本週話題
房租暴漲背後，中國經濟和投資市場將面臨什麼變數？
話題方向
1、在空前嚴厲的房地產調控政策之下，房價得到了控制，房租為什麼卻出現暴漲？
2、房租的暴漲會不會催生新一輪房價大漲？中國房價的未來趨勢到底會怎樣？
3、在GDP增速下行風險加大的背景下，房租暴漲會導致中國經濟出現滯脹的危機嗎？
4、根據GDP、CPI以及宏觀政策的方向來判斷，當前中國經濟週期到底處於什麼階段？從資產配置的角度上講，什麼資產最有價值？
阿甘金融~小甘: 目前房價得到了控制，房租為什麼卻出現暴漲了呢？
大師兄_阿甘金融:
一是每年季節性的上漲，特別是六七月是租房的旺季;
二是一些城市清理合租以及低端租房，導致供給減少，價格上漲;
三是中介和機構囤房，哄抬價格;
四是資本介入長租公寓，資本要求有高的回報，導致房租上漲;
五是金融機構在玩槓桿，一旦槓桿斷裂，不僅租的房子要交出去，已經交付的房租也打水漂。
欣亮~阿甘金融: 最近房租漲得很瘋狂啊！
李孟澤 오빠: 不能超5%，就是每年5%
大師兄_阿甘金融: 相對房價的上漲，房租這些年漲幅確實不大，買賣市場和租賃市場的供應結構有很大的區別。
李孟澤 오빠: 房價不會過快下行，穩預期。
Jennifer: 之前看到杭州長租公寓鼎家進入破產清算程序的消息了。
欣亮~阿甘金融: 理解中國房租價格上漲背後的邏輯——警惕中國版的次貸危機
https://www.aganjinrong.com/post/997 伍志文寫了一篇文章，他把房租上漲歸結到資金和金融產品的湧入，銀行的ABS標準業務等。
CJX:
1、在股市房市和P2P市場，資金受到打擊，必然會找下一個出口。而租賃市場就剛好是這個出口。
2、房子在大城市向來都是稀缺資源，需求旺盛，租賃有利可投。大量的資本進入必然導致，價格上漲。
大師兄_阿甘金融: 一線城市這幾年人口政策的調整也是重要原因，過去是鼓勵人口流入，這兩年開始控制人口，清除了大量的違章建築，市場供應量下來很多。根本上還是供求問題，供應下來了，需求還是很旺盛，只能是價高者得。
郭仙僧: 除了北京，其他一線城市的房租有沒有出現明顯上漲？
CJX: 也有上漲
李孟澤 오빠: 房租市場有利可圖，資本湧入，管理層一拍即合。
大師兄_阿甘金融: 一線和強二線城市，基本上是全面上漲，而且幅度比往年要大一些。其實房租這些年來基本上是每年穩步增長的狀態，漲幅比較平穩，今年以來突然出現了大漲。
兵: 房價與房租不成比例。
CJX: 另外這些中介公司進入租房領域，通過資本的手段高價拿到租房資源，然後壟斷房源，進而拉高出租價格。用互聯網思維去幹中介。
大師兄_阿甘金融: 房租太低過去一直被認為是房價泡沫的一種表現，因為造成買房投資的穩定收益不高，要提高房屋投資收益，只有兩種辦法，要不降房價，要不漲房租。其實北京房價這兩年還是在降的，而且最近十年來漲跌週期非常明顯，但是房租基本是隻漲不跌的狀態。
李孟澤 오빠: 主要還是供需矛盾造成的。沒這個原因，互聯網思維也沒用。
三月半: 上個月換房的時候明顯感覺到了供求關係的變化，一套房子看完有四個租戶要和業主談，好似拍賣。
大師兄_阿甘金融: 房價受政策影響大，房租價格一定程度上更為市場化，一定程度上還是說明這些地方受眾消費能力高吧。
CJX: 如果房源被少數公司壟斷了，受眾就沒議價資格了。
大師兄_阿甘金融: 之前萬科等一些企業在北京搞長租房試點，10年的租期200來萬的租金，最後還是很快就被搶購掉了，需求和購買能力還是比較旺盛的。
