核心提示：
1.成交數據“3降1漲”：成交總面積約104萬㎡，同比下降25%;成交總金額約186億，相較去年同期減少27億;平均溢價率約9%，和去年同期的43%相比大幅度下降;土地成交均價達17933元/㎡，同比上漲2569元/㎡，這是房掌櫃統計的4個指標數據中唯一上漲的數據;
2.區域：梁溪區獲成交面積和金額“雙料冠軍”，太湖新城樓面價降低2328元/㎡，惠山區誕生新地王，錫山區僅出讓2宗宅地;
3.萬元地：今年上半年共成交6宗“萬元地”，其中，康橋中城譽品西地塊樓面價15729元/㎡，是今年上半年的“單價地王”;
4.房企：華髮、招商、康橋、光明和國瑞5家房企首進，萬科揮金37.43億摘得上半年拿地金額房企冠軍;
5.拿地方式：收購、合作開發、政企攜手改造棚戶區等，房企多元化拿地;
6.首次：無錫土地市場首次掛出含定銷商品房地塊;6月13日土拍成交總價超100億，是目前無錫土地市場上首次單場土拍成交總價最高的一場土拍。（房掌櫃無錫 許夢嬌）
上半年賣地186億同比降13% 土地成交均價達17933元/㎡
如果用一個詞來形容今年上半年的土地市場，“3降1漲”最適合不過。
從上半年土拍成績單來看：共成交28宗地塊，成交總面積約103.62萬㎡，同比下降25%，已完成全年供地計劃的41.45%;成交總金額約185.82億，相較去年同期減少27億;平均溢價率約9%，和去年同期的43%相比大幅度下降;而從上半年土地成交平均價格來看，達17932.69元/㎡，同比上漲2569元/㎡，為2010年同期的3.3倍，這是房掌櫃統計的4個指標數據中唯一上漲的數據。
同時從無錫2010-2018年上半年的土地市場成交數據來看，呈波浪式發展狀態。
其中，2010年上半年土地市場火熱，為近9年來成交量最高值，之後漸顯下降趨勢，至2016年上半年，成交量為最低值，而下半年逆襲，受外地投資客效應、供求關係偏緊等因素影響市場“爆熱”。隨後的2017年上半年延續了2016年下半年的熱度，成績依然不錯。
而今年上半年從數據來看，市場雖不如往年同期火熱，但也沒有很涼，比較平穩。一方面，不能說“熱”，受供應量減少、每宗地出讓面積小，同時受市場調控和房企現金流等因素的影響，上半年成交總面積下降、總價下降、溢價率下降，且多宗地塊均未觸及最高限價;另一方面，也不能說“冷”，因為土地成交均價並沒有降，反而比去年同期上漲2569元/㎡。
“就數據而言是沒有往年熱，所以很多人認為今年上半年土地市場冷了，但是從大環境來說，也不是冷，這種狀態和整體的房地產市場有很大的關係的。”無錫市房地產業協會副會長杭衛表示。“從土地供應量上來看，今年出讓的地本身就比去年少，所以成交量少不足為奇;而且上半年的地和去年同一區域的地相比，起始地價本身就比去年高，所以低溢價也正常。拿蘇州來說，今年上半年的土拍也有很多地低溢價成交，南京基本也是，從大環境來說可能是國家對市場調控所產生的影響。”
梁溪區獲“雙料冠軍” 惠山區誕生新地王
從上半年的土拍區域來看，也有不少亮點之處。其中，梁溪區獲成交面積和金額“雙料冠軍”，太湖新城樓面價降低2328元/㎡，惠山區誕生新地王，錫山區僅出讓2宗宅地，而新吳區的樓面價則較為平穩。
首先從成交地塊的分佈區域來看，梁溪區是今年上半年土地成交主力區域，同時也是成交面積和吸金總額第一的區域，共賣地7宗，成交總面積約31.68萬㎡，吸金66.7億。
其次為濱湖區，賣地6宗，吸金51.75億，土地成交約18.52萬㎡;隨後為新吳區，賣地7宗，吸金26.06億，土地成交約24.07萬㎡;錫山區賣地5宗，吸金22.09億，土地成交約18.6萬㎡;惠山區則賣地3宗，吸金19.22億，土地成交約10.75萬㎡。
