2018年上半年，郑州房企不好受。限购政策泰山压顶不说，地方为限制房价，对房价过高房源适当控制网签，更让房企大佬们都像三伏天绑在东北大坑一样，皮焦里生。
或许因为太贪婪，利令智昏，也可能是因为心怀侥幸，孤注一掷，2017年没有尽快低价走量的房企，2018年上半年都已付出了惨痛的代价。试图在“房住不炒”的一号命令面前耍鸡贼揩油的房企，都发现：当你试图吃更多溢价，就要冒着本金被沉淀的风险。
所以，向去年疯狂打折，让利给一次性客户的房企致敬吧。它拉低了郑州房产的均价，也让自己尽快回收了大量的现金流，现在躺在东北大坑的隔壁，正吹着空调玩吃鸡呢。
时也命也，都早晚会败给人心。两年来，郑州房产市场先沐火再卧冰，在追涨杀跌的博弈中，笑到最后的，只能是那些不赚最后一个铜板的人。
是好消息，也是坏消息。2018年上半年，部分中西部核心城市及周边楼市“量价齐升”，全国楼市区域轮动，致使市场呈现两种失衡状态：东部一线及强二线城市的“供应型失衡”、中西部核心城市“需求型失衡”。
在郑州，两种失衡交错缠绕，北龙湖撑起了郑东新区的王者尊严，一度热销；远郊盘扎堆组团，凡是能扯来的概念和利好，都被一遍遍爆炒，各房企品牌策划部无不“5加2”、“白加黑”，然而老黄历已无法护体，战略正迅速调整。
郑州房产的小气候，又适逢中国60个城市户籍人才政策集中出台的大背景，城市竞争进一步加剧，优质人口结构性流动越来越明显，不同城市的楼市需求也随之剧变。在河南，郑州价格稳定，地市因棚改量价齐涨。很多人表示看不懂。
然而，危与机本来就是正方面。当你知道挖矿的人正在焦虑什么，下一个黄金坑在哪里，自不待言。所以，这是一篇值得全体郑州人好好阅读的市场分析与研判。
01
2018年郑州上半年市场分析
1、2018年上半年全市商品住宅销售12.8343万套（含中牟、荥阳、新郑、新密、上街、巩义），非住宅2.6963万套。2017年上半年全市商品住宅销售9.4573万套，占比约30%，占比偏低，同比上涨35%，主城八区上半年住宅成交372万方（如果按户均90平米计算，大概4万多套），同比增长1.2%，价格稳定在13500元/㎡。
解读：主城八区量价稳定，郑州实施调控有力到位，是全国楼市调控执行到位城市，主城八区供销增量均不足，远郊盘放量。商品房正越卖越远，通勤方便，离主城区近正成为受追捧区域。
2、2018年上半年二手住宅2.7420万套，均价10717元,2017年上半年3.2980万套，均价9753元。交易量下降20%，八区新房二手房比例为1.24：1，账面价格上涨，实际主流盘、二手房价格较去年同期下跌12%-18%，成交量最大的是金水区。远郊低单价二手房成交弥补了主城区二手房价格下跌。
保守估计郑州存量房320万套，全郑州新房增长量远大于二手房交易量，存量不断增加，半年售出比为0.8％。
解读：二手房处冰冻状态，国家对房地产长效调控措施明显，后期各种更长效调控机制正准备实施，比如人才公寓、甚至房产税，有利于房产健康、良性发展。郑州刚需性购房需求强劲，二手房在回归到合理性价往后才会适当放量，这期间持有者需要把控计算持有的时间成本。
3、北京2018年上半年全市二手房住宅网签7.6640万套同比下降10.9％，存放量800万套，换手率2％，换手率好过郑州。
解读：由此可见市场越落后换手率越低，河南地市二手房换手率更低。棚改政策退出后，地市房产市场正回归理性，地市人民置换郑州实乃明智之举。今天的决定，未来三年后家庭总资产将差别明显。
4、货币政策：央行几次降准，从银行层面看不到对房地产任何松动迹象，近期郑州银行首套房贷上浮30%，比一个月前的25%，仍处于收紧状态。
解读：由此可见，金融政策对房地产调控的坚决程度。下半年中小房企资金将进一步吃紧。
5、土地政策：2018年上半年计划经营性供地54218亩，整体完成29%。北龙湖北岸大片住宅改成产业用地，土地稀缺进一步凸显。滨河国际新区同样大片住宅用地改产业用地。
解读：由此可见河南对发展自贸区实体经济的决心和信心，在此大大点赞。
