熱點城市和區域放地的消息，正吸引著越來越多的市場關注。銳理數據日前獲悉，眉山（樓盤）市東坡湖南片區繼此前拍出三宗地塊後，預計10月又將有兩宗住宅兼容商業地塊登上拍賣臺，淨用地面積共計約205畝。
此前，已經有不少業內人士通過各種渠道在瞭解這兩宗地塊的相關信息。作為東坡湖南片區的幾近收官地塊，這兩宗大體量土地有何價值，我們不妨先從以下三個維度來具體分析。
看現狀：
品牌房企湧入 眉山市場活躍度提升
近兩年，在樓市行情整體走俏的大勢下，眉山市場也迎來了開發新紀元：先是位於天府新區的視高吸引眾多品牌房企圍獵，樓面價一再刷新紀錄，購房者也蜂擁而至，房價節節攀升；緊隨其後，眉山中心城區（東坡區）也扛起土拍大旗，土地拍賣多次捅破地價天花板。
★ 2017年12月20日，恆大競得東坡區約126畝土地；
★ 2018年2月28日，東坡區岷東新區兩宗共計約265畝土地被富力收入囊中，樓面地價突破三千大關，溢價率均超過100%；
★ 2018年6月20日，萬科拿下崇禮鎮約937畝土地，其投資300億元的崇禮新城正式落地；
★ 2018年6月21日，東坡區岷東新區三宗地全部以溢價率超過200%拍出，在眾多房企拼殺中，瀚城、華宇、龍光殺出重圍，分別以樓面地價5479元/㎡、5638元/㎡、5560元/㎡各自斬獲一宗地；
★ 2018年7月31日，鐵投溢價摘得東坡湖南片區182畝住兼商用地；
★ 2018年8月9日，東坡湖南片區住宅類用地出讓，最終被三家房企分食，其中就包括港資房企合景泰富。
實際上，據銳理數據獨家獲得的消息顯示，除了上述已佈局的品牌房企外，在眉山（東坡區）土拍市場還出現了龍湖、融創、保利、碧桂園、陽光城(000671,股吧)、美的、中梁、旭輝、新城控股等數家意向房企的身影。隨著越來越多的品牌房企陸續殺入，如今的眉山儼然成為高手過招、群雄逐鹿的又一戰場。這輪番動作背後暗藏兩個重要信息點：
一是重點房企的的動作往往代表一種方向，前期進駐房企對眉山市場的前景預期很看好；二是房企的落地將對眉山市場進行反哺，尤其是大型房企的造城運動，如恆大三千多畝的養生谷、萬科擬投資300億的崇禮新城項目，將推動眉山城市與市場蛻變更新，形成新的品牌集中開發區域。
當然，房企的落子絕非“任性”，住宅市場近一年多的表現成為眉山對房企吸附能力的重要支撐。 據統計，2018年上半年眉山市東坡區商品住宅成交套數同比增長30.28%，價格同步上揚，在5月首次達到9字頭，部分樓盤價格破萬；住宅去化速度加快，去化週期大為縮短，市場亟待補貨。一方面，近一年多里眉山供應端的土地市場與需求端的住宅市場雙雙迎來“爆發”，其與眉山城市升級密不可分；另一方面，有數據顯示，2018年上半年三四線市場拿地金額同比增長44.1%，熱度不言而喻，但隨著棚改貨幣化政策收緊與調控深入，三四線城市機會與空間均發生變化。迴歸到眉山市場，後期潛力同樣要基於其城市價值的崛起來判斷。
看未來：
依託城市群效應 眉山市場價值走高
政策與規劃：佔據城市發展方向，成眉同城化逐步推進
隨著城鎮化水平提高，未來都市圈與城市群將成為下一個時期中國城市發展的一大趨勢。這意味著，房企在城市進入與拿地佈局時，判斷的依據不再只著眼於單個城市而是城市群。
成渝城市群建設已經上升為國家戰略，作為重要組成部分的眉山將融入成都，與成都同城發展、產業同鏈、基礎同網。眉山佔據成都南向發展的區位恰與成都“東進”“南拓”的城市發展戰略不謀而合；同時，眉山也是天府新區功能區及其輻射板塊。
今年6月29日至30日，四川（樓盤）省第十一屆委員會第三次全體會議召開，作出了“一干多支、五區協同”的新部署，支持眉山建設環成都經濟圈開放發展示範市。
2018年7月30日，市委四屆十一次全會通過了《中共眉山市委關於建設環成都經濟圈開放發展示範市全面推動眉山高質量發展的決定》，當中提到將推進成眉同城化發展，強化規劃對接、強化基礎設施對接、強化產業對接、強化公共服務對接。
交通路網建設：距離“縮短” 成都眉山融合加深
