孟曉蘇博士，1949年12月出生，出生在蘇州，畢業於北京大學，經濟學博士，享受國務院津貼的教授。孟曉蘇博士是原全國人大委員長萬里的秘書（1983年到1990年）、原國家進出口檢驗局副局長（1990年到1992年）、原中房集團董事長（1992年起）、原幸福人壽董事長（幸福人壽創辦人）。現擔任中房集團理事長、幸福人壽監事長、匯力基金董事長、中國企業家聯合會執行副會長等職務。他被媒體譽為“中國房地產之父”。
買房一直以來都是很多人一生之中的夢想，但是現如今的房價已經高出了天際令很多人買不起房子，今年以來從中央到地方不斷出臺房地產調控政策，甚至在政治局常委會上高層喊出了要遏制房價上漲的趨勢的話，連“快速”二字都已經沒有了，這是以往從未有過的現象，這些舉措就是為了讓房價不再飛漲，而從現狀來看，這些措施沒有獲得十分理想的效果，以一些主要二線城市為首的60多個城市房價還在上漲，只是漲幅有所回落，看來唯一能夠控制房價就是房產稅政策的到來。根據房產稅開徵最新消息稱，喊了快一年的房產稅還要過段時間才能夠出臺，那麼2018房產稅什麼時候開始徵收呢？以什麼形式徵收呢？我國房產稅設計要學習國外的哪些經驗呢？
1、開徵房產稅建議始於住房制度改革初期
早在房改初期的2003年初，中房集團公司的專家就向國務院提出建議：“開徵住房‘保有稅’、減徵或取消住房‘流轉稅’”。這是為適應1998年城鎮住房制度改革以後，居民從沒有住房到基本實現住房私有化而提出的稅制改革。在國際上廣泛推行的房產稅制度，都是從房屋保有環節徵稅，而我國因過去基本上沒有私人房產，便只能在房屋流轉環節徵稅。在1998年房改時我們就預期，中國城鎮居民從過去沒有財產變為有財產，逐漸具備了開徵財產稅的條件。而且起點公平不一定造成終點公平，未來會出現有人房多有人房少的情況。為了維持社會正常運轉與保持社會公平，就應當適時開徵房產稅。中國城鎮房產業主們已經適應了向房產管理公司交“物業費”，其實就所其管理的事項來說，地方政府就是一個大的“物業公司”，城鎮居民應當適應像交“物業費”那樣交納“物業稅”。
2003年10月召開的中共中央十六屆三中全會採納了以上專家建議，在全會決議中提出：“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關稅費”。從此“房產稅”或稱“物業稅”就進入了人們的視野。何時開徵、如何徵繳？越來越成為人們關心的熱點問題。我是房產稅的積極呼籲者，我多次提出的：“從小產權房起徵房產稅”、“用房產稅取代土地財政”，把最容易的起徵點和徵收房產稅的重要意義都講清楚了。
2、不徵房產稅會繼續損害弱勢群體利益
如果我國不開徵房產稅，繼續延用依賴“土地財政”的政策，就會使兩部分人繼續受害。第一部分受害人群是農民，因為政府獲取城市建設與管理資金多是來自土地，國外徵收房產稅是從稅收裡獲取，而在我國不徵房產稅的情況下，則是用“廉價徵地高價賣”，從中獲取“土地差價”，其中的三分之一左右返給農民，其它三分之二則是用於城市建設，跟農民沒有多大關係，本來應當屬於農民的權益多少是被剝奪了；第二部分受害人群是最後買房的人群。因為在不徵房產稅情況下，幾乎所有城市費用都要從地價轉化成的房價裡出，誰最後買房誰倒黴，本來應由社會公平負擔的城市建設費用，包括交通建設費用、拆遷費用、醫療設施與學校建設費用、城市維護費用等等，現在都攤入地價由最後買房的人群來承擔，其中主要是年輕人。這兩個被強迫承擔費用的群體都是弱勢群體，他們本來應是政策扶助的對象，現在的制度設計卻把城市建設費用都攤到他們頭上。我國現在是從農民那裡拿錢來補貼城市居民、從城市低收入群體那裡拿錢來補貼已有房產的富裕群體，這個制度設計是不是出了毛病？