高新区美景康桥、东原摘高新区土地；大正水晶森林上市；惠济区锦艺、富力、融创、正商持续摘地，惠济区土地放量。
北龙湖、滨河国际新城共计减少几百亩住宅用地，变产业用地。荥阳、中牟、新郑供地最猛。
新郑供销比不错，港区发展，郑许一体化已显现。荥阳和中牟供销比稍弱。市八区供销正常。新郑供销不错，港区次之。
解读：由此可见中牟、荥阳房产市场存在压力，但压力不大，风险在可控范围。北港、南港前途一片光明。
开发商拿地远，销售层面要求提高的远郊盘能力也基本定型。销售远郊盘的能力正成为郑州地产营销人最大课题，先下手准备的公司才有未来。市区盘销售经验正被迭代。虽然各房地产对此准备不足。
2017年下半年、2018年上半年供地均超2万亩，远超2016年、2017年上半年。郑州市八区供地量平稳，维持半年5000亩左右，近郊土地成交在放大，远郊呈激增局面。
解读：由此可见2019年郑州市场商品房供货量会持续增加，有利于郑州房地产持续健康稳定发展态势。郑州在全国处于非常良性状态。
郑州商品房库存从2016最短时2个月，延长至目前6.7个月，属于合理。但明显去化周期在加长。
解读：由此可见郑州刚需盘供应会越变越远，城市框架拉大，郑州正朝着国家中心城市稳步发展，成为中国最重要中部中心城市。
6、政府层面：积极推进郑州人才引进措施，发展实体经济，产城融合，方向清晰，行动有力。
解读：北龙湖和滨河国际新城等最好地方发展实体经济，南港高新技术产业落户明显提速，使得全省人口增长率在全国排名靠前。河南是我国目前经济增长非常良性省份之一。
7、2018上半年郑州拿地前十房企分析：
解读：
从以上量数据看
1、振兴最安全，企业几乎没有一点风险；
2、正商是最具发展潜力的本土公司；
3、永威储备土地最容易做出高端楼盘；
4、和昌主力在南港和北区也非常良性，拿地具有前瞻性；
5、外来房企融创将和碧桂园一决雌雄，在郑州市场潜力融创占优；
6、浩创依然是新郑“门里虎”无缘市内8区；
7、建业2018年在郑州开始发力，后期非常值得期待；
8、信和固守理想国稳扎稳打。
8、特色小镇开始爆发。
解读：小镇成为市民造梦场和精神消费品，是后时代新地产需要全新思路。房企有土地储备，但经验不足。所以小镇强化产品亮点和差异化，重体验与梦想体验是核心课题。这与南方发达城市差距尚大。
9、2018年上半年住宅项目成交排名，2018年上半年商品住宅备案成交金额排名。
解读：
1、正商称霸；
2、名门翠园单盘封神；
3、永威表现非常抢眼，说明口碑非常重要；
4、单价13000-15000楼盘是郑州主力旺销楼盘。刚需强劲，改善时代已不远，只是当下大改善仅在北龙湖落地成效明显，今后有在东南开花趋势。
10、2018年上半年商业项目排名▼
A、商铺▼
解读：截止2018年6月，郑州八区商业累计存量318.8万㎡，去化周期78.6个月，部分商业与住宅价格倒挂，呈现量价低位徘徊局面。郑州与先进城市最大差距在商业文化与运营。鑫苑国际新城商铺旺销是2018年上半年的商业地产传奇，位置优势，人口密集，营销手法高超，品牌有号召力使其最终成功。
B、写字楼▼
解读：郑州主城八区2018年上半年写字楼成交量下跌约30%左右，均价13200元/㎡，价格微涨1.1%，价稳量跌，库存存量159.6万㎡，去化周期2.5年，很多写字楼改公寓销售。随着对实体经济扶持政策出台，写字楼销售有望回升，现在很多写字楼租金已升高说明郑州实体经济正在回升中。龙子湖、高铁区，港区，金水东路到金水区部分，北龙湖等是郑州写字楼租售热区。
C、公寓▼
解读：郑州主城八区上半年公寓成交量大幅上涨33%，价格稳定，去化压力较大，截止2018年6月，郑州八区公寓累计存量177万㎡，去化周期21.6个月。老百姓优先选择地铁、办公室、人口密集、有学校、有产业公寓购买是没什么问题的，限购之下，公寓单价低等或许是上半年公寓销售较好的原因。
11、2018年上半年商品房备案金额排名▼
解读：
1、前20名中有18个是刚需和刚改盘，这说明郑州主流市场状态；
2、康桥悦蓉园能杀入前20，可以看出滨河国际新城被改善者接受，同时该盘康桥利润率极低；
