架空層
近日，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？》的文章在網絡熱傳，激起很多網民共鳴。在房價高企、調控不斷加碼的背景下，越來越多的人開始追問：國際上通行的都是實際的套內面積計算方式。既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切？
所謂公攤面積，也就是建築面積與套內建築面積之間的差額。“公攤面積”這一概念起源於香港，據說還是李嘉誠發明的，開發商們為了攤薄單位面積價格，所以發明了公攤這一概念。後來，這一做法就傳到了內地，並很快成為房地產產業的“行規”。再後來，zf為了規範行業，出臺了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》。而開發商們利用普通購房者對規則的不熟悉，瘋狂鑽空子。很快，公攤面積就上漲並超過了30%。自然的，“史上最牛公攤”就出現了。2012年，安徽一對夫婦購買了一套建築面積為71.71平方米的兩居室，交房時發現，實際套內面積只有44平方米左右，公攤係數達到38.7%；在山東高密，購房者發現，看房時寬敞精緻的小二居到收房時變成狹窄簡陋的一居室，房裡只能放下一張床，公攤高達52.35%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積；據中國房地產報報道，有業主反映，武漢某樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。……公攤範圍從哪到哪，面積多少，主要由開發商主張；然而公攤面積的檢驗，包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、地下室、值班警衛室等等在內。但是，值班警衛室是什麼梗？小編一直沒搞懂，值班警衛室就算壞了垮了，相信絕大多數業主不會找物業扯皮，我的公攤面積受損了，你們趕緊修復！頂多提醒物業將警衛室維護一下。實際情況是建築面積越大，公攤面積也相應變大。小編也很惱火，公攤面積有24%多。
模糊不清的“公攤”，事實上成了開發商牟利的口袋。房屋銷售、物業費收取等依據標準，是包括公攤在內的“建築面積”，那麼有著相當“自由裁量”空間的公攤面積，對於購房者來說很容易產生不明不白的額外支出。這個公攤不管大不大，其實在公攤面積上真正受益的是物業。小區公共道路變成停車位、電梯（樓頂、外立面、樓梯間）到處是廣告，公共部分如小區大堂設置了自動販賣機或快遞取件機、小區內有商品推銷點、業主共有的游泳池盡是外來人……物業倒是把錢掏進了腰包。業主呢，小區的道路日漸狹窄，廣告單、垃圾隨處可見，外來人員頻頻出入小區存安全隱患，到頭來影響業主生活環境！
小編粗略估算了一下，以一線城市某樓盤舉例：共有4000套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1600萬元。購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。再比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”還有一個突出問題：小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎？小編查閱了物權法，依照《物權法》第72條的規定：業主對建築物專有部分以外的共用部分，享有權利、承擔義務。也就是說，既然公攤面積是屬於全體業主共有，那麼利用公攤面積經營所取得的收益應當歸全體業主所有。物業公司如果要經營，需要徵得業主的同意，並把營業收入公開，而這部分收入主要用於補充專項維修資金，由業主委員會監管。但在現實生活中，絕大部分業主忽視了這項權利，任由物業擺弄。小編呼籲廣大業主團結起來據理力爭，維護自己的合法權益。
事實上，自1995年《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中規定“商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積”以來，對於公攤面積的爭議始終存在。然而多年來未有實質性改變，甚至輿論場上動輒上演“30%”“40%”公攤比例的奇聞，這某種程度上也是房地產賣方市場，購房者話語權極為單薄的一個縮影。試想，面對買房動輒用“搶”這個動詞的現實語境下，購房者實在是沒有充裕的議價空間與主張權益的底氣。而機制性的“公攤”規定，事實上又加劇了不平等，兼之利益的牽扯一直延宕至今。隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？其實早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。這也是國內重慶房價一直不高的根本原因，小編十分贊同重慶的做法，只是這種做法沒能在全國推廣，令廣大居民所詬病。
小編認為，房屋權屬建築面積是業主花錢買來的，公攤面積自然包括在內。只要不影響走路不影響通道安全放一輛自行車沒問題吧，放一個凳子沒問題吧。你物業不讓業主將私人物品放公攤那憑什麼廣告牌你們可以放公攤處？說到這小編心中一股怒火！有本事你物業將廣告牌放馬路邊掛著賺錢去，小編免費幫你們掛！
電梯內廣告
房子是用來住的，這已是當前的政策設計與民間呼聲的共識。將“公攤”這一模糊不清的概念梳理清楚，讓使用面積成為交易依據，擠壓開發商的操作空間，就是在更大程度上覆原、彰顯房子的居住屬性。“公攤”的模糊概念，實在是對市場經濟原則中“明碼標價”這一基礎常識的悖離。當房地產市場調控成為政策大語境的當下，解決“公攤”問題這個僵局，需要有關部門從機制層面加以破解。
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