房企在佈局三四線城市時，需要參考區域與中心城市的距離，包括“物理距離”與“時間距離”。眉山是成綿樂線上距離成都最近的地級市；同時在成眉同城發展中，城際通勤能力大為提高：除“四箭齊發”的城市幹道、縱橫的高鐵、高速公路外，還將全力推進對接成都地鐵1號線、5號線延伸至眉山的軌道交通前期工作……未來，眉山與成都“時間距離”更有望大大縮短。
前期市場行情的走俏已收割大量購買力，後續如何判斷？
一是，2017年成都城鎮化率為71.5%，而眉山的僅為44.8%，未來仍有一定的提升空間；
二是，產業聚集導入新人口。眾多世界500強企業落地眉山，入駐企業包括海爾、聯合利華、亞馬遜等；前段時間發佈的《中共四川省委關於全面推動高質量發展的決定》中提到打造眉山大數據產業聚集區，支持眉山等新設綜合保稅區、保稅物流中心(B型)，推動眉山產業園發展等。產業的發展不僅可以推動區域經濟提升，還可以吸納更多產業人口，從而催生更多居住需求，為房地產發展奠定後續支撐；
三是，在成都南拓，天府新區輻射下，承接外溢客群；
四是，眉山人均可支配收入在全川靠前，城市整體購買力較強。
從以上三大點來看，眉山市場仍然存在潛力空間。不過需要密切注意的是，房企在拿地方面需要對地塊進行更科學理性的研判。
看宗地：
區位+資源+宗地素質 三位一體品相高
在選定城市進入時，對於地塊的選擇也至關重要，如果誤判，後期房企容易陷入泥淖；區位上是否位於城市發展方向上、是否擁有核心資源、自身條件優劣等都是核心評判因素。通過對所獲取資料進行分析總結，銳理數據認為本次擬出讓宗地的價值主要體現在四個層面：
區位主城與新區的鏈接樞紐 與城市發展方向同步
東坡區作為眉山中心城區，也是核心發展區域，城市發展水平較高。本次擬出讓的宗地正是位於東坡區主城的東坡湖南片區，與東坡島一脈相承，其背靠擁有東坡區實驗中學、蘇祠中學、眉山一中、眉山市人民醫院、宏遠蓋麗廣場等生活配套的主城，正對著崇禮新城，靠近岷東新區，既可享受成熟的城市資源，又能受益新區建設發展紅利。
並且，由於主城發展飽和，新區尚待成熟，東坡湖南片區更有利承接當下的置業需求。
資源江+湖+公園+東坡故里 奠定區域高改宜居基因
東坡湖南片區直面岷江，臨近400畝東坡湖公園、470畝南湖公園以及132畝的濱江休閒綠化帶和東坡湖南延段生態休閒綠化帶，共同組成“兩園兩帶”生態綠地；同時與三蘇祠臨近，有著東坡故里的人文底蘊。東坡湖南片區佔據優越的自然與人文資源，價值突出。
同時，東坡湖南片區規劃目標為“融入老城，承接東坡島，完善城市景觀骨架，擔當高尚生態居住區、遊憩空間、文娛休閒優選地的職能。”
因此，東坡湖南片區未來將打造成生態環境優良的高品質城市住區，可以吸引大量高改客群落位，提升產品溢價空間。
宗地體量大+形狀方正+低密 具備優質屬性
本次擬出讓宗地位於東坡湖南片區，蘇湖路以南，東坡大道南延段以西，南湖別院A區以北，東坡湖南延段以東的區域（如下圖所示），位置優勢突出。
宗地一佔地面積約108畝，宗地二佔地約97畝，容積率均為大於1.0且小於2.5，建築密度小於30%，商業佔比小於30%。
對房企而言，百畝左右的體量，有足夠的打造空間，而且兩宗地形狀都很方正規整，非常有利於產品佈局。資源與區位以及低密的特點，宗地產品未來可以走品質高端路線獲得更多產品溢價。
東坡湖南片區是目前老城區中難得還有濱江土地資源出讓的區域，稀缺性顯現。實際上，本次出讓完後，該片土地供應即將關閘，機會所剩無幾。
其他片區集中開發 可以借力為項目加成
短短數月，品牌房企鐵投、合景泰富以及本土房企代表萬景、金府相繼進駐，片區土地出讓較為集中，各個項目開發趨於同步，可以形成聯動聚集效應，革新區域面貌，升級區域產品與居住水平，熱度和影響力可以極大提升。同時宗地周邊有待出讓的商業用地，後期可對住宅區形成補充。
在“馬太效應”越發明顯的房地產市場，做好土地儲備才足以“手中有糧，心中不慌”。而在主城區以及中心城市拿地，高地價、諸多的附加條件和配建以及住宅預售限價等使房企進退維谷的問題依然存在，因此，現階段下沉到三四線城市仍是房企尋求破局的一條重要路徑。不過，這需要房企根據自身發展戰略與實際情況，制定出更加精準有效的城市進入和拿地策略。
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