再者來看濱湖區，太湖新城一直是無錫高房價區域之一，也是高價“萬元地”的聚集區，歷來一有含住宅地塊掛牌便成為眾房企爭奪的目標，而今年上半年太湖新城樓面價稍降。拿萬科雅居樂南地塊和吳都路地塊來說，兩宗地時隔近8個月先後被萬科競得，且緊挨著，但樓面價相差了2328元/㎡。
就惠山區而言，今年上半年僅惠山區一個區域誕生了新地王，為6月13日龍湖競得的惠山新城億仁醫院北地塊，樓面價8920元/㎡;同時另一大爆熱地塊為國瑞洛社新城地塊，樓面價7159.97元/㎡，刷新了洛社新城地價。
就錫山區而言，今年上半年出讓地塊很少，僅2宗宅地，分別為光明長椿金屬地塊，樓面價11267元/㎡;美的東港市民公園北地塊，樓面價4653.57元/㎡，該地塊佔地125710㎡，是今年上半年成交的28宗地塊中面積最大的地塊。
而新吳區在今年上半年也出讓了2宗宅地，為路勁梅村脫普地塊樓面價7860.36元/㎡，招商朗詩綠色街區西地塊樓面價7993.04元/㎡，從樓面價來看，比較平穩。
此外，從成交的土地性質來看，在這28宗地塊中，住宅(含商住)用地共13宗，商辦用地12宗，另有3宗加油加氣站用地。
就單場土拍來說，最值得關注的則是6月13日的土拍，成交總價超100億元，是目前無錫土地市場上首次單場土拍成交總價最高的一場土拍。
上半年共成交6宗“萬元地” 無錫市區“萬元地”已達19宗
就“萬元地”而言，今年上半年共成交了6宗“萬元地”(除加油加氣站用地)。至此，無錫市區“萬元地”已達19宗。
其中，上半年濱湖區成交了4宗萬元地，分別為康橋中城譽品西地塊，樓面價15729元/㎡，是今年上半年的“單價地王”;雅居樂紫金伴山南地塊，樓面價14590元/㎡;萬科吳都路地塊，樓面價14215.34元/㎡;龍湖周新路地塊，樓面價12837.78元/㎡。
梁溪區和錫山區各1宗，分別為華髮中南裝飾城地塊，樓面價12072元/㎡，總價33.6億，是今年上半年的“總價地王”;光明長椿金屬地塊，樓面價11267元/㎡。
從2016年8月19日中銳·琅石名築成為首個萬元地開始，截止至2018年6月13日龍湖周新路地塊，無錫市區共成交了19宗萬元地，其中濱湖區有11宗，9宗位於太湖新城;梁溪區有5宗，錫山區有3宗。
5大房企首進 萬科揮金37.43億補倉
上半年有不少地塊受到了品牌房企的追捧，不僅吸引了華髮、招商、康橋、光明和國瑞5家房企首進無錫，還吸引了萬科、龍湖、綠地香港、美的、路勁和雅居樂等房企繼續深耕。
據億翰智庫發佈的《2018中國上市房企百強排行榜》顯示，首進無錫的招商排名全國前20強房企第9名，華髮排名第48名，國瑞排名第50名，光明排名第68名，而康橋榮膺“2018中國房地產開發企業100強”的第84名。今年上半年新進的房企全都是百強房企，實力雄厚。
從這些房企拿地的金額來看，萬科揮金37.43億投擲濱湖、梁溪兩宗地，奪得“2018年上半年房企在錫拿地散金排行榜(通過土拍)”第一名，新增土地儲備14.87萬㎡;首進的華髮緊隨其後，散金33.6億，拿地12.1萬㎡;繼續深耕的龍湖也毫不示弱，21.96億競得濱湖、惠山兩宗地，土地面積共11.02萬㎡。
拿土豪萬科來說，近年來在無錫市區打造了近20個項目，2017年商品房銷售了27.79億，成為在錫房企商品房銷售金額第二名，成績斐然，現土地儲備也較充足。除了魅力萬科城、東郡、潤園和海上傳奇住宅房源現已售完外，目前還有天一新著、天一玖著、北門塘上在售，下半年新酩悅四期、雅居樂南地塊、吳都路地塊、下甸橋地塊、深航五湖大道地塊和太科園地塊也將有所動作，另還有萬科有山等項目尾盤在售。
從房企拿得的地塊來看，也有一大亮點。其中，萬科、綠地香港分別拿得的梁溪下甸橋地塊和小天鵝地塊，是無錫土地市場上首次掛出的含有約定建造定銷商品房要求的地塊。