CJX: 本來是一房一價，現在這個小區都是一兩個中介公司掌握了。
郭仙僧: 這也是資本最後能開發的一塊處女地了吧。資金本質上還是在空轉，還是脫實向虛。而且如果只有一兩萬億的資產證券化規模，也不夠吃的啊。除了一線準一線城市有這個能力承擔房租上漲，其他地方根本沒得漲的。
李孟澤 오빠: ZF穩房價預期。
三月半: 自如、蛋殼、相寓為首的長租公寓使低價房的供給變少了。一下買斷3-5年的租期。
大師兄_阿甘金融: 中介過往都是買賣房子賺佣金，過去這多年，房價漲漲跌跌，很多小中介都被清洗出局了。每次出現行業寒冬都會使行業集中度和壟斷情況提高，以前北京中介挺多的，2014-2015年以及2017年以來的房價下跌、成交量大降，使很多小中介撐不下去了。
三月半: 租售比本來就很畸形。房價跌，租金漲，其實是讓租售比趨於健康？
欣亮~阿甘金融: @三月半 是的，如果按照國外常規投資房產的指標，租售比，投資國內房產根本沒有收益。但過去幾年投資房產主要是把它看做投資品，而不是不動產的思路。
李孟澤 오빠: 城市裡有大量半流動人口。
CJX: 從另外一個角度看，不管租售比，只要租房人能夠承受，房租無論多高都是合理的。可能很多人收入跟不上來。 會導致所有人的城市生活成本提高。
三月半: @ CJX 收入跟不上來一方面擠壓其他方面的消費，另一方面如果有人口擠出效應，會讓需求端減少，租金上漲會讓空置房釋放，調節供需關係，最終達到平衡狀態。我覺得租金上漲倒不一定是壞事。
大師兄_阿甘金融: 還有種說法，現在北京空置的房產可能有小100萬套，很多人買房根本不租，因為租金太低了，如果租金繼續漲，或許還是會有很多房子釋放出來。所以政府真沒有必要去管制房租，只要加強信息公開機制、管制好壟斷行為就好，市場有足夠的調節能力，讓房租保持在相對合理的水平。
欣亮~阿甘金融: 國外很多的房地產信託產品，今年國內的房地產信託發行超5600億，全國68家信託公司共發行2425只房地產集合信託產品，相較於去年同期的973只3377.85億元的規模，在發行只數上增長了149.2%，在規模上增幅也高達67.5%。進入下半年的七、八月份的兩個月，發行只數上近乎翻倍，而發行規模上也增加了45.4%，市場上共發行房地產集合信託產品648只、1546.59億元。而去年同期僅為326只1063.82億元。
大師兄_阿甘金融: 要說一線城市房租什麼價格合適，其實只有市場先生給出答案，只要沒有不公平的交易行為，價格本身就具備合理性。
CJX: 目前政府要做的是規範市場，事實上也並沒干涉租金，也無權干涉租金。但房租突然上漲幅度有些大，有些不合理。租房階層的收入這一年多可能是下降的，但租金卻上漲了。
大師兄_阿甘金融: @王先生 公租房釋放不出來，一是跟土地供應有關係，目前一線城市土地這麼稀缺的情況下，政府大力發展公租房的動力實在有限。二是公租房包括過去的經濟適用房其實都存在著很大的尋租空間，大量沒有資格的人獲得了相應的權利，所以政策在建設上也有猶豫。從過去的情況來看，保障性住房並沒有改變房價或者房租上漲的問題，關鍵還是預期，預期的徹底扭轉還需要時間。
王先生: @大師兄_阿甘金融 土地其實不稀缺，像香港一樣全種樹了。
大師兄_阿甘金融: 土地是政府的獨家資源，即使不稀缺，價格也難以下來了。
李孟澤 오빠: @王先生 這裡面有地理原因。西北很廣闊，建公租房你去嗎？
王先生: @李孟澤 오빠 北京上海外環全是土地，市中心是真沒地了，但城市郊區真的有很多土地。
