其實，我也不知道從何時起，房因學區貴成了一條不成文的規矩，但它偏偏不聲不響地變為了既成事實。我們都聽過前些年北京4平米大的學區房賣135萬天價的笑話，也都聽過深圳對50平方米以下學區房設限的新聞，如果沒猜錯，在未來的幾十年裡，瘋狂的學區房還會愈演愈烈。
在杭州，西湖區的城西文教區塊，歷來以產業就業充分、書香底蘊濃厚、生活秩序井然受到矚目，與此同時，城西的學區房也是水漲船高——老破小40000起步，品質稍好的十幾年老房也要55000+，近千萬的改善型居所更是屢見不鮮。
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二手掛牌有所增加，觀望氣氛漸濃
七八月的杭州，天氣悶熱得一筆，但這麼熱的天氣擋住了看房人的熱情，卻沒擋住房東的腳步。據多箇中介小哥反應：連日來，周邊老房、學區房業主前來詢價的明顯增多，開始掛牌的也不少，但買房人的觀望氣氛漸濃。
論及原因，無外乎以下三點：
-最近的幾次土拍價格接連吊車尾，讓人對之前杭州樓市的火熱有了更多冷靜下來的理由。
-持續的嚴格調控讓房票、鈔票與該區塊二手房源相匹配的家庭也越來越少。
-新房搖號與一二手房倒掛態勢持續，讓二手房的關注群體進一步減少。
當然，包括鏈家、德佑、我愛我家以及豪世華邦等多個機構的賣房小哥給出了另外一個答案：“天氣太熱，影響看房人的熱情。”對於這個話，建議大家可以多一份警惕，至於真相幾何，還要到今年的金九銀十才能初見分曉。
有中介小哥介紹說：“就在今年四五月份的時候，一套學軍、行知、翠苑一小、二小周邊的學區房，每週都會迎來好幾波客人帶看，但最近帶看不能跟那時候比。”在我反覆追問少了多少後，小哥咬咬牙說：“五成。”
▼這種九十年代的老房在城西文教板塊隨處可見
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賣方死扛價格，買方隔岸觀火
別看最近市場不像預期的那般熱火，但賣家絲毫沒有扎堆降價的意思，用一句大夥兒都聽得懂的話概括就是：死扛，反正爺不著急賣。就當天在若干品牌二手房中介所蒐集的數據看，目前價格的確沒有過於異常的變動：
九蓮新村：均價42000元/㎡
翠苑一區：均價45000元/㎡
翠苑三區：均價41000元/㎡
花園北村：均價元56300元/㎡
楓華府第：均價56800元/㎡
師苑新村：均價66900元/㎡
教工路138號院：均價56200元/㎡
雅戈爾御西湖：均價79860元/㎡
據賣房小哥介紹，價格越貴的，目前詢問者也越多，反倒是價格相對便宜的九蓮、翠苑三區在上述樓盤中顯得不夠搶眼。從這組數據中，我們可以得出以下幾個簡單的結論：
-老破小的價值與交易活躍度和所綁定的學校水平密切相關。
-距離地鐵口的實際步行或共享單車距離是影響文教區學區房價格的第二大因素。
-從交易量上來看，老破小當中最受歡迎的戶型為55-64方之間、均價在42000-45000元之間的兩居室，這類房子單價並非多高，而是出手交易速度較快，也相對風險最小。（僅僅指老破小，不能與改善型產品混為一談）
-楓華府第、雅戈爾御西湖改善型住宅理論上 存在一定橫盤風險，但實際交易情況甚至比老破小更為可觀。
-房齡對該區塊影響作用沒有想象中那麼明顯，但房齡底線是能否順利批下按揭。
▼部分區塊內掛牌銷售的二手房
而買家的關注點則相對簡單得多，也相對較為分化：為孩子上學，只要房票、鈔票給力，隨時都能出手。作為投資之用，或孩子還要有幾年才能用上這套學區房，那就不妨再等等。
我本人曾以買家的身份和另外一位真實購買者攀談，我聞道“要等多久”，對方的說法簡單粗暴：“不著急小孩上學就等下一個週期好了咯。”
下一個週期，好吧，考慮得還真是夠長遠。
