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永升生活服务港股递交申请，或成首家新三板“转板”物业股
物业管理行业专题研究系列五
摘 要
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因时制宜：永升物业巧借资本市场撬动企业发展。
2017年4月14日公司成功挂牌新三板，2018年3月9日公司从新三板正式摘牌。2017年10月27日向上海证监局报送上市辅导备案材料，因关联交易比重高及H股物业标的投资氛围良好等综合因素，权衡利弊后，公司决定转战H股。2018年4月至7月，公司进行重组以搭建红筹架构，并于2018年8月9日向港交所提交招股说明书，盈利能力（2017净利润7644万元）远高于香港主板要求，有望成为首家新三板“转版”物业公司。
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探明现状：发展历程奠定基础，业务战略展露实力。
公司从2002年开始在旭辉集团开展物业管理服务，而后迅速发展。2018年，公司地理版图扩展至中国34个城市，在管总建筑面积约为30.5百万平方米，为逾16.9万名住户提供服务，位于物业服务百强企业第20位（中指院）。
三大核心业务多线布局助力营收增长：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务构成公司向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。内生增长+战略收购增强物业管理行业地位：公司加强与旭辉集团合作，2017年实现营收7.3亿元；先后收购宁波永达，出资设立蚌埠永升物业及山东鲁班永升物业等。构造住宅+非住宅物业多样化组合：致力于巩固在住宅物业管理方面的竞争力，并努力以进一步实现非住宅物业之物业管理组合的多样化。以包干制为主，以酬金制为辅：2017年公司按包干制收费的物业管理收入占比99.2%。3
核心优势：背景+实力彰显未来发展持久动力。
为保持营业收入稳定高速增长，公司一方面背靠大树，获得旭辉集团支持，另一方面积极拓展第三方业务，2017年由第三方物业所获收益占比28.6%。为打造良好声誉，公司通过标准化系统及多重产品线与子品牌进行品牌管理，并提供永升全能客服模式一站式体验。为把控劳动密集型行业经营命脉，公司通过自动化技术控制人工成本，通过合理外包控制委外成本，以轻资产助力高效运行。为保证运营持续活力，公司设立五级培训制度进行人才培养。
4
行业概况：多重因素推动物业行业分散格局发展。
中国物业管理行业分散且具有竞争力，2014年约有10.5万家物业管理服务商运营，集中度低，龙头企业规模偏小，2017年物业服务百强企业市场份额仅为32.4%。未来，大型物业管理公司将通过并购中小型物业管理公司实现加速扩张，从而提升市场地位。多重因素推动物业行业高速增长：①需求端，城市化率2017年达58.5%，带动物业管理行业相应平行增长；②供给端，商品房出售总建筑面积5年复合增长8.8%至16.9亿平方米；③政策端，多项政策法规陆续出台释放利好信号。据国资委公布数据显示，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。
5
浅显之见：物业公司加速进入资本市场，新三板成行业沃土。
整体来看，对于当下物管企业的资本市场发展来看，在上市选择上，对比三板、港股、A股上市条件后，我们认为港股优于A股，A股的估值溢价稍高，而三板是物管企业天然沃土。目前物业板块的估值处于历史估值中枢位置，我们认为企业的成长性是投资主线。回归新三板，由于新三板企业的公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的重要一点。一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可以关注相对增速较高的绩优股。
我们挑选了六家企业以供关注，包括：一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业。附：对于物业行业我们保持紧密跟踪，从去年11月份开始发布了几篇不同视角的行业深度研究报告。
2017年11月份，我们发布了物业服务行业专题系列一：《历经30年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”》。以住宅物业的业态为主详述了物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争格局如何？美股和港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板的物业企业发展情况如何以及投资逻辑在哪？
2017年12月份发布了物业服务行业专题系列二：《南都物业成功过会，物业行业亮相A股舞台》。以南都物业作为首家物业公司登陆A股市场为案例，详解物业公司如何做好IPO的准备以及IPO募投项目代表的物业发展的核心要点。
2017年12月份发布了《2018新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航》。我们认为在地产迈入“存量”时代之时，物管行业作为房地产服务链条的尾端，在未来几年机会与潜力并存，并对标世界五大行以及港股物管标的，详尽梳理了从中可获得的物管行业发展启示，进一步展望了三板物管企业未来的发展机遇。
2018年5月份发布了《物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长》。立足于物业管理行业近半年来的新动向，从并购趋势、政策转变、财务数据角度观察了物管行业的发展态势，并对A股和港股市场上的新现象做出了新的思考，最终回归到三板企业如何在这种新形势、新发展中谋求发展。
2018年6月份发布了物业服务行业专题系列三：《物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？》。主要从数量视角、质量视角、如何入场三个角度、全面剖析新三板市场、港股市场、A股市场资本红利对于物管行业发展的影响，重点关注近半年来物管行业资本风口乍现、物管企业纷纷登陆股市，新篇章下资本之手如何助力物管更上一层楼。
2018年6月份发布了物业服务行业专题系列四：《碧桂园服务问鼎港股-物业行业双轮驱动估值有望重估？》。主要从碧桂园服务自身的业务角度出发，详细阐述公司的业务概述；登陆港交所的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权；以及物管行业的估值问题进行了深度的分析。
风险提示：物业行业发展不及预期、行业竞争加剧
只要路是对的
就不畏惧远方
安信新三板 诸海滨团队
重点行业
星星点灯照新程
新形势下新三板的价值发现
新三板市场2018年中期策略
物业
并购潮起资质取消，后地产时代物业服务崛起
借力资本市场，发力规模效应优势
关注多业态、智能化成大趋势，成长性是企业投资主线
医药
规模（1.9万亿）+政策（鼓励创新、抗癌产品）+资本市场优惠三维视角看行业
主抓创新（业绩良好，产业稳健），次抓仿制（包括慢病管理）
TMT
看好四大子行业：<1>云计算（业绩良好，多视角作证产业链前景光明）<2>信息安全（顺政策导向与资本热潮双东风驱动自主可控快速发展）<3>半导体（行业大基金助力突破行业瓶颈，中兴事件催生新形势）<4>
医疗信息化教育
坚持教育仍是重要的投资方向
景气度:K12教育＞幼教＞职业教育＞教育信息化
品牌+赛道+盈利+估值，关注细分行业龙头
环保
新能源
政策持续发酵，环保景气度提升
关注政策驱动下市场空间巨大且渗透率不高的领域：水治理（黑臭水体、农村污水治理）、固废治理（新风口）和再生资源板块投资机会
传媒
手游依靠ARPU提升释放成长潜力，内容精品化带动价值提升，二八效应显著建议关注拥有精品制作能力、获取优质IP能力的公司。
安信新三板 诸海滨团队
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【团队荣誉】
2015年&2016连续新财富最佳新三板研究机构第一名、2017年新财富最佳新三板研究机构第二名。
2016年&2017年金牛奖新三板研究第一名2016年第一财经最佳分析师
2016年&2017年卖方水晶球奖新三板第一名。
【首席 · 诸海滨】
安信证券研究中心 •总经理助理
新三板研究负责人
2003-2007年任职光大研究所，2007年加盟安信证券研究中心。
曾获新财富最佳策略分析师、水晶球奖、金牛奖和第一财经最佳策略分析师 。
擅长自上而下和自下而上相结合的研究方法，积累策略、行业、公司丰富研究经验！
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