近日，江北虹悦城开始动工的消息被媒体以各种形式传播。虹悦城落户江北，几乎牵动了全江北居民以及在江北拿地的开发商的心，可以说是翘首以盼，欢呼雀跃。
然而按照2017年的宣传，江北将建成2座虹悦城，同处江北却处不同区位，一座在隧道口，一座在汤泉……不用说，让人欢呼雀跃的那座自然是隧道口的那座。于此同时，有关汤泉虹悦城似乎“黄了”的信息也被传了出来，但关心的人实在少之又少。
虹悦城与其他商业在南京的定位可能不太一样。应天大街高架下错综复杂的交通、中华门一代正在等待改造的老城南，虹悦城的繁华是从城中村中硬生生杀出的一条血路。
江北人希望虹悦城的神话再次在上演，毕竟与其他区相比，江北实在是 “开窍”得太晚了。
但是想单靠一座商业综合体就把区域拔高一个层次，这似乎和我们看到的商业发展历程不太一样。
Point 1
强者恒强，说的就是新街口
“中华第一商圈”的名号从来就不是虚的，如果有一部专门书写新街口的书，那么这样的称号必然会伴随整本书的走向。
1929年，依照《首都计划》，新街口首次被规划为商业区。之后到道路开始拓宽，新街口成了南京的中心和枢纽。30年代，新街口的商业开始形成并发展迅猛。中央商场顶着亚洲最大商场之一的名号开业，新街口百货这个南京第一家“国字号”商场成立，与中央商场一起，在新街口形成了两股强大的势力。
那时候没有商圈这样的说法，新街口就是商业中心，中央和新百自建成起就注定成为竞争品牌。
之后，商业发展进入加速阶段。
东方商城落成、大洋百货进驻、金鹰来到南京、德基建成了1期后又建2期……到如今，新街口节假日的日均客流量峰值超过百万。这个核心面积不足0.3平方公里，分布近700家商店，1600多商户，年销售额超300亿元，商贸集中度超过北京王府井、上海徐家汇，成为中国商贸集中度最高的地方。
商圈的发展中，新街口里的商场开始各自开花。中央、新百开始定位中高档、大洋百货定位年轻时尚、金鹰和德基主打高端……
2018年3月，iziretail逸芮网发布2017年全国商场业绩报告。整个报告按核心销售指标进行排名，排名首位的是业绩高达125亿元的北京skp，紧随其后的就是南京的德基广场，业绩为90亿+。而进入此次排行榜的南京的商场Top5依次为：德基广场、中央商场、金鹰（新街口店）、新百、建邺万达。
前五个名额，新街口占了80%。就算不看数据，去地铁新街口站看一看，不分节假日，不分时间段，站在新街口你就会怀疑：都是年轻人，为什么每天有这么多人不用上班和上学。
新街口的“业务能力”从来毋庸置疑。但这只是新街口的业务能力，不能代表所有商场。同样的时间段，紧密相连的大洋和东方是两个极端。如果遇到节庆点，更要怀疑大洋才是新街口“亲生的”。
新街口的好地段，高租金不会养“闲人”，商场的抢人大战也需要技术含量。于是哈姆雷斯进驻东方弗莱德，喜茶来到大洋和中央……
Point 2
政策大风刮过 金刚也扛不住
纵观整个新街口的发展史，南京商业霸主的地位始终不曾动摇。别以为新街口的奋斗史只有光鲜，政策的风吹过的时候，谁都不知道是一阵什么风。
就在新街口凭借新百、中央、东方、大洋等撑下商业半壁江山的时候，湖南路异军突起，直奔“第二商圈”的位置而去。
2001年，湖南路迎来最辉煌的时候。这个起初商业街两边的街铺和零星商场新城的街道，逐渐向周边渗透，最后发展成一条以湖南路为轴线、包含周边多个支路的综合商业街区。硬生生在商业场上杀出了一条血路，创造了连续7年上缴税收超过1000万以及 “全国百城万店无假货”的荣誉。为了满足市民的消费，湖南路甚至每周五晚就对机动车进行封路，让整条街为消费者服务。
就连中央商场都没有忍住，在新街口站稳以后迅速在湖南路商圈拿下一席之地。
这时候的南京，是四大金刚支撑的时代。
夫子庙商圈靠着旅游文化特色自成一派吸引着外地人；鼓楼商圈靠着单薄的新世界百货满足着附近居民的基础需求；湖南路像一匹黑马冲劲最大；新街口则是老大哥的样子看似不慌不忙。
四个商圈以新街口为中心，互相竞争却又相互促进，将整个南京甚至周边的人群往中间聚集，形成了新形式下的繁盛时期。
2010年，南京启动旧城改造。湖南路的繁盛带来了脏乱堵的另一面，成为了改造的一个对象。300多家门店大规模拆迁，7.5秒爆破了18层高的图书发行大厦，湖南路上还在坚守的商家一直在等待湖南路涅槃的一刻。最后却在2015年，等到了狮子桥北牌坊的拆除，整个湖南路商圈的人气开始断崖式下滑。一代商业大佬倒下，至今已8年，仍未见苏醒。
