新房庫存按照目前消化速度，僅夠賣11個月的。
限價的壓力下，開發商往往要以低於二手市場的房價售盤，捂盤則成為常態。
以龍崗區為例，今年上半年僅有遠洋新天地二期一個住宅新盤入市；再如近期開盤的金亨利二期，有市場人士稱此盤捂了四年不售，因為有學區房的優勢，備案價卻被卡住，開發商乾脆推遲售賣。
除此之外，還有不少直接放棄售盤，如深業中城此前宣佈將420套豪宅轉為長租公寓。該集團副總裁直言，是為了今後升值考慮，深業中城如果出售，賺錢的是業主，而開發商很難再買到這麼優質的項目，持有更有價值。
開發商早就看到了限價的問題，即使賣也不賣給散戶。於是整售成為新的市場動向，並且逐漸從商用物業蔓延到了住宅市場。
近兩年萬科深南道、中糧天悅壹號、龍華新盤如紅山6979等都有過整體或部分打包出售的情況，今年4月初還傳出了華聯城市全景公寓被投資客以8億元一次性帶走的消息。
有開發商透露，整售不僅可以保持項目的完整性，提升運營效果，房貸政策收緊背景下，整售資金回籠也更快。
事實上，整售還有一大不可言說的好處，即規避限價。
就在4月10日，新體育集團發佈公告稱，以4.2億元購得位於深圳南山區的寶能城物業，共包括56套住宅，總共6342.30平方米，單價算下來是6.6萬/平米。
有業內人士指出，新體育集團實際上是寶能旗下的公司，寶能先把住宅賣給自己，而後轉成二手房高價出售既可以突破備案價，還能少繳稅。
種種矛盾之下，供需失衡的問題越來越嚴峻。大批購房者於是將視野轉向二手房，同樣遭遇極其惜售的市場怪象。
“三價合一”之後，二手房交易稅費大大增加，“賣了再買”首付成數增高，業主們寄希望於讓買家
多承擔高額交易成本，寧可賣不出去也不願意降價。最為直觀的是置業者買房決策比業主更短，具體到今年上半年，買賣雙方成交週期呈現縮減，置業者平均是 38 天，業主平均是 103 天，差距非常大。
但舊的需求還沒有消耗完，新的需求又源源不斷冒出來了。
穗深港高鐵通車在即，從福田至九龍只需15分鐘，將會吸引相當一部分香港市民來深買房。
粵港澳大灣區規劃即將出臺，深圳作為未來全球第一灣區的腹地，發展前景可期。
而經過前一輪的普漲後，很多二線城市的房價跟深圳差距越來越小 ，反而凸顯了深圳的價值，深圳落戶門檻又低，導致很多人想轉戶口來投資深圳。
隨著人才加速流入，深圳樓市供需矛盾將變得更加失衡。
加碼前的瘋狂
炒房客們早就看清了深圳樓市供需失衡及因此帶來的一系列問題，即使利空消息不斷，熱情也絲毫不減，於是“樓市打新”成為深圳獨特的現象。
以招商雙璽為例，近900人認購167套房，而華潤城三期更是號稱“買到即賺300萬”，引發5000多人搶購700多套房。備案價嚴控下，新房價格明顯低於二手房，套利空間巨大。
華潤城三期排隊購房現場
為了破解限購政策，炒房者可謂無所不用其極，公司買房成為最大漏洞，即註冊一家公司並以公司的名義買房，日後交易則採取股權轉讓的形式，且能省下一大筆稅費。
2017年，深圳企業購買新住宅總共有785套，雖然數量是不多，佔比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期佔比明顯上升。
不過，欲藉此套高利的假企業家們日後顯然無路可走了，今年不少“網紅盤”搖號之外還採取了“個人優先，公司靠後”的政策；而在7月31日推出的新政中，政府明令禁止企業購買商品住房。
拿多張房票增大中籤幾率也是其策略之一，而增加房票一大捷徑在於假離婚。
市國土委公佈的數據顯示，2017年，離婚兩年內 購買新房的佔到離婚購房人數的81.9%，佔全市新房成交量10.8%。
但在本次新政中，並沒有對此明令禁止，僅僅對離婚買房貸款進行限制，即有房貸記錄離婚兩年內，按2套政策執行，若無房貸記錄且無房的首付3成；若離婚前只有1套的首付5成。