3、正商珑湖上境因为该盘140平户型比较多，入住北龙湖门槛低，正商产品力比较扎实，单价低，去化较快，也容易备案；
4、备案TOP20是市场大体销售状态，和真实销售稍存差异。
12、2017-2018上半年郑州市场典型项目来访成交表现。（不含安置房、远郊盘）▼
解读：郑州市场活跃度不减。该活跃度与郑州房价不高有关，与人才引进效果关系密切，持续看好郑州人口净流入速度和河南整体城镇水平提高给郑州带来的滚滚红利。
13、2016-2018开发商开盘推货量变化▼
解读：开发商因获取预售证、政策、市场蓄客能力，快周转要求等正由大规模开盘变成中等规模开盘。操盘水平在考验营销总。老百姓买房时分批次积极参与已成趋势。在分批推盘中可能价格会微调，推货会因小区位置不同，价格发生变化，买房者选房技术含量也在提高。楼王等非临路货源受追捧。人们买房时对噪音抗性较大，北龙湖临路与非临路价差已高达7000元/㎡左右。
14、2018年上半年郑州房地产各大区域表现：
北龙湖：年后3-5月市场异常火爆，6月成交较旺，正弘瓴、融创中原壹号院、金茂府、荣盛华府等月均成交在20套左右。密集成交价毛坯4.3万左右，精装5.6-6.5万左右，7月份，部分房企因没有拿到预售许可证受冲击最大。所以七月北龙湖整体销售不佳。
北龙湖调整前▲
北龙湖调整后▲（备注：图中蓝色对号表示，被改变性质土地）
滨河国际新区：该区产业用地大增，住宅用地锐减。区域价值将进一步走强，产品往高端发展。
信保春风十里毛坯1.7万/㎡，融侨1.75-1.85万/㎡，中海1.65-1.75万/㎡。亚新海棠公馆和康桥美庐湾价格高。人们都认为是机会的时候往往不是机会，所以仅有少数人才有机会。看好亚新海棠公馆和康桥美庐湾在未来市场中的良好表现。
用地规划调整前▲
用地规划调整后▲（备注：图中蓝色对号表示，被改变性质土地）
港区：郑州第二城这个任何人毋庸置疑。港区的供货去消比非常不错，风险极低。港区得到的政府支持等于北龙湖，没必要怀疑港区未来发展。四港联动大道高架对港区东区连接的作用巨大。同时地铁17号线将南港与北港联通。
常西湖新区：竞争加剧。华侨城、融侨、永威、碧桂园、融信、朗悦、恒大、金科、世茂，大军团对抗已形成，华瑞紫韵城占据核心位置。常西湖四大中心，两条铁路，西流湖、常庄水库生态良好，构成常西湖新区独特价值高点。
高新区：供地持续增加，中建主导的双湖科技城+东原+康桥、美景万科联合体+万科城+朗悦+荣盛+金科+大正巨量供应，价格难有大突破，产品趋同创新较难。即将亮相的大正水晶森林建筑和景观均由大师操刀，是高新区2018年亮点楼盘。高新区产业与高校密集，发展潜力非常不错。
大北区：产品同质化，面积同质化（80-143㎡），供销两旺区域，供地多，限价严格不会有大变化。但交通方便，生态宜居，所以供需两旺。
南龙湖：改善在抬头，交通动线在改变，尤其东三环开通绕城高速开口，港区发展，郑许一体化。南龙湖的改变非常值得购房者重视。不要用过去眼光看南龙湖。
白沙：陷入刚需、改善、小豪宅泥窝里徘徊。2018年下半年重点关注位置绝佳的美景东望二期洋房、亚新紫藤公馆精装小高层和大平层。以及象湖北碧桂园和瀚海观象。白沙区位和自然市场价值巨大，爆发可期。
绿博：有望重回改善，完全具备做改善盘的基本区位条件，龙湖地产与名门合作。建业J18、橙园、新筑等新锐产品推出值得2018年全城期待。永威上和郡位置和建筑是绿博的高度，非常看好。
管南：持续刚需热销，价格稳中有升朝刚需改善方向发展，振兴和融创城、金尊府是2018年该区看点，持非常乐观态度。
二七新区：价格低，房卖的一般。是目前郑州三四环间价格最低区域，买入者没吃亏。该区热度在持续提高，值得期待。
荥阳东：刚需上车门票最低区。从长远看该区域没任何问题，反而此时是最佳买入机会。
雁鸣湖：别墅集中，厮杀激烈。2018年下半年将上演永威上和府大战理想国，绿都叙，绿地香颂，建业圣安德鲁斯，万科云庐，未来雁鸣悦玺，雁鸣都磨刀霍霍。
万科云庐上市销售不错，推出267套，去化9成。
