變與不變,地產下半場從更名開始

19日,房地產開發板塊上漲2.21%,多數龍頭的漲幅領先板塊平均水平,其中招商蛇口和新城控股漲幅破7%,9月份先後改名的萬科和保利也分別達到了5.09%和4.70%。今年來,地產改名頻頻發生,而萬科、保利的變更名稱將改名熱浪推向高潮。

無獨有偶,繼深圳萬科將“深圳市萬科房地產有限公司”更名為“深圳市萬科發展有限公司”後,保利地產也走上了去“地產”的路子,更名為“保利發展控股集團股份有限公司”,如果再算上七月的龍湖地產,今年來,已經有3家top10地產企業在公司名稱上去“地產”,除了TOP10,今年還有數家知名房產進行更名,其中包括老王家的萬達。

變與不變,地產下半場從更名開始

早在2016年,地產行業就經歷一場更名潮,當時的領行者是地產的絕對龍頭恆大集團。恆大集團也藉此完成由地產到多元化的集團轉變,確立了新四大產業方向:地產、金融、健康、文化旅遊。

但是地產企業去“地產”並不等同於去地產化。恆大集團旗下包括了中國恆大、恆大健康、嘉凱城、恆大文化等,但是從營業收入上看,中國恆大2018年上半年突破了3000億,而其他三家合併起來也不過20億。不僅僅是恆大集團,地產top10企業中,萬科地產2018年上半年中有96%的營業收入來自地產開發,而保利的這一比例也達到了90%,顯然這些改名的地產企業核心業務依然是地產。

變與不變,地產下半場從更名開始

既然改名並不能改變行業屬性,為什麼又會頻頻發生房企更名。

2015年左右,房地產開發商試水了三四線城市,但是很不幸,即便是5000元的價碼也改不了爛尾成片,庫存高企,不少開發商甚至血本無歸,債務纏身。三四線城市成了房企的滑鐵盧,還好有棚改貨幣化安置給了深處泥濘的他們一線生機。當然這波棚改貨幣化安置也推高三四線城市的房價,再想開發難上加難。這次試水使得不少開發商擔驚受怕,開發三四線的熱情也基本涼了。目前來看,一線調控不曾鬆口,也就還在不斷人才引進、同時政策調控不夠嚴格的二線城市還存機會。

但是房地產建設終歸是有周期的,人口紅利逐步消化,城鎮化率逐步提高,進行大刀闊斧的建設顯然走不通。根據國家統計局的數據,2017年末,我國城鎮常住人口已經達到8.1億人,常住人口城鎮化率達到58.52%,較2010年的49.95%,7年上升了8.57%。而這一數據在今年年底可能就會達到60%,離預計的城鎮化發展終點水平70%已經相當接近,地產行業的天花板已然顯現,留給他們的空間、時間不多了。

變與不變,地產下半場從更名開始

地產行業本身是資金密集型行業,在快速城鎮化的初期,房地產增量明顯,但在當下增量轉存量的時代,謀求轉型是必然的。

在香港,李嘉誠的長江集團是絕對的地產巨鱷,可放眼世界,李嘉誠的長江集團可不僅僅是地產。長江集團在澳洲涉及能源基建,在歐洲參與廢物處理,在英國更是水、氣、電兼收。當內地地產集團還在深耕國內地產的時候,李嘉誠已經在世界各地收購公司。如果仔細觀察,不難發現率先進行更名的地產top10,諸如恆大、龍湖,以及top50中的雅居樂、遠洋集團、正榮集團都是在香港上市。現在,內地的房地產商們也紛紛踏上轉型的道路,雖說慢了一步,所幸及時轉型,總好過日後步步皆慢。當然內地地產集團想學長江集團的轉型恐怕有點難,在國內,能源、水電這種活可不是人人都可以幹,早前恆大也嘗試過能源行業,無奈經營不佳,草草離場。

那麼國內地產的轉型該走什麼路子?

萬科董事會主席鬱亮說過,“10年後,萬科還會是地產公司嗎?我想不是了,如果還是,那也是慘淡經營。未來,萬科要做美好生活服務商。”鬱亮的這句話無疑把地產公司的轉型推到了風口浪尖,但同時也給出了一個方向,美好生活。2018年,萬科將自身定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”,在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上,業務延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域,為實現“美好生活服務商”奠定了良好基礎。

變與不變,地產下半場從更名開始

存量時代,是改善需求的時代,買房客更多關注生活品質,如何把住房的效用最大化是房地產商需要解決的關鍵。一個理想的小區應該是環境優雅,綠化適宜,運動場、游泳池兼備,同時周邊購物便捷,能夠滿足大眾消費,此外醫療保健完善,教育資源豐富是兩大加分項,當然安全有保障必不可少。美好的生活始終是普羅眾生最樸素的追求,醫療也始終是一生中離不開的話題。

保利發展對外表示,公司更名後將打造“不動產生態發展平臺”,以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎,提供基於行業生態系統的綜合服務。這個“不動產生態”縱向是地產產業鏈的延伸,打通投資、銷售、物管等全鏈條服務;橫向是相關多元業態的擴展,在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、體育場館、產業園、主題公園等場所內,提供居住、商務、文化、娛樂、康養、教育、產業經營等綜合服務。類似保利立足於“不動產”開拓相關產業以達到平臺型公司的“地產+”模式是地產多元化的一條渠道。


變與不變,地產下半場從更名開始


除此背靠“不動產”的多元化,跨界多元化也是一條渠道,金融則是跨界多元化的一個香餑餑。企業是追求商業利益的,金融則是經濟的基礎,一個沒有金融基礎的公司總是容易被扼住脖頸。再者金融這塊大蛋糕,不論貧窮富貴,不分男女老少,有經濟就有金融,有金融就有利潤空間,所以阿里,百度,騰訊,京東都努力搶一杯羹。有利可圖的行業向來不缺參與者,更不會有強者缺席。恆大金融集團的目標是參股、控股銀行,實現保險、證券、信託、公募基金、互聯網金融等金融全牌照。

恆大在進軍金融業的同時,也嘗試過恆大冰泉,恆大糧油等其他方向的跨界多元化,可惜紅極一時也免不了含恨離場,跨界多元化的難度可見一斑。而老對手的碧桂園則進軍農業、科技,並相繼吹響了進軍互聯網家裝、特色小鎮的“號角”,至於能否成功還需留待時間考驗。

綜合來看,地產公司轉型的道路還在嘗試階段,不同的地產公司有不同的轉型策略,具體什麼樣的出路才是最佳的也並沒有準確的框架、概念,誰能遇到新的機遇更沒有明確的指向。然而多元化發展是地產公司的未來方向,改變總是痛苦的,但是不改只能是死路一條。


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