另外，新政還規定，單位已購房5年內禁止轉讓；個人新購住宅，無論是新房還是二手房，3年內禁止轉讓；商住公寓新供應用地只租不售，個人或單位購買存量產品，5年內禁止轉讓。
值得一提的是，上述規定均不包括已經網籤的。
漲價幻想破滅
新政對於深圳樓市而言無疑一劑重拳。
從基本面而言，深圳土地庫存量本就稀缺，政府難以在增加住宅供給方面發力，而需求量卻在不斷增長，導致樓市“失控”。
哪怕是今年4月份的三價合一這麼重大的利空出臺，新政前為普宅、新政後屬豪宅的二手房稅費增幅達到356%，市場也沒有受到明顯的影響，結果只是轉嫁給買家的稅費增多，二手房房價依然在不斷攀升，炒房客繼續狂歡。
這樣的現狀顯然是管理層不想看到的。
早在本次新政出臺前三天，便有《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》文件流出。
這份請示文件談到，由於新房限價，部分熱點區域新房和二手房價格倒掛，買到即賺到效應發散。為了破除限購，大量手握現金的買家註冊多個公司參與搖號公司，帶來了市場情緒緊張，違背了房住不炒，穩定房價的調控目標。
文件還指出，市場存在明顯的短炒投機行為，2017年，深圳房子買來不滿3年就賣的商品住房面積達到了217.6萬平米，佔全年二手房銷售面積的46.2%。
這一草案提前流出也被業內分析為，管理層從嚴調控的原則不改，但並不會“一刀切”，讓樓市從業者無所適從，即使出臺新政，也會給市場一定的緩衝時間。
有行業大佬做如此解讀：“靴子落地，反而輕鬆了很多。政策比預想的溫柔，不追溯歷史和保護離婚後的自住需求，算是深圳調控新政的最大的人性化亮點。”
“限售3年，算是政府保護未來三年內高位進場的朋友，逼你長持，給你更多利潤，其實是好事”，該人士補充分析。
新調控令出臺後，下半年深圳房價走勢如何？
從我們走訪的情況來看，大多數業內人士認為，這次調控再加碼，加之7月深圳房貸利率全線上調，將更進一步壓制房產的投資功能，迴歸居住屬性。
同時，調控也會影響到購房者的預期：以前利用槓桿炒房準備短期內套現的房客將會退出市場，剛需家庭觀望情緒增加。
預計接下來無論新房與二手房市場的成交量都會下降，一些沒有賣點、報價過高的二手房將很難成交，關外某些區域房價可能會有實質性的下跌。
總而言之，房價很難再漲了。
實地調研
今年深圳新盤極少，深圳房地產信息網上顯示僅有33個新盤開盤。
深圳區劃示意圖
我們首先去了光明新區調研，光明區在深圳的西北部，目前還沒有地鐵通過，開車可以看到不少施工場地，相對深圳其他區域而言顯得比較荒涼，出租車都極少，但這並不影響購房者的熱情。
我踩的第一個盤是龍光玖龍臺，龍光曾以140.6億元拿下這一樓盤，刷新了2016年全國總價地王紀錄 。龍光玖龍臺此次推出的基本是89-104平米的戶型，少量115平米，2019年12月交房。
銷售介紹，前期賣的戶型都在5.2萬以上，為了符合備案價，現在價格壓低到4.4萬至4.6萬之間，但必須要加4500元每平米的裝修費，且要和首付一起一次性付清，5天內完成簽約，無任何折扣優惠。
龍光玖龍臺項目
踩盤當天是週四（7月26日），現場看房者絡繹不絕，每個銷售至少要為五個客戶講解。
玖龍臺要求7月份整個樓盤賣光，且要回款完畢，要求各大地產代理商加強推介力度（代理商工作人員在門口坐了一排）。
但銷售情況明顯不及預期，8月7日（昨天），工作人員向我透露，各大房型均有售。
勤誠達正大城7月21日開盤，這次僅備案1棟和5棟房源，主推戶型建面74-139平米2-4房，均為毛坯新房，售價在4.3萬至4.7萬之間，2019年12月交房；主打學區房概念，未來華師附小將在此落地。