李孟澤 오빠: 公租房操作難度大，滋生腐敗，易受社會詬病。
欣亮~阿甘金融: 我國以前的住房租賃證券REITs比較落後，那這樣暴漲後，政府的監管力度一定會加大。
李孟澤 오빠: 房價穩定在一定區間。
Jennifer: 北京主要的中介入自如蛋殼等，已經被住建委約談過了，首先ZF是不會允許房租大規模上漲的。
大師兄_阿甘金融: @欣亮~阿甘金融 能不能發展成韓國式長租公寓模式，一個是觀念問題，另外還是看房價上漲預期會不會逆轉。如果房價一直漲，房子不僅是消費品，而且能夠成為很好的投資渠道，買房子還是大家的首選。
欣亮~阿甘金融: 4月25日證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，才出的政策。或許什麼樣的金融創新在國內都會容易以走到極致而終止。
李孟澤 오빠: 一個是房住不炒，扼殺一部分商品屬性。但房價很高（表現就是租售比）已是既成事實。不管政府到底在房租上漲中擔當什麼角色。房租上漲，對監管層有利，這也是事實。
阿甘金融~小甘: 那房租的暴漲會不會催生新一輪房價大漲？中國房價的未來趨勢到底會怎樣？
三月半: 房價其實是個週期性比較強的東西。我覺得現在的趨勢，即使租金在漲，短期內也推不起來新一輪的大漲。
欣亮~阿甘金融: 萬科曾在重慶“西九.萬科驛推出“租金抵房款，房款抵租金”的模式，也就是先租後售。這種嘗試或許能符合年輕人的需求。萬科這種形式感覺像是金融租賃，和韓國的那種模式比較相似。另外，還有賽富不動產基金和新派公寓。
李孟澤 오빠: 房價不會上漲，最多局部微漲。
大師兄_阿甘金融: 房價長期看經濟增長和人口流動，短期主要還是看政策，這兩年一線受政策打壓下跌不少，三、四線在棚改政策支持下也漲了不少。所以從長期來看，還是看好一線乃至強二線的房價，關鍵是下輪政策放鬆什麼時候會到來。但是如果政策長期壓制導致優質房源價格大幅下跌，下輪漲起來的時候也會非常瘋狂。
李孟澤 오빠: 遏制過快上漲，轉變為遏制上漲。所以，不可能再漲了。
大師兄_阿甘金融: 中國的投資市場，跟政策關係很大，炒作氣氛也很強，最終就是漲也漲過頭，跌也跌過頭，很難出現平穩增長的局面。
李孟澤 오빠: 人口已接近峰值。供需矛盾很快就會轉變。
王先生: 10年不漲還是有可能的。十年前股票2700點，現在還是2700點。
大師兄_阿甘金融: @王先生 其實10年來，大多數股票都是在上漲的，主要是一些權重股的下跌導致指數失真了。
CJX：也不是，主要是都把股市當提款機了，上市就是為了圈錢。
王先生: 主要原因是10年前大部分全是泡沫，現在消化了而已。
李孟澤 오빠: @王先生 扣除通脹因素，不會上漲了。
大師兄_阿甘金融: 中國的人口結構，主要是兩頭高，中間低，有錢人數量還是在不斷增長，優質資產價格還是值得看好。
CJX: 中國人出國就是買買買。
王先生: 有錢人買的是那種幾千萬的房子。
欣亮~阿甘金融: 想問一下， “房地產調控似乎成竹在胸，2018年無系統性風險，但行業和市場廣泛交易“凍結房地產”可能導致風險在別處”，大家怎麼看這個結論？
CJX: 地產調控估計沒什麼用，不賣地賣房，國家哪裡來的錢？現在還是土地財政，還沒找到新的財政收入來源。
大師兄_阿甘金融: 房地產交易大幅下滑，可能導致房地產投資下降，最終對經濟增長造成壓力。
CJX: 在沒找到新的收入來源情況下，房子還得漲。沒看到今年的新聞中說好多地方GZ發不出嗎..
