要聞
2018年10月8日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議指出今年前9個月全國棚改已開工534萬套、佔全年任務的92%以上，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了一舉多得的重要作用。下一步，要堅持以人民為中心的發展思想，更好體現住房居住屬性。
劃重點
重點1 【保質保量】確保按時完成全年棚改任務
按照今年政府工作報告確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，保證分配公平，確保按時完成全年棚改任務。
重點2 【嚴把邊界】嚴格把好棚改範圍和標準
堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點；
因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
重點3 【融資保障】嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年棚改任務
保持中央財政資金補助水平不降低；
有序加大地方政府棚改專項債券發行力。
棚改範圍知多少?
實踐中確實存在一些地方對棚改範圍和標準把握不嚴的情況，把房齡不長、結構比較安全的較新的居民樓納入棚改範圍等，造成重複建設和資源浪費。
李克強總理強調：“要嚴格把好棚改範圍和標準，不能什麼都往裡面裝，防止混淆概念和界限”。
那麼到底哪些對象可以納入棚改範圍?
《財政部、國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》(財稅[2013]101號)明確：棚戶區是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦(含煤礦)棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批准的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造項目。
根據前述規定可知，棚戶區改造主要針對的是我們日常生活中見到的簡陋、危舊房集中的區域，這些地方的房屋破舊、基礎設施不健全、但建築密度大、居住條件差，有必要進行一定的整頓改造，進而改善人們的居住條件，美化城市環境，促進經濟增長與社會和諧。同時棚改項目要開展必須滿足一定的手續條件。
棚改合法不合法怎麼看?
在我們接到的諮詢中，有被拆遷人問自己家所在的樓房還挺新的，卻被納入到棚改範圍，不知道這個項目是不是合法。如果您對棚改項目的合法性存疑，可以確認一下該項目是否滿足以下條件：
(1)該項目是否納入棚戶區改造計劃/規劃，或者是否取得《棚戶區改造項目確認書》等文件；
(2)該項目用地是否列入當地年度土地儲備開發計劃；
(3)該項目棚改資金是否逐年列入政府財政預算；
(4)該項目是否具備徵收的合法性手續（是否由縣級以上人民政府作出了徵收決定、補償資金是否足額到位、安置補償方案是否合理、是否舉行聽證、是否進行合理補償等）。
棚改安置方式非貨幣化?
1、什麼樣的棚改項目非貨幣化安置?
會議指出對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。其實早在2016年下半年，國開行有關負責人即表示按照國家有關部門要求，堅持因地制宜、因城施策原則，配合地方合理確定安置方式，對於商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，及時調整棚改安置政策，支持採取新建棚改安置房的方式；2017年11月，住建部會同國家開發銀行、農業發展銀行印發的《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》規定：“因地制宜確定棚改安置方式，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持”。
若您所在地商品住房供不應求、房價上漲壓力較大，則當地應優先採用非貨幣化安置方式，否則可能得不到國開行、農發行等的資金支持，且市縣政府應逐步取消對於棚改項目的稅收、貸款、發債等優惠支持。
2、買不起安置房怎麼辦?
有的棚戶區居民生活困難，買不起安置房怎麼辦?《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》(國發〔2013〕25號)作出了明確規定，對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關政策規定的條件下，納入當地住房保障體系統籌解決。
棚改和房價？
1、棚改也要理性
今年7月31日，中央政治局會議針對房地產市場指出：堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，建立房地產市場長效機制。今年全國土地市場成交價格(同比下跌6.5%)及溢價率(較去年同期下降21.1個百分點)持續下行，土地市場也開始趨於理性。
棚戶區改造是現階段我國房地產開發的重要組成部分，在房地產政策調控之下，國務院釋放此棚改信號，一方面是配合樓市調控政策，一方面是保障推行棚改項目的目的，實現人有所居。
2、非貨幣化安置助力房地產調控
一般棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而這三者中，來自央行的資金所佔比例最高。資金流向為央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(如下圖)。
貨幣化安置帶來拆遷戶手中大量閒置的現金，在去庫存的引導下，導致過去幾年內房價持續上漲，激活了三四線城市的房市，現今強調房地產市場健康發展，遏制炒房者和加高槓杆獲取暴利的開發商，在棚改項目中鼓勵非貨幣化安置也是配合房地產市場調控政策的一項重要舉措。
閱讀更多 京平律師事務所 的文章