這種制度設計延續多年，把城市有房居民幾乎營造成一個既得利益集團，他們享受著城市條件改善所帶來房價上漲的好處，卻習慣於不用再出錢。其中不少人聽說要徵收房地產稅就反感，牴觸情緒不小。我們需要把徵收房產稅的道理給他們講清楚。按照房地產稅的制度設計，居民應在持有房產階段出錢，城市建設有了正常的財政收入，才能有合理的財政支出。這個稅不是用來“劫富濟貧”的，而是像繳納物業費那樣，繳稅人也就是受益人。把城市建設好與維護好，居民生活條件會更好、房產增值會更快。當然也就改變了過去制度設計上的“劫貧濟富”。推出房產稅是完善我國社會制度、實現社會公平的重要制度選擇。
3、我國房產稅設計要學習國外海外經驗
我國已提出按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則推進房地產稅立法和實施。這是正確的做法。我認為在我國房產稅設計上，學取國外境外的現成經驗很為重要，比“創新”更重要的是“學習”。
早已在徵收著房產稅的世界各國各地已有足夠的經驗，完全可以引進中國，並讓它切合中國的實際。在這方面我國不必去“摸著石頭過河”，回頭看看那橋就在您身後，還要摸什麼石頭嗎？按照多數國家和地區的經驗，我早已將我的房產稅方案與思路上報決策層，現將其要點再介紹如下。
4、“免徵方案”難於實施，“盡房皆稅”才是正道
不少“房產稅設計方案”都把“免徵一套”或“一個人免徵多少平方米”當作方案設計的基礎，為此就要“建立覆蓋全社會的房屋產權信息系統”，細分到每戶居民有幾套房，哪套房子要免徵稅、免徵多少平方米。那麼對於已有幾套房的家庭，如何認定哪套是“免徵”呢？我看到近日香港媒體披露的所謂“房產稅方案”，竟然還要把居民的多套房產分別排隊為“第一套、第二套、第三套”等等，說要按照購入時間編號，還要求實行遞增稅率，這人真不怕把事弄麻煩。請問要建立覆蓋我們這樣人口大國的“全民房屋產權信息系統”，需要投入多少人力物力？政府部門要增設多少公務員職崗去監控全國人民的房產及其變化？等你好不容易把數據庫建好了，居民可以“離婚避稅”，那時就又把數據全改變了。
我認為我國應採取多數國家通用的辦法，實行“盡房皆稅”的徵稅辦法。這種“有一套房徵一套稅”的課稅方式，能夠把事情最大程度地簡化。譬如說一個有2000套房產的住宅區，在這種設計下就必定有2000個稅源，而不要去費力區分哪套是誰家“第一套房”、哪套是誰家“第二套房”，2000套房都要交稅。房產稅在國外是最容易徵收的稅種，別的稅能逃，房產稅逃不掉，用中國老話說是“跑得了和尚跑不了廟”。即使房主躲到國外幾年，多年欠稅的房產可以依法拍賣。拍賣所得扣下應繳稅款，餘款都留給房主來領，那時他一定會回來拿錢的。
5、徵稅後實行“退稅制度”可保社會公平
在居民普遍納稅情況下如何保證社會公平？多數國家和地區在徵房產稅後有“退稅制度”，就是成功的做法。我國也應實行“普遍納稅”與隨後的“退稅制度”。退稅不是根據納稅人房屋面積，而是根據其收入水平和家庭生活狀況，包括婚姻狀態、收入水平、贍養人口等條件，處於婚姻狀態和贍養家庭人口多的退稅就多，有的允許將按揭還款的利息辦理退稅，還有的允許把房屋外裝修費用納入退稅。當然退稅只適用於一套房，最多能退回稅款的100%，其它房產則不能享受退稅。這種退稅制度有利於照顧低收入群體，有利於鼓勵人們善待婚姻、贍養子女和父母，這是“善法”。制度設計也有善惡之分。相比之下那種鼓勵人們“離婚購房”的政策法規則是“惡法”。今後若採納所謂“第一套房不徵房產稅”，則會起到鼓勵人們“離婚避稅”的惡劣作用。而且避房產稅的離婚不同於購房“假離婚”，假離婚在購房後還會復婚，但離婚避稅是長期行為，為長期避稅還真不好復婚。以後人們就可改“同居”了，兩套房子都不納稅；以後年輕人就都不結婚了，都可以避稅。這種制度設計會破壞現有家庭結構與破壞社會穩定，無疑更是“惡法”。