平原新区：交通时间成本不高，从北龙湖过去30分钟左右。华润、泰禾、蓝光、蓝城春晓、正弘、恒大、碧桂园，正抱团取暖。平原新区有未来，没必要怀疑。近期永威也要杀入平原新区，该区将彻底沸腾。
杨金：北龙湖、东区上班族管理层、河医大工作人员比较理想选择区，尔湾+天誉+东麓园比较热销，区域供货量不大。北龙湖住宅地减少，对杨金区域非常利好。
02
2018年下半年市场预判
1、被抑制需求
由此可见，郑州因限购受抑制程度并不高，房地产处良性平稳运营状态。因上半年完成供地仅29%，下半年推地会继续，房企资金不充足，对土地市场热度不减但价格平稳。2018年末2019年初或许是房企在郑州拿地最佳时期。
2、二手房市场持续低迷二手房市场因新旧倒挂，二手房业主心理期望值仍居于高位，未能因市场调整。评估价格低，业主首付高，会持续低迷，但目前仍是卖旧改善的好时机。
3、北龙湖面临多盘竞争，近期北龙湖将推出四块地，18号地103亩，19号地77.88亩，22号地76.88亩、23号地68.26亩。压力巨大，但规划大改，稀缺性大增，目前仍是入手机会，未来三年北龙湖房价可能惊人。中运河以西楼盘稍同质化，限价房会放量，华润入场，北龙湖本身亦在分化。中运河东西将是两个不同的豪宅区。西是140.160㎡起步稍多，河东侧是180㎡起步，这是必然中的偶然，偶然中的必然，河南无力支撑多个高价楼盘。北龙湖房价正在去居住属性本身，具有强烈社会和身份属性。千万别用普通性价比思考对比北龙湖。
4、具体产品分析
高层：80平方以下占比由32%下降至11%，80-100㎡为主导，120-150㎡占比在增大，对应总价100-140万，160-200万，主要是象湖和管南。
洋房：主要面积段是130-150㎡，惠济区、郑东新区、杨金总价200-300万。
别墅：主力面积段200-250㎡，主力总价400-500万，600-800万。
北龙湖大平层：主力户型面积段160-200㎡，700-1200万。
伴随单价上涨，110㎡三室两卫逐渐取代89小三房成主流，120-140刚改在增加。
新锐个性化产品出现，康桥美庐湾，上和府，建业新筑、美景东望二期值得期待。
解读：
1、随着市场发展和调控50平以下住宅在锐减，但小户型变现成本低，适合全款购入，不留贷款记录。
2、180平以上住宅需求稳定，豪宅竞争也相当激烈。
3、郑州千万以上单套住宅每年平均在3000-5000套左右，杨金、绿博、北龙湖、雁鸣湖多区域竞争高端客户。
4、90-140在二孩政策下稳步扩大。5从面积段亦可看出郑州住宅正完全回归居住属性。
5、房企拼命抢销售节点，11-12月市场会比较难，8-10月是市场关键。先下手吃肉，后下手吃土，加速去化，现金为王。8-10月也是郑州人民选购新房较好时机。
6、房贷、限签及政策无丝毫放开迹象，支持小微企业资金进入楼市难。开发商舍价求量将是常态，买房者在此时更应选购好房子，一分价钱一分货永远是硬道理。
房产投资属性将难维系，保值功能尚在，住房彻底回归居住属性，投机房产将被市场审判，规律永不会缺席。中央的决定是非常高明和正确的。
7、商业公寓、人才公寓将对房租进一步带来冲击，郑州房租处下滑趋势。食利阶层也在变难。收租，打麻将的包租公、包租婆，可能被时代越甩越远。幸福是靠双手和勤奋创造的，这是个好时代。
8、维持对北龙湖区域和郑州其他区域改善型市场的乐观判断。人们升级换代提高居住追求不会改变，维持品质刚需楼盘乐观，城市化和人口流入不变。
9、全国、河南及郑州不同区域人口再平衡，导致各区市场需求再平衡。郑州人的理想状态是一套住，另外一套对抗通胀孝顺老人，一大家人其乐融融。调整家庭房产结构迫在眉睫。
郑州房地产市场整体处于刚需和刚改占主导的市场状态。在国家新的政策下，购房理念要彻底大转变，千万珍惜改善购房机会，住宅早已彻底回归到居住本身的属性。在国家政策导向下，开发商建好房子，业主买对房子。规范、健康的房地产市场会越来越好。
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