前段時間有一則真正震撼性的消息，《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》出臺，核心的兩條如下：
（1）產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。
（2）其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質。
但坦白說吃瓜群眾包括我在內一開始都沒太看明白。但在爬了很多網站，諮詢了很多深圳的好基友之後，我基本搞清楚這次是幹啥。先瞎比比一句：真粗大了，深圳放大招了。
去過深圳的人第一感覺肯定就是這個城市骨骼很清奇。除了地形因素以外，就是因為存在大量城中村了。
深圳目前容納了一共2000多萬人口，有1400萬套房子。
其中商品房130萬套左右。
政策保障房30多萬套，企業和個人自建房55萬套。加起來100萬套左右。
工業區配套宿舍200萬套左右。
剩下的600多萬套全是農民房。
北京的數據可以拿來對比一下。北京也有2000多萬人口，住房總數不會低於深圳，可交易的商品房（含小產權房）有700萬套左右。除了農民房之外，北京還存在軍改房、保障房、員工宿舍等性質住房。
拿深圳和北京一對比就會發現，深圳的房產結構特別畸形——商品房太少，農民房太多。
原因大概因為深圳是一個新興城市，沒有啥歷史城區。同時發展也太快，做夢一樣就擴展到四面八方，政府根本來不及進行土地規劃。所以當政府開始想到處理農村土地問題的時候，600萬套違章建築已經拔地而起，住進去1000多萬人。
過去解決問題的手段是拆遷或者說棚改。但同志們可以看看深圳的農民房長什麼樣子。
上圖就是傳說中的握手樓——兩棟樓之間人都可以握手。大家估算下這個容積率是多少？我覺得怎麼也在5以上吧，而拆遷以後造的商品房最多也就3.X的容積率。
注意，拆遷補償最低也得1比1吧，就是拆遷1平米房子，還1平米房子。
結合以上兩個數據，正常的推論就是政府越拆越虧本啊。過去深圳也勉強拆遷過一些村子，造就了一大批億元戶。唯一的辦法自然只能是把這些地賣出天價，從而直接推高了房價。
講了那麼多就到關鍵了。這次的政策通俗說起來也就是兩句話：
第一句話，承認既成事實，不搞棚改，實在搞不動了。
第二句話，交錢收編，不賣地卻照樣有賣地收入。
當然，並不是600萬套一次性都收編，而是有條件地收編一批。從《處理辦法》正文來看，應該是相對條件比較好，用於工商業的一批農民房被收編，而握手樓這種奇葩戶型的收編還沒有提上議事日程。
到底目前有多少房子符合收編標準這裡只能腦補。根據深圳的好基友們的估算，大致在十幾萬套到幾十萬套之間，我這裡折中再保守一下就是20萬套左右。
深圳條件較好的小產權房（非握手樓）目前大概是2萬塊錢每平米，商品房則是6萬，而深圳目前的土地價格大概總是樓面價3萬元左右。
按照政府的一貫作風，這個市場評估地價總要比真實樓面價打個七折，那就是2萬左右。
也就是說，深圳大概有20萬套左右的單價2萬左右的小產權農民房，每平米補交1萬（50%）或者2萬後，就會變成單價6萬左右的商品房。
根據可能性大小排列，後果就是：
深圳市政府躺著拿到了這20萬套房子的土地出讓金，假設一套50平米的話，就是1000億-2000億人民幣。
深圳突然新增了20萬套商品房的供應——我猜補交地價之後這個房子總是為了賣吧。
//特別提醒，深圳目前一年新增商品房不到10萬套。
深圳一共有600萬套農民房，除去一部分實在消防之類不合規的，慢慢放寬規則，假如一年放行20萬套，至少還能放行10年沒問題。
農民房變商品房，房產稅這下又有著落了。
當然，現在的問題是政策有了，但房東不見得都願意轉成商品房。這次主要是商業和產業類的違建，小產權也是收房租，變成商品房也是收房租。所以對一心想收房租的房東來說轉正就不划算了。
但無論如何，口子一旦放開，就只會越變越大。這是好事，拭目以待！
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