房產稅的退稅程序並不複雜，操作起來也不困難，比之所謂“建立覆蓋全社會的房屋產權信息體系”要簡單得多。這種信息庫的建立與維護需要付出大量行政成本，卻不適用於中國這樣的人口大國。而學取多數國家和地區經驗，實行普遍徵稅後的“退稅制度”，不僅可以“精準扶貧”照顧低收入家庭，而且納稅人主動去退稅，政府機構把資料輸入資料庫，可以很容易地把居民房產信息庫建立起來。
為適應我國國情，我支持有的專家提出的“憑每位成年人身份證退稅一套房”的退稅設計。這樣就不必區分其是否婚姻狀態，是夫婦的就退稅兩套，是單身的就退稅一套，有多套房的居民可自己選擇哪套退稅。這種“見房就徵、見證就退”的辦法非常簡單易行，房改房與拆遷安置房等自然都被納入到退稅範圍，能減少對普通居民既得利益的傷害。至於退稅的房屋是多少平方米？我看就不必去糾結了，多大多小都是退稅一套房。這樣的課稅設計應能更有效地惠及廣大百姓。
6、不要避開“小產權房”，最好從“小產權房”起徵
在我國城鎮居民近300億平方米的住房中，用集體土地建設的“小產權房”有約77億平方米之多。城鎮居民冒著“違法”的風險購買“小產權房”，就是因為它地價低、房價低。現在已在十幾個城市進行“集體土地建設租賃房”試點，“共享農莊”也如雨後春筍，“小產權房合法化”已在進入倒計時。此時恰逢我國房產稅起徵之際，這兩件事能不能聯繫起來考慮呢？
我認為我國房產稅應該先從小產權房徵收。小產權房沒交過土地出讓金，從它起徵房產稅很容易被接受。如果不通過徵收房產稅使其合法化，而是要讓其“補繳土地出讓金”，不僅政府難於催繳，若真能催繳上來麻煩更大。農民群眾會說“那是我們的錢”！反而帶來政府與農民的新矛盾。而徵收房產稅則容易獲得納稅人支持，因為繳完稅就承認其合法，居民們會爭著交。小產權房遲早要被承認，不如抓住開徵新稅的機會順手解開這個結。這樣能讓“違法”賣小產權房的農民下臺階，讓“違法”買小產權房的城市居民下臺階，也能讓一向指責小產權房“違法”卻拿它沒辦法的地方政府下臺階。小產權房應按照高限釐定稅率，使它成為地方政府源源不斷的稅源。這也可以讓沒有購買小產權房的“守法”居民心理平衡。這件事也可以反過來看，假如到了城鎮產權房都開徵房產稅的時候，“違法”的小產權房卻仍不用納稅，那才是制度設計上的一大敗筆。
讓小產權房按照稅率高限繳稅不是懲戒措施，有其法理依據。農村土地在轉化為城市建設用地中，城市基礎設施對它的價值形成發揮著作用，城市其它配套設施的完善又推動它的增值。因此“進城土地”應對城市建設承擔一定費用，只是過去讓它承擔過多、甚至讓它全部承擔是不對的。我國臺灣地區的“市地重劃”已提供出成功經驗，在轉化為城市建設用地時，土地方要把其中1/3的面積或價值交給政府，用於建設城市基礎設施。我國在進行的“農村建設用地流轉”的探索中，應學取這些成功的做法。我所建議的“從小產權房起徵房產稅”以及取其“高限稅率”，既是合理解決歷史遺留問題的“事後補救”辦法，也為今後“不經政府徵用即可轉讓”的農村建設用地如何合理承擔城市費用，提供一種思路和解決辦法。
可以看出，如果能採取以上政策設計，房產稅在我國是很容易徵收的。它能推動我國稅收制度更加完善，推動我國社會制度更加完善。徵收房產稅自然就會讓收入高、房產多的人多交稅，房產少的人少交稅，沒有房產的人不繳稅。政府可以通過稅收與轉移支付，更好解決“不平衡與不充分發展”的矛盾。納稅居民也將能通過城市建設與管理的改善，獲取更好居住環境與生活條件，並推動其房產價值增值。“土地財政”的退出要有一個此消彼長的漸進過程，不可操之過急。政府徵用土地在今後很長時期內，仍將是我國城市建設規模化供地的主渠道。在我國開徵房地產稅的同時，還要主動降低居民在房屋銷售與交易環節的稅費負擔，逐步建立起與國際成功做法相仿的現代房產稅制度。
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