近期，地產朋友圈是不是少了火爆開盤、“日光”、售罄、銷控表貼滿紅點……這樣的畫風？
多了些一口價、特惠、甚至總經理特批這樣的畫風？
沒錯，“金九銀十”的銷售旺季即將到來，有些板塊部分想趁機出貨的樓盤，砸出來了一些不分樓層的一口價單位，送傢俬、送家電，甚至是直降幾十萬！
廣州價格有鬆動的樓盤，為什麼從這裡開始？
有業內專家表示，從6月底開始，樓市就可以看到衝刺半年業績的促銷海報，但並不是說過完6月30日，這類海報就不見了。反而從7月份至今，呈現一種越來越多的態勢。
也許有人會說，這又是數字遊戲、又是障眼法嗎？降價的單位，鑑定過有些是邊角料、是不同組團的單位。
但你發現了沒有，這些促銷的樓盤多見於這些板塊，這些區域。
那我們是不是，該對這些地方的樓盤多長個心眼？
別誤會，“長心眼”不是留意它什麼時候，還會放出特價單位馬上入手。
而是，打個問號，為什麼降價會從這裡開始，這是真抄底嗎？這些樓盤值得pick嗎？
- 東部
東部開始撕開一個口子的是：黃埔遠離科學城新行政中心的永和板塊、知識城板塊 。以及也是距離中心城區較遠，供貨量又較多的增城荔城板塊。
▲資料海報
黃埔樓價鬆動的主要原因，是購買力稍顯不足。
目前黃埔區樓價最高的，應該是科學城地鐵六號線香雪站輻射的板塊。次之是舊黃埔中心區和長嶺居板塊，最後才是永和隧道以北、永和板塊、知識城板塊。
永和板塊距離地鐵香雪站約10公里，而規劃中經過該板塊的地鐵二十三號線是一條仍待最終確定的線路。附近落實的只有黃埔區有軌電車1號線的永和站，並不能直達市區。
該地段給大家的整體感覺是仍有不少工廠存在，比起黃埔的其他區域，距離中心城區更遠，再往東都快要到增城了！
如果不考慮限購的因素，黃埔區的房價要高於更遠的增城才對，但實際上不是。
目前增城新塘、朱村板塊的樓價“坐二望三”，超過3萬一方的也有，跟永和板塊有些樓盤不到2.5萬元/㎡比，增城樓價更高。
即使價格相同，增城目前的限購政策是外地戶口限購一套，而本地戶口不限購（也受限貸限制），只要不依賴按揭，任買。
所以增城的買家群體範圍，顯然比交界的黃埔永和板塊大得多，供求關係顯而易見。
還有一個值不值得入手的標準就是，就算房子升值預期和抗跌能力都一般，持有的時間要更長一點，房子能租得出去嗎？
市區的房子和地鐵沿線的房子應該都是肯定的，但這個板塊的房子呢？
中原地產項目部總經理黃韜表示，從7月下旬開始，降價促銷的情況開始陸續出現，普遍會降5%-10%，個別前期定價較高的樓盤降幅甚至將超10%。
那麼永和板塊的樓盤，怎樣的調整幅度，比較適合有名額的買家入手呢？或許起碼是15%。
再說一下增城的荔城，無論是否靠近地鐵站，這裡與市中心的通勤距離就擺在那裡。
並且荔城也是近年來的賣地大戶，供應較多，競爭難免激烈，價格鬆動，從這裡開始，也是正常。
如果讓我們選，就還是儘量選能地鐵直達，不用接駁的真地鐵盤吧。
- 南沙
近期，南沙也是一個出現較多打折單位的區域，部分靠近地鐵的樓盤也未能倖免，只是優惠幅度大小而已。
來自克而瑞廣州區域的數據顯示，7月份一共有21個樓盤有開盤/加推動作，分佈在全市8個區域，其中增城有9個樓盤加推，其次是南沙區，有4個樓盤加推，而越秀、海珠、從化區都是0開盤。
由此可見，南沙也是供應量比較大的一個區域。
根據廣州中原研究發展部統計，截至7月25日，全市一手房的庫存量是787.42萬㎡，而南沙區就有123.29㎡，11區中排名第三，
佔全市庫存超過15%。除了供應多外，促使南沙樓盤需要用促銷來撬動簽約的主要原因，是備案價與實際銷售價格之間的差距。
比如目前部分單位都在“一口價”促銷的越秀濱海新城和越秀東坡兩個樓盤 ,備案價在1.3萬—1.4萬元/㎡，而樓盤售價則是2萬元/㎡左右。
▲越秀東坡
也就是說一平方米有六七千元，甚至更多的價格要被寫進“裝修”合同，不能做正常按揭貸款。這部分價格，已經佔到了總價的30%-35%。
表面上，目前南沙100㎡左右的小三房是200萬起步。實際上，裝修款+備案價的三成，首付已經要100萬元左右。
對比過後，不少小夥伴可能會轉向市區的二手房。
從另外一個側面，本身即擁有自貿區光環，又被定位為廣州唯一個副中心的南沙，對於資金充足的買家來說，是不是一個機會？
也有這麼一種說法，把三五年能夠實現升值預期的房產叫做“明天物業”，而十年八年後的叫做“後天物業”。
南沙目前的房產可能是介於“明天”和“後天”之間的一種狀態吧。
時間週期大家可以參考一下。
- 一分錢一分貨
▲天河區樓盤
▲海珠區樓盤
有些樓盤所在的區域，並不是促使價格出現鬆動的最重要原因，而是真正的價格與價值問題。
小區規模小，無論周邊或者自身配套都有限，樓盤的產品還不能加分，反而認為我是“海珠之心”，我是“天河之星”，就必定要賣到市場價。
在市場成交比較膠著的時候，也會從這種盤開始動刀子了。
那麼這種房子如何選？
可以參考同一個樓盤，不同的定價來選擇。小編聽說過，同一棟樓、同一戶型，西南向與東南向的單位總價居然要差20萬！同一棟樓居然頂樓的單位要比三樓的低層單位總價還要貴幾萬塊。似乎沒天理?
怎麼選？建議選貴的，在能負擔得起的情況下。
因為以後單位進入二手市場的時候，現在買貴的單位，價值也是能體現出來的。
發展商的定價是有道理的，開發房子的人定價看走眼的幾率小，你能撿到漏的幾率更小。
最後，近期廣州哪些樓盤好賣，哪些樓盤不好賣？送上7月份樓盤的開盤數據，給大家參考一下。
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