現場看房者雖然沒有玖龍臺火爆，但銷售情況似乎比後者要好一些。24日上午踩盤時，銷售介紹，93平米房源全部售完，74平米、95平米房源僅餘少量，100平米以上的銷售情況相對滯後。
銷售透露，購房者多為剛需，以首置首改需求的為主。
勤城達最初的計劃並非毛坯房出售，政府限價嚴格，帶精裝修出售開發商才能賺錢，但出於種種理由，開盤的兩批先推出毛坯房，這也成為其銷售火爆的原因，但不排除之後的幾個樓盤開售時推出精裝修。
採訪中購房者表示，能接受光明區新盤4-5萬每平米的價格，一是光明符合深圳一路向西的發展走向，地鐵、高速公路在不斷建設推進中，未來也會建成一批學校、商場；二是光明區有新房陸續上市，有動力刺激房價上漲。
兩點綜合，和龍華區房價上漲邏輯接近，目前龍華區熱點樓盤二手房價已接近10萬每平米。
考慮到光明新區太遠了，也有購房者表示，想用作投資，過兩年6號線開通後再轉賣房源，希望每平米能賺兩萬。
走訪中發現一個有趣的現象，不少搖到網紅盤的幸運購房者選擇棄號。
如7月開盤的市區核心福田區香蜜湖的豪宅天健公館，436人搶購165套房卻沒賣完，備案均價9.4萬/平米，裝修價款為6000元/平米。
目前周邊二手房次新房掛牌單價都在12萬/平以上，即便加上裝修款，天健公館與周邊房也存在2萬/平的差價。
有購房者透露，一百平米的房60萬的裝修款，其實是能接受的，但天健公館樣板房太過於粗糙，完全不及心理預期，另外項目內的深圳高中學位可能會受到威脅，存在變數， 而且有大量公租房入住，公共資源將被搶佔,體驗感不好。
同樣的案例還有上月開盤的金亨利二期，傳說中捂盤四年才開售的“網紅盤”。
該項目本次一共銷售163套住宅，戶型分別為88平米、89平米、163平米，備案均價7.37萬/平米，比周邊二手房價便宜五千至一萬元不等，相比金亨利一期便宜了一萬元左右，2020年6月交房。
在傳出55萬元天價喝茶費的消息後，金亨利二期同樣採取了搖號買房的方式出售，但同樣遭遇到大批棄購的情況。
有購房者直言，沒有任何性價比可言：88平米的房子只有一房；交房時間要等到兩年以後；開發商不承諾搭板，搭板被拆，自己負責，但不搭板相當於屋內有兩個“天井”，很危險；並且學位也是不確定的。
由此可見，雖然深圳的確開啟了“搖號搶房”時代，但這並不能說明購房者就是狂熱、不理性的，對於缺乏性價比的房源，他們也會反覆斟酌對比，即使是已交高額誠意金、辛苦排隊搶來的房子，如果不符合預期，也會有大批購房者選擇割捨。
深圳近期開盤的還有位於龍崗區的金地龍城中央，樓盤距離龍城廣場地鐵站約10分鐘路程，開發商此次推出41至82平米的
公寓產品，帶精裝修，價格在3.3-3.8萬元，無學位。事實上，與周邊住宅3.8萬/平米的均價相比，該項目價格並沒有明顯優勢。
項目銷售透露，金地龍城中央不帶學位，產權40年，公寓採用了新風系統，壓縮了整體層高（2.35米）。現場銷售情況並不好，預計在樓市新政打壓之下，會更加有價無市。
PS.新政
之後新政過去有一段時間了，購房者反應如何？
有房地產銷售告訴我，看房的人依然很多，工作狀態和之前沒有太大區別。
所以，新政並沒有打擊到真正想買房的客戶，只是淘汰掉一部分投機者，但炒房客今年看到調控越來越緊的趨勢，早就套現離場了。
如果你問我能不能買，我只能說，現階段換房成本已經很高了，短炒的空間不大，留下的都是剛需。
你自己看著辦吧。
雞蛋不能放在一個籃子裡，胡潤財富報告顯示，有20%的國人擁有至少3套以上房產，而且國內房屋類資產佔總資產80%以上。對於這部分人群來說，是時候考慮海外資產配置的時候了。
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