田园综合体的产生契合城乡一体化发展的时代背景，探索田园综合体的建设模式，了解其经济技术原理，研究其产业体系构建，使之实现多功能、多业态运营，将大大助益新型产业与城乡发展的有机结合。

县域投资热点

2017 年中央一号文件首次提出的“田园综合体”是培育新型农业经营主体，促进农村一二三产业融合发展的支撑和主平台，土地流转与田园综合体建设已成为乡村振兴战略的主抓手与主平台。

党的十九大报告提出，实施乡村振兴战略， 而乡村的振兴，需要更多的新业态、新模式、新运营的加入， 田园综合体模式即是以生态农业、循环农业、创意农业为依托的一、二、三产业融合以及“旅游+”综合性的综合体。

有关专家表示，“中国经济实现高质量发展，推动新旧动能转换，建设现代化经济体系，实施乡村振兴战略，基础在县域，难点在县域，活力也在县域。”

田园综合体/ 特色小镇+ 智慧农业等综合业态正取代传统产业园成为带动县域经济发展的新引擎之一。

近年来，中央和各个地方相继出台多种政策，鼓励特色小镇、田园综合体与新型产业园建设，其中包含

当前已有包括上海金山区嘴渔村、安徽肥西县官亭镇、黑龙江富锦长安镇永胜村、江苏无锡阳山、成都郫都区红光镇多利农庄、内蒙古乌审旗无定河镇等数十处田园综合体建成，取得不错效果，该领域亦成县域经济的投资热点，持续吸引各方力量积极涌入。

不过，与特色小镇一样，田园综合体存在建设者和开发者后期的专业化运营能力不足的问题，这实则是理念、能力、资源以及目前发展阶段所决定的。

此时，在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。

建设用地探索

中国城镇化路径正在发生改变，由当初的中心城市聚集逐步发展演变为中小城市、周边城市（镇）就地城镇化。

我国的土地资源开发、城乡协调布局、产业结构调整等是一个不可分割的整体，必须采用系统整体观有序推进，其中城乡土地综合开发领域有城市综合体、功能园区、特色小镇、美丽乡村、现代农庄、田园综合体等多种开发样式和运作模式。

其中田园综合体的发展须合理解决土地问题，这也是田园综合体开发建设的关键环节。

各地均在根据各地的实际情况，在土地供应机制、开发模式等方面创新应用，并在土地盘活机制、总体规划、建筑特色等方面做出更加详细的要求。

成都村政学院经济管理教授邓蓉长期关注建设田园综合体可利用的政策空间，指出规范推进城乡建设用地增减挂钩、建立城镇低效用地再开发激励机制、因地制宜推进低丘缓坡地开发、完善土地经营权和宅基地使用权流转机制、充分挖掘潜力巨大的“四荒地”是解决田园综合体用地问题的五个方向。

她对建设田园综合体的用地建议是积极利用政策“风口”，如国有建设用地的“优先倾斜”，很多省市对于田园综合体试点建设都会优先安排用地指标，同时还配有奖惩用地指标，可在打造田园综合体试点建设的前期认真研究奖惩措施和相关政策，做到有的放矢；

增减挂钩“集中兵力”， 目前一些省市开始探索城乡用地增减挂钩和集体土地流转“收缩”战略，将过去“撒胡椒面”的方式变为“集中倾斜”方式，因地制宜将减挂钩土地支持政策用在“刀刃”上；

集体建设用地“布局试点”，2017 年8 月21 日国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，选择包括成都在内的十三个城市做试点，将集体建设用地建设租赁住房与田园综合体试点建设结合起来，先行打造出具有政治、社会、经济效益的示范综合体， 成为实践蓝本；

借鉴土地“捆绑出让”，由于田园综合体试点建设主要以产业为核心形成的产城融合农业综合体，因此其土地用途可分为住宅用地、产业用地、商业用地、公共服务用地及其他用地等，可按照已经探索实施、行之有效的“混合功能出让”新供地方式，连片的工业区、村集体工业园区在规划的引领下，允许部分土地在符合环保与安全生产要求下，探索商住混合工业的用地功能，即通过住宅用地与产业用地捆绑拿地的方式，来获取住宅用地；

探索产业用地“代建补偿”，田园综合体试点建设中不仅用地指标有限，权属也相当复杂，既有国有，又有集体，还有私营，大城市周边又多以城中村和旧厂房为主，涉及到居民、集体经济组织、企业、政府等多方利益主体，因此在产业用地的获取方式上，协调多方利益关系，解决新增用地需求大、存量土地利用效率低、土地结构不合理等矛盾是推进田园综合体试点建设落地工作的基础，可尝试探索产业用地“代建补偿”形式，即开发方所需产业用地可采用租赁或转让相结合的方式获得，其中转让部分的补偿方式，根据相关政策，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，让田园综合体试点园区内各方均受益。

践行融合思维

如何建设好、发展好美丽乡村、特色小镇、田园综合体， 实现两者的联动创新发展涉及到顶层设计、产业生态圈构建、重大项目建设、投融资模式创新与运营等多行业、多要素的系统集成。

田园综合体实际上就是城乡融合体，而产业是田园综合体的核心。

中央一号文件表示“支持有条件的乡村”建设田园综合体，这是一套综合产业体系，需要集中要素资源对在地进行整体规划、开发和运营，意味着如果在地具备有特色的产业、有特色的人文景观以及生态资源则机遇更多。

比如，田园综合体里占据很大业态比例的农事体验和旅游业都会要求处于城市的周边，可以借助城市为田园综合体提供足够的客源和先进的服务体系。

田园综合体助力一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，将休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合，从而拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。

中国农业经济学会副会长刘奇认为将产业与文化串联起来需要践行融合思维，“特色产业园是田园综合体的重要组成部分，衍生着新业态，成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。没有产业支撑的田园综合体只能是一副空皮囊。一个完善的田园综合体应是一个包含农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。如果说诗意栖居是一种人类生活的终极理想，那么田园综合体将是当下实现理想的可行之道。建设田园综合体的目的，就是为了把城市的资本与现代经营理念引入农村，实现生产、生活与生态的融合。”

特色小镇与田园综合体有着相似的产业性，但是发展的主题则不同，最终的目的也不同。

此外从另一维度比较， 有观点指出，“城市综合体和田园综合体等概念的提出和探索实践是伴随我国城乡现代化建设过程而发生的现实问题。两者之间有着很多相似衍生品，如特色街区、功能园区、特色小镇、文旅小镇、美丽乡村、现代农庄、养老地产、休闲农业、观光农业等，都具备整体性、功能性、集群性、特色性等相似属性，亦都按照综合体的规律和要求行进，只是有着一定的差异性和侧重点。”

然而无论身处何种在地与何种形态的综合体，都存在单元边界范围和运营主体的问题，对于不同的投资主体或投资群体，其运营的能力受多种因素的影响和制约，超过运营能力或违背以农为本、多业并举、适应土地承载力的宗旨，就会出现脱离实际的冒进现象，人为加大项目运作的负担和风险，浪费产能。

在农业部农村经济研究中心副研究员张灿强看来，田园综合体应是在用“跨产业、跨功能”

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来源丨《产城》杂志七月刊

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