ldy: 這麼嚴重？
CJX: 當然不是大城市。
大師兄_阿甘金融: 房地產調控所謂遏制房價上漲的目標其實也並沒有完全成功，一線城市房價確實被壓住了，但是放任了三四線城市的泡沫，最終結果可能更加麻煩，因為很多地方是完全沒有需求支撐的炒作。
欣亮~阿甘金融: “制度上：提速房地產供給側改革（房產稅立法、土地供給側改革、配套金融制度），從而讓房地產軟著陸，所謂“二次房改”；地方政府不會對財政紀律約束及房地產凍結做出過度消極抵抗。”
李孟澤 오빠: @欣亮~阿甘金融 凍結應該指限制交易量的意思。
欣亮~阿甘金融: 這是MFI金融在2017年對政治局會議的點評中提到的；我覺得配套金融制度就是租賃金融這裡，看起來效果特強了呀。
大師兄_阿甘金融: @欣亮~阿甘金融 住房供給側改革這兩年主要就是三、四線城市的去庫存，通過棚改貨幣化的方式，補貼居民購置商品房，這也是導致三、四線房價大漲的主要原因。三、四線是房子太多，需要政府推動去庫存，一線城市是需求太旺盛，需要政府壓制價格過快上漲，這就是市場的真相。
李孟澤 오빠: 這其實就是推進。不要覺得漲價就風險高了。畢竟漲價去了存量風險。
ldy: 兩極分化。
欣亮~阿甘金融: @大師兄_阿甘金融 二次房改、配套金融制度、房產稅這裡呢？那這樣說，房地產2018年不是廣泛地限制交易吧，至少三四線就不是。
大師兄_阿甘金融: 房產稅一時半會應該還出不來，技術上有難度，而且從政府利益角度看，應該是土地賣不動了再開始徵稅比較合適吧。
阿甘金融~小甘: 在GDP增速下行風險加大的背景下，房租暴漲會導致中國經濟出現滯脹的危機嗎？
大師兄_阿甘金融: 7月份CPI確實有上行的跡象，2.1%，比前幾個月上漲不少。房租作為居住消費，在CPI中的分量應該不低。而且反映工業品價格的指數ppi這兩年其實一直都漲得很厲害，原油、鐵礦石、螺紋鋼等大宗商漲得非常厲害，反映到消費品價格上或許只是時間問題。
欣亮~阿甘金融: 滯脹中還有一個指標是失業率，國內的失業率是怎麼看呢？
大師兄_阿甘金融: 7月份的就業率情況也不理想，而且中國的就業數據是高度敏感的問題，只是在最近才有了類似統計數據的公佈，參考度不一定太高。
李孟澤 오빠: 經濟不行，這些個數據肯定不理想。
大師兄_阿甘金融: GDP從2010年以後一直在往下走，去年全年是6.9%，今年2季度已經降到6.7%了
欣亮~阿甘金融:新增就業人口同比是增加的
李孟澤 오빠: 今年跟2015、2016年相比呢？
大師兄_阿甘金融: 2015年和2016年的GDP也不好，但是CPI保持在很低的位置，從經濟週期上看屬於衰退的階段，所以政策可以大放水，最終也導致了2015年的股市牛市和2016年的房地產牛市。
李孟澤 오빠: 就業數據？GDP這幾年肯定不好的。但就業數據有好轉，問題就不大。
大師兄_阿甘金融: 現在政策是把就業數據當成最重要數據了，如果就業不下滑，經濟增速下來些，確實也影響不大。
欣亮~阿甘金融: 有一種說法是，滯脹源於貨幣與財政政策的波動，外部因素在於非經濟體內部需求決定的資源品造成的成本衝擊。就國內的貨幣和財政政策方面，@大師兄_阿甘金融 怎麼看？現在出現滯漲預期，那今年的形式和2011年的滯漲格局比較來看，有什麼差異嗎？地產政策方面需要有什麼樣的約束？