兩宗地掛出時規劃設計方案已提前公示出來，地塊未來打造成項目的效果圖不僅提前公示出，還規定了建設定銷商品房的套數和戶型面積段，甚至連毛坯均價也明碼標價出，且規定價格不再因市場及政策因素做出變化調整。
“上半年不僅有新進的開發商，萬科龍湖也拿了不少地繼續深耕無錫，除此還有很多開發商參與土地競拍，但是不像以前一樣那麼瘋狂，說明他們在拿地前做了很多的預判工作。”杭衛認為，“現在大多數城市實行限購限價限售和限貸，所以市場沒有辦法達到心理的預期狀態，而限價也導致樓盤無法備案，進而影響開發商的現金流緊張，所以現在房企拿地要考慮很多因素，更為謹慎理性。”
“今年上半年，土地市場直接掛出了要求建造定銷商品房的地塊，也是為了適應近年來城市建設發展的需要，說明政府對市場的管控還是在的。其實定銷商品房除上述約定的基本條件外，其建設、銷售和管理的其它標準和規範與普通商品房是一致的。”
收購、合作開發、政企攜手棚改等 房企多元化拿地
除了通過招拍掛拿地補倉的方式外，萬科、華潤、綠地香港、融創等房企也通過簽約棚戶區改造、收購、合作開發等多元化的方式為自己補倉，增加土地儲備。
其中，萬科獲取了深航五湖大道地塊(XDG-2009-37號地塊)，該地塊於6月8日公佈了規劃批前公示，規劃總建築面積約27.8萬㎡，其中地上建築面積約21.1萬㎡，核定建築面積約20.8萬㎡，擬打造為14棟住宅樓等產品;綠地香港於6月15日通過產權交易獲取了梁溪健康家園地塊，該地塊臨近綠地西水東項目及古運河流域，佔地58926.6㎡，容積率2.63，計容建築面積約15.5萬㎡。
萬科深航五湖大道地塊規劃圖
融創收購了惠山洛社億豐項目，和銀城合作開發，案名定為融創·銀城|惠山國際社區，項目已於2018年6月30日以中法國際音樂節的形式和市民相見;據悉，融創還獲取了新吳區的鴻山尚院項目。
另梁溪區市中心的銀輝中心項目被陝西東嶺房地產開發有限公司收購;梁溪區原錫海花園酒店則被無錫大承置業有限公司獲取，據瞭解，項目案名已定為耘林生命公寓·錫海珈苑，規劃建設一棟高層住宅，一樓至三樓為商業配套，目前正在建設中，預計年底開盤。
而保華置業於3月6日分別以13.11億收購了無錫惠靈持有的馬山商住地(即房開馬山地塊)，總面積為16.32萬㎡，同時又以2.92億收購了無錫惠遠持有無錫一項剩餘可銷售面積約2萬㎡的商業及住宅投資項目(即五愛人家)。
此外，萬科與金茂將合作開發太湖新城吳都路地塊，龍湖和雅居樂將合作開發太湖新城周新路地塊，龍湖、金茂和遠洋將合作開發惠山億仁醫院北地塊，招商、美的和中駿將合作開發新吳區的朗詩綠色街區西地塊等。
房企除了通過收購和合作開發等形式拿地外，還和政府攜手合作開發項目。
6月22日，梁溪區六大重點棚改項目集中籤約，政企將攜手合作開發，總投資約1122億元。其中，綠地控股簽約合作開發夾城裡地塊、振達鋼管廠地塊、二毛紡西側地塊、毛巷地塊和振新路地塊5個棚戶區，累計佔地超600畝;萬科簽約合作開發蓉湖棚改地塊，佔地約2800畝，建設期限5至10年，重點打造文化旅遊、科創藝術、生態休憩等三大功能區。
華潤置地簽約開發威孚地塊，用地約27萬㎡，總建面積約85萬㎡，包含了商業、辦供稿、文化、住宅等多種業態;無錫地鐵集團簽約投資談渡橋項目和青石路項目，談渡橋項目佔地6.85萬㎡，規劃為住宅、商用綜合用地，總總建面約24萬㎡，青石路項目規劃為住宅、商業，總可建用地面積約3.7萬㎡;中國誠通集團簽約投資錫滬路項目，該項目定位為無錫“智慧綠谷”，計劃總投資約110億元，規劃地上總建面積約40.5萬㎡。
另有華僑城華東集團與梁溪區人民政府簽約合作打造無錫華僑城古運河大型文化旅遊綜合項目，總投資300億元，該項目將以無錫江南古運河旅遊度假區為核心，計劃用10年時間，完善江南古運河旅遊度假區旅遊資源結構，創建國家級全域旅遊度假示範區。
華僑城古運河大型文化旅遊綜合項目規劃圖