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學區房還是小了好？
在我的走訪過程中，明顯發現城西文教區的老破小事實上與其它幾座boss級城市的類似產品並不明顯的實質差異，簡而言之，這類老破小綁定的是學區，房子本身不值那麼多錢，何況現在杭州對學區房面積尚沒有嚴格要求，大啊小啊的有什麼關係？
以上的邏輯是結合了當天多為經紀人及有意購房者的意見給出。我只能說，至少在我們當下的這一刻，這是沒有問題的。但在我們探討這個略顯粗暴的結論之前，還是先看看到底深圳都發生了什麼吧：
進入2018年之後，深圳規定小於50平方米的學區房不能作為報名相關學區的資質，縱然這其中包含了相當一份單身公寓、酒店式公寓等商業房產，但由於前提是對面積做出了具體規定，所以也實實在在“傷及”了70年產權的老破小住戶。
對於杭州這樣一座新一線城市而言，類似規定不得不引起我們的警覺，理由有二：
-深圳出臺該條款與該市平均年齡較輕（這意味著學齡兒童數量相對龐大）、房價基數較高（造成了小面積住房或學區房往往更受歡迎）以及教育資源相對薄弱有關。
-除教育資源優於深圳之外，杭州雖平均人口年齡大於深圳，但年輕人近年來的流入量亦相當驚人，照G20之後杭州人才流入的情況來看，或有可能在2021、2022、2023年前後迎來購房群體及學齡兒童數目“雙高”的局面。（井噴不至於）
綜上所述，特別是對那些對該區塊學區房有真實需求的業主及家庭而言，我們建議高房齡產品不宜過大，但同時也要避開面積過小的產品，其功能性、可變性相對固化，且從深圳先前的規定和網絡上大量各地網友的關注來看，面積過小的學區房的確存在一定政策風險。
回到市場實踐層面，翠苑三區、九蓮新村、師苑新村、花園北村等55方上下的兩房產品頗受歡迎，而翠苑一區由於距離地鐵口相對較近，從近期和現階段的掛牌量、交易量上並看不出這個明顯特徵。
▼學軍中學，杭州中學教育的“航空母艦”
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改善房物有所值卻曲高和寡？未必！
剛剛提到了該區域的相對價值高地——楓華府第和雅戈爾御西湖，目前掛牌均價分別保持在57000/㎡和80000/㎡上下，以楓華府第130方左右的大三房兩廳住宅來說，業主的普遍掛牌價在800萬以上，這一單價明顯超過了該樓盤二手房均價，150-170方精裝修住宅單價更是普遍超過了60000元大關。有趣的是，將整小區均價成功“拉下馬”的往往是那些面積不足90方的中小戶型，它們的掛牌價普遍在450萬以內，單價最低者剛剛過50000大關 。地段和品質更優的雅戈爾御西湖也存在這一問題。
拋個簡單的結論出來吧，大戶型x高單價=高總價的學區改善盤恐怕在今後一個時期內仍將持續這一態勢，但隨著外部環境的一系列微妙變化，這樣的盤會迎來越來越多的觀望者，但這僅僅是和其自身的縱向對比，就區塊來講，它們依然會比其它老破小樓盤更具吸引力。這主要是由於：
-更加舒適的居住環境
-區塊內難以再生的土地資源
-高淨值人群對主城內文教區學區價值的高度認同
何況，杭州、浙江省乃至其長三角腹地，擁有如此之多的高淨值家庭。也就是說，就在不遠的將來，城西文教區塊的住宅將極有可能走向“強者恆強、弱者漸弱”的局面。
如此來說，無論剛需還是改善，
選對了區塊，選對了樓盤，選對了戶型，讓三者不出現錯位，便是相對理性的投資，如果三者之中出現了一定的匹配錯位，將很有可能影響到後續交易的出貨進度，進而影響到實際成交價。而除滿足個人及家庭自住需求之外，盲目加槓桿入手的行為，在這裡真心要呼籲大家，冷靜對待。▼楓華府第小區內景
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