近日，交銀國際發表報告，稱富力地產今年前8個月的合約銷售額低於預期且低於行業平均，由於富力地產銷售勢頭減弱，尤其是在二、三線城市，因此交銀國際對富力的評級從中性下調至沽出，目標價相應下調。
交銀國際認為富力地產即使進一步降低平均售價，也很可能實現不了2018年銷售目標人民幣1300億元。
禍不單行，此前已經有多家券商對富力的情況持悲觀評估。
今年3月，惠譽將富力地產的評級從BB下調到了BB-。
在信用評級裡面，BB-級屬於較低級別，這個評級的債券已經屬於垃圾債券的範疇。
去年7月，惠譽已經對富力地產的信用評級進行過一次下調，其對富力的發行人違約評級授予負面展望。
去年3月份，中銀國際將富力地產評級調整為“賣出”；同年5月，申萬宏源維持對富力地產“減持”評級；7月20日，申萬宏源重申維持對富力地產的“減持”評級。匯豐證券也維持對富力地產的“持有”評級，並且目標價由22元下調30%至15.4元。
需要補充的是，截止2018年10月11日，富力收盤價報12.08元/股。
2007年，富力地產以161億的年銷售額位居房企排行榜第四位，成為包括恆大、碧桂園在內的“華南五虎”之首。誰也不曾想到，此後富力竟走出一部十年衰落史，至今看不到復甦的苗頭。
NO. 1｜壹
盈利狀況差、負債率高是機構下調富力評級的普遍原因。
2018年8月24日，富力在香港發佈2018上半年業績。
富力董事長李思廉在業績會上表示，意外時常發生，富力在這方面所作的準備是足夠充分的。
在富力財報裡，我們看到更多的是意外。
2018上半年，富力分別錄得總營收340.9億元（人民幣，下同），較上年同期增長67%；淨利潤40.8億元，較上年同期增長64%。
靚麗的財務數據與會計準則變動有很大關係。
與以往報告期內房企在交房時才會確認收入的方式不同，2018年新實行的香港財務報告準則第15號，採納了新的會計準則，
讓企業已預售未交房的物業提前結轉為收入，提前釋放了利潤。拋開會計制度變動所帶來的利潤增長效應，富力真實的盈利能力並不樂觀。
Choice的數據顯示，2017年，富力淨利潤率反彈上升至36.14%，結束了近四年的持續下跌之勢。但到了2018年上半年，其淨利潤率又跌到了11.97%，創下近5年來最差成績。
這背後的推力來自富力快速膨脹的債務。
在降槓桿的政策導向下，房企對於加槓桿的態度越加謹慎，紛紛推進降槓桿目標。但富力淨負債率不降反升，直逼190%。
2014-2016年期間，富力的淨負債率連續三年超過150%。2017年花費584.3億元買地衝擊規模之後，又豪擲200億收購萬達酒店，使其淨負債率一路飆升至170%。2018年上半年，富力淨負債率創新高達187%，較上年期末高出17個百分點。
大量債務產生的利息正在一步步侵蝕富力的利潤。
財報顯示，報告期內，富力融資成本增加184%至27.5億元，而2017年上半年則為人民幣9.68億元。平均未償還借款由上年同期的1244億元上漲至1531億元，導致公司的利息開支總額大幅上漲45%。
從歷史情況來看，真正引發房企風險事件的不是靜態的負債，而是資金鍊斷裂引發的連鎖反應。對應的就是房企的現金流管理能力。
在融資成本大幅增加之下，富力地產現金流帶來的隱憂更甚於疲弱的盈利能力。
2018年上半年，富力地產經營性活動現金流為負的83.8億元。值得注意的是，富力連續6個季度經營活動產生的現金流量均為負值，累計缺口達473.72億。
值得注意的是，2018至2019年，絕大數房企將進入債務資金兌付壓力的窗口期。步步逼近的債務兌付時間以及高企債務給經營發展所帶來的殺傷力，都給富力敲響了警鐘。
惠譽的數據統計顯示，2018年，富力地產需付清購地款餘額220億人民幣。再加上大量的借債利息需要償付，富力地產的2018年可能會比較難過。
雪上加霜的是，富力在2018年遭遇嚴厲的房企融資監管，多筆融資計劃受阻。
2018年2月9日，富力發佈公告稱，鑑於近期市場波動較大，取消發行10億元中期票據；5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；5月29日，富力地產的一筆60億元住房租賃專項公司債也宣告中止。
值得注意的是，目前富力地產並沒有開拓長租公寓業務，李思廉在今年中期業績發佈會上也表示長租公寓短期沒有利潤，富力地產暫時不涉足。但富力卻在5月份擬發佈了住房租賃公司債。
直到8月30日，上交所否定了富力地產60億元規模的2018年住房租賃專項公司債券。
屢戰屢敗的富力並沒有放棄救命稻草。
就在前不久，即8月20日，上交所披露信息顯示，富力地產擬公開發行130億元規模公司債。目前該申請已獲得上交所受理。該公司債擬全部用於償付以下本公司已發行公司債券於2019年內的到期回售部分。
NO. 2｜貳
富力地產2007年規模排名達歷史巔峰後，開始玩起了左手住宅右手商業的模式。當同行都專注於住宅開發時，富力開啟了商業地產的"大躍進"戰略步伐，將更多的精力花在商業地產。
很少有人能看懂富力的出牌。但擺在明面上的是，富力手裡的牌沒有打好。
十年河東十年河西。2017年富力地產銷售額為819億元，排名下降至第21位，10年間銷售額複合增長率僅為15.94%，淡出第一梯隊。盈利能力及債務消化能力更是不及頭部房企。
富力失速的當下，再次回顧起其戰略選擇，商業地產的拖累成為繞不開的話題。
富力酒店2018年上半年錄得虧損同比增加204%達1.84億元，相當於2017年全年虧損額。富力酒店業務連續三年半以來都錄得虧損。
現金流已然緊張的富力還在加碼商業地產。
今年1月份，富力接盤萬達出售的倫敦一號項目；4月份，又以57億元大筆收購海航資產。
在李思廉看來，這都是一筆筆值得興奮的交易。
值得一提的是，2017年，富力花費189.5億元，六折收購萬達70家酒店資產。
這幫助富力在當年交出了一份亮眼的財報，淨利潤同比上漲204%，達到214.2億元。
但細看財報就會發現，富力淨利潤這一核心指標之所以大幅上漲，是因為“溢價收購收益”有131.07億元——正是收購萬達酒店時，收購價格淨資產的賬面價值打折部分。如果簡單扣除這項一次性非經常性收益，富力2017的淨利潤約為 80多億元。
腳踩兩艘大船的富力，動力互相牽制，進退維谷。從李思廉在中期業績會上的說辭中，依舊沒有找到富力的實質性解決辦法。
2018年初，富力提出2018年權益保底銷售1300億元、2020年實現3000億目標。上半年實際錄得權益銷售銷售額完成2018年的銷售業績的43.82%，達569.6億元。
值得注意的是，富力已連續三年未能完成自己的定下的銷售目標了。
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