与之相反的，是另外三个商圈的崛起。鼓楼商圈中心开始转移，世界第七高楼的紫峰大厦成为了南京的新地标；夫子庙引来了水游城的大力支持；新街口靠着德基，频频上了商业业绩排行榜前列。
湖南路的围挡已经拆除，但是人气却再难聚集。繁盛似湖南路，应该怎么也没想到会有今天的大规模“招租”。
四大金刚时代，是对南京市中心的巩固。之后，政策春风吹又吹，河西新城拔地而起、江北新区开挂式建设规划，商场进入在南京遍地开花的时代。
Point 3
行情再好 也有扶不起的阿斗
然而花开两朵，各表一枝。春风再温柔，也抵不过竞争的激烈。
2008年，水游城的落成改变了南京商业的形态，以水游城、虹悦城等为代表的商业中心的出现给了消费者新的体验。相比动线复杂、停车困难的百货商场，商业中心更人性化，一站即可解决一天的游、购、娱。
这一时期，伴随房地产业的快速发展及向外扩散，以往扎堆主城的商圈也开始向外扩张，江北、仙林、新江东、江宁等新一代商圈兴起。江北开始有了弘阳、仙林有了金鹰、新江东有了万达、江宁有了同曦……
靠着单独的商场单打独斗，结局往往惨烈，商场们开始寻求抱团取暖。于是，有了新街口商圈的“绝对”第一；有了弯道超车的百家湖商圈；还有持续迎接政策春风的江北。
在这当中，却还是有着扶不起的阿斗，其中以河西商圈最为瞩目。
动辄地价4万+，安置房近7万的河西，在房地产远远赶超其他板块的时候，商业成了她的短板。一向眼光准的中央商场，在河西的人气始终上不去，还有不温不火台湾名品城，和就快被人遗忘的嘉业国际城……
江宁人靠着景枫、太阳城、金鹰打造出一个完整的闭环，形成了江宁人的小生态时，河西人还在长途跋涉去其他商圈消费，直到乐基广场、金鹰世界进驻。
金鹰世界确定进驻河西的时候，媒体铺天盖地进行宣传，但是这样的宣传，目的是什么？是对商业补充进行的欢呼，还是觉得房价大涨而看热闹呢。
乐基广场对外营业，不久，金鹰世界如期开业。
河西人民对金鹰世界寄予了太大的希望，她的开业仿佛时光倒流，让人回到了30年代中央商场开门营业的那天。与中央商场开业时队伍排了500米相比，金鹰世界犹如运动场，每个入口都成了短跑起跑点。
门是被撞开的，几乎所有的餐饮需要排队3小时以上，特惠商品开门5分钟内售罄……金鹰世界的开业一炮打响，河西人民高喊着终于迎来了自己的商业标杆。
然而如今不妨再去金鹰世界逛逛，各个门店人流量只能说尚可，座椅上坐了不少夏季纳凉的人。当然，餐饮给了很大的助力，但也仅是几家而已。
如果想靠旁边的乐基广场加持，这个定位小众的商场可能帮不上什么大忙。
Point 4
留得住人，留得住心吗？
如果说河西还有什么尚有人气的商场，目前也就一个万达。
但距离上看，万达和金鹰世界还是有一定距离，如果希望相互补充和促进，可能还需要各自加把力。往后看，还有隔壁的世贸天誉在向金鹰招手，这个牵手，不知道能不能改写河西商业圈的未来。
和河西一起难兄难弟的还有江北。河西好在还有一个万达，江北能拿得出手的目前都在纸上。对于整个南京来说，江北的政策春风最为温暖。然而暖归暖，一阵风吹过，有感觉，却抓不住。
多少年前，江北的弘阳广场建起后，给多少江北人民打了鸡血。摩天轮转出来的光辉照耀着每一天从大桥开过来的车子，南京也算有了自己真正意义上的游乐园。
可是谁也没有想到，一个在大桥引桥前不远的商场，竟然永远在拥堵半径中。不知道有多少人因为堵车，毫不犹豫地断绝了前往弘阳的想法。原先计划着将都市圈的消费者向桥北引，却没想到连南京主城区的人来的也有限。
希望借着弘阳的东风来大赚一笔，以弘阳广场为中心，弘阳家居、大洋百货、新一城开始联手，桥北商圈逐渐形成。
无奈交通不便，没引来“城里人”，连稳固桥北当地居民都没那么容易。
再然后便是大桥封桥，隧道免费，新区成立，核心区定位出现。面对这一切，弘阳广场关闭调整，好不容易联手起来的桥北几大“杰出青年”全都进入半休整状态。
尽管新区规划利好一波又一波，但是目前看得到的实在少之又少。零星起来的几座商业中心目前都不能代表起江北的商业。
虹悦城的成功有其特殊的时代背景，能不能再次成功，不只是江北人民，全南京人民都想知道答案。
閱讀更多 財經無忌 的文章