關於房企和政府合作進行棚戶區改造，杭衛認為是個很好的事情。“政府不僅要進行拆遷管制，還要開發建設，可能會資金不足，或者不具備開發經驗，所以各個區政府會和有些央企國企來合作，成立一個聯合的投資公司一起來改造棚戶區以解決自身不足等問題。上半年，梁溪區政府找了比較有實力的萬科、華潤、綠地香港等品牌房企合作，這些房企已在無錫深耕多年，對市場比較瞭解，有認知度也有影響力，更有專業的技術力量支持，更利於棚改工作地開展和市場的健康發展。”
關於房企收購、合作開發等模式拿地，杭衛覺得主要是為了降低目前市場政策下獨自開發的風險，減輕現金流的壓力。“如果無錫市場長期進行限購限售限價限貸，同時樓面價過高的話，很多開發商在無錫做了一段時間後，或會受此影響現金流緊張開發會有風險，可能不會考慮去拿地。一個企業要穩健發展，生存是最重要的，如果拿地虧損，可能會做不下去。所以採取合作開發的模式是比較正確的選擇，主要是減輕現金流的壓力。”
對此，策源地產蘇南公司副總經理潘為民表示認同，他認為，目前收購等拿地的方式是整個行業發展的一個縮影。“一方面，未來房地產開發的企業集中度會越來越高，像萬科、碧桂園、融創這樣的房企都屬於第一陣營的房企，在土地成本不斷增加的情況下，他們會隨著市場的情況相對地調整自己的發展戰略，通過收購、股權轉讓等方式來新增土地儲備。另一方面，對中小型企業來說，也會根據市場發展情況改變策略，或縮小規模，或根據行情把手上已有的土地資源變現，或轉行發展。”
下半年首場土拍5宗宅地待拍 業內：市場或比上半年有看頭 值得期待
上半年土地市場收官，下半年的土地市場將於7月31日9:30開場。屆時將拍9宗經營性用地(含宅地5宗，濱湖區兩宗地起始樓面價已過萬元)，總面積452582.3㎡，總起始價574857萬元。
其中，濱湖區的紫京飯店地塊和再次掛出的塞納莊園東地塊備受關注，還未開拍，起始樓面價均過萬元。紫京飯店地塊起始樓面價12473元/㎡，是掛牌5宗宅地中起始樓面價最高的一宗，若達最高限價18709元/㎡，將成為新的“單價地王”;而時隔3個月再掛牌的塞納莊園東地塊起始樓面價調整為11143元/㎡，較以前(12336元/㎡)低1193元/㎡，容積率從≤1.5調整為≤1.4，最大建築面積隨之減少7304.94㎡。
梁溪錫鋼東地塊是主城區稀缺大體量地塊，佔地142768㎡，是出讓的5宗宅地中佔地面積最大的一宗地;起始樓面價9013元/㎡，最高樓面價13520元/㎡，建築面積約35.69萬㎡，將建設成全高層小區;惠山區陽山老鎮2號地塊起始樓面價5681元/㎡，掛牌前已有多家開發商看過，並且萬科有拿地意向。
另一惠山錢橋新鄴大道東地塊佔地28113.5㎡，是此次出讓的5宗宅地中佔地面積最小的地塊，出讓金起始價為37760萬元，起始價低，房企參與的競拍門檻低;起始樓面價6105元/㎡，較國瑞洛社新城15號地塊樓面價低1055元/㎡，後期溢價可能性較大。
這5宗宅地均較優質，各有各的亮點，或給下半年無錫的土地市場開個好頭。
杭衛認為，下半年的土地市場應該會比上半年好點，也有看頭點。“拿濱湖的兩宗地來說，紫金飯店地拍到最高限價可能性不大，但也會拍出比較高的價格;塞納莊園東地塊體量不是很大，再次掛出來，個人認為也不會觸頂價，但這兩宗地塊還是比較有看點的。梁溪區錫鋼東地塊雖然起始樓面價和周邊相比不是太高，但是作為主城區稀缺性的大體量地塊還是有很大的發展優勢的;惠山的兩宗地就起始地價來說，已經相對高了，一個靠近萬科龍湖項目，一個位於錢橋中心地帶，也值得大家期待。”
注：土地成交平均價格=成交總額/土地面積。並非樓面價。
附：2018年上半年無錫市區土地市場成交信息一覽表
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