大師兄_阿甘金融: 這次的滯漲，可能跟貨幣寬鬆環境下的經濟去槓桿有關，錢放出來後，進不去實體領域，最終難免推動物價的走高。
2011年也是明顯的滯漲走勢，但是當時是從繁榮、過熱之後走向得滯漲，這回直接是從衰退倒退到滯漲了。中國的政策調控下，經濟週期很多時候的走勢確實不是很順暢。
地產投資數據其實今年還是非常好的，可能跟三、四線城市去庫存有關係，但是地產投資的持續性可能不會太強，通過基建來促進投資了。
阿甘金融~小甘: 最後一個問題，根據GDP、CPI以及宏觀政策的方向來判斷，當前中國經濟週期到底處於什麼階段？從資產配置的角度上講，什麼資產最有價值？
大師兄_阿甘金融: 從現在的數據來看，應該還是屬於“衰退”階段，但是確實有走向滯漲的風險。如果走向滯漲，最合適的投資品當然是大宗商品、包括股市裡的資源類板塊。在滯漲環境中，股市的表現是最差的，因為經濟差、流動性收緊，會從業績和估值端對股價造成壓力。
李孟澤 오빠: 所以，現在無論走不走向滯脹，現在選擇這一類，都不差吧？
欣亮~阿甘金融: @李孟澤 오빠 目前市場尤其是機構這裡還沒有對週期股票非常看好。滯脹階段以商品、短期債券和現金為最佳組合；其次為需求彈性小的公共事業、醫藥等股票。@大師兄_阿甘金融 為什麼公共事業會表現好？
大師兄_阿甘金融: 滯漲環境下，為了提高經濟增長，政府會增加基建等公共設施的投資，所以會造成公共事業類表現較好。7月份政治局會議也提到要加強基建建設，一切還是老藥方，說明經濟增長壓力確實還是挺大的。一旦需要政府親自出馬推動投資的時候，說明民間投資和經濟增長出現了較大的問題。
欣亮~阿甘金融: 曾經看過一個報告“全市場效率最低的兩大板塊，農業、公用事業，都有戲。” 這個應該就是大師兄剛才說的那個邏輯吧。
欣亮~阿甘金融: “大公用事業，包括傳統水電煤氣，再加上環保，交運物流，還要整合進來通信，也就是我們說的三張網：能源網、物流網、通信網，公用事業部門的微觀利潤都在逐漸改善，這個利潤改善的過程，實際上也是風險暴露的過程。沒有風險暴露，哪有什麼利潤改善，這跟螺紋鋼利潤報復性反彈是一回事。” 大家怎麼看這個結論？
大師兄_阿甘金融: 螺紋鋼上漲和利潤提升主要是供給收縮的結果，公用事業利潤上漲應該還是有需求推動的因素。總之今年還是現金為王比較好、或者配點利率債也不錯，股市樓市的機會可能都不大，等明年吧。。
後橋資本—張發兵: 我個人倒是認為公用事業的微觀利潤上升應該也是供給收縮的因素在推動！另外一個就是不要忘記了最近的價格上漲推動了公用事業利潤上的帳面改善。
李孟澤 오빠: 說到底，是政府和市場的風險偏好都較低。
後橋資本—張發兵: 我認為中國眼下要保持經濟前進的動力！我開的三味藥方很簡單。（1）保護私有財產神聖不可侵犯。（2）切實保護消費者權益。（3）明確下來知識產權作為私有財產。
欣亮~阿甘金融: 剛向一位專家趙博士請教：他的結論是，我並不認為現在中國經濟有滯漲的風險或可能！2011年當時也不能算是滯漲，增長9.5%，當年通脹率高些，主要是輸入型通脹，當時國際原油及大宗商品從2009年開始大幅反彈。
阿甘腦暴下期預告
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