人天生對房子就有一定的執念。
前段時間跟幾個大學同學聚了個會，本想著能聊一下午八卦，結果沒想到聊了一個下午去哪買房。
期間，有幾個人都提到了公寓和小產權房，並且覺得挺靠譜，想入手。
就在那一瞬間，我才知道一般人想買房，根本就是點開了一局現實版的掃雷遊戲。
現如今的房地產市場，套路實在太多，而且瞄準的就是那些預算不足想上車的人。
開發商的套路，厲害就厲害在它把有坑的地方都鋪了一層布，等你交完錢把布掀開一看，才發現你這哪是買了個房，簡直是買了一口井。
如果你想購買以下這幾類房產，我建議你，把錢存進銀行吧。
小產權房
小產權房不是一個法律概念，而是一個約定俗成的概念，指的是那些建在集體土地上的房子。
小產權房的土地一般都是集體土地，歸村裡的集體成員，理論上小產權房只能以成本價賣給集體成員，也就是村民；其他人購買，理論上不是集體成員，不能享受後續的一些政策和服務。
廣州的小產權房還不少，聖地雲立方、天驕時代城、盛禾水悅城這幾個樓盤都是小產權房。
買小產權房，存在的風險主要有以下幾個：
1、不合法建築物
宅基地沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同在房管局不會給予備案。一般購買小產權房，對方都會稱有產權證，實際上，其產權證並不合法有效，不受法律保護。
2、不能貸款 不能過戶
由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。其實因為土地的原因，一切和官方有關的金融功能幾乎為零，也就是如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。
3、易出問題 維權難
如果購房者選購了小產權房，並和開發商簽訂合同並交付房款後，遇到政府整頓小產權房，那麼可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
就算項目順利建成交工，購房者也有可能面臨其它問題。這是因為小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內。一些小產權房開發商為了賺錢會偷工減料，存在質量平安隱患。在使用房屋的過程中，如果購房者遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，維權途徑非常有限。
4、物業和其它權益得不到保障
購房者在購得小產權房後，一旦遇到政府徵地拆遷，由於小產權房並沒有國家頒發的房產證，因此，購房者也就並非合法的產權人，也就無法獲得相應的拆遷補償。
宅基地
除了建在集體土地上的房子，還有一種房子也被稱為小產權房。
那就是宅基地。
雖然開玩笑的時候我總愛說：買什麼房，買宅基地啦。但實際上，購買宅基地風險更大。
從性質上將，宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。所以，宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。
因此，宅基地在一定程度上具有福利性質和社會保障性質，僅允許一定條件下載集體成員之間轉讓，不允許通過買賣的方式轉讓給集體以外的民事主體。
在這種大前提下，如果你不是村裡的人，那麼即便你購買宅基地時簽了轉讓合同，併到公證處做了公證，但是由於這份轉讓協議本來就違反了法律、法規的強制規定，所以是得不到法律保障的。萬一日後拆遷，你也無法得到應有的賠償。
不過，現在還有一種操作，對購房者說簽訂贈與合同以規避風險。但其實，與購房者簽訂贈與合同的實質是以合法形式掩蓋非法目的，因此，日後若出現糾紛，贈與合同也會被認定為無效。
法拍房
法拍房指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
一般情況下，法拍房的價格都會比市場價便宜，但是，法拍房存在以下幾個風險：
1、法院不負責清退現場，按現狀拍賣
光這一點就細思極恐了，你如果購買了這類房子，前任屋主不肯離去，很容易產生不必要的麻煩。
2、買賣不破租約
如果該房屋在此前已經出租給他人使用，由於買賣不破租約，你購買房子之後，需要等到租約期滿之後你才能使用。
3、費用情況
法拍房可能存在拖欠一定時間的物業費、水電費等情況。此外，法拍房也需要繳納稅費，如果前屋主無法提供購房發票，你需要繳納一筆不小的稅款。
此外，由於不少法拍房在拍下之後是無法辦理貸款的，你需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。
4、潛在糾紛
購買法拍房存在不少潛在糾紛，其中比較常見的是民間借貸所產生的債務問題。
由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，購買這類房屋，入住後可能會遭到其他債權人追討，糾紛當然也是少不了的。
於是在競拍某一套法拍房之前，要調查瞭解一下該法拍房的房主之前有沒有涉及債務問題，房屋有沒有被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為正如上一點所說，法拍房後續所有費用均由購房者承擔。
長租公寓/住宅
目前，還存在不少以“出售”為名的長租公寓及住宅，操作方法就是與開發商簽訂一定年限（大部分是40-60年）的租賃合同，獲得該房子的使用權。
而目前使用這種操作手法的，有不少是購買了小產權房的開發商，也有部分開發商是拿了住宅用地，但仍舊通過這種方法租售。
這種房子的特點，就是隻有一個大產權證，購房者並不能獲得獨立的產權證。
比如廣州番禺有一個樓盤叫瑞萬璞悅裡，開發商就是拿了原先工廠集體宿舍的土地建造成商品房，再跟購房者簽訂長達60年的租賃合同。
該開發商表示，項目與購房者簽訂的租賃合同會到房管局備案，而日後若遇到拆遷，則一切權益歸購房者所有。
實際上，任憑開發商說得天花亂墜，這樣的房子我還是不建議購買，因為這種房子往往存在以下幾個問題：
1、交易的本質屬於租賃
前文也說了，購房者跟開發商簽訂的是租賃合同而非購房合同，所以購房者是沒辦法將其轉賣的，只能將其轉租出去。
2、60年的租賃合同？無效！
根據法律規定，租賃合同最長不得超過20年，雖然有些開發商會為這份合同加上一個“自動續期”，但實際上，這種自動續期的模式是不被法律認可的。
3、拆遷補償問題
由於購房者跟開發商實際上只是簽訂了租賃合同，房子的所有權還在開發商手裡，所以屆時房屋如果拆遷了，補償款是會補償給開發商。雖然根據開發商承諾，拆遷後權益歸購房者所有。但實際上，購房者只是有權向開發商索要補償款，並非直接獲得補償款。
4、產權變動問題
如果開發商後期將產權轉賣給他人，或者因為債務糾紛而導致該房產被司法拍賣，那麼該房產的產權會發生變動。根據買賣不破租賃原則，購房者跟開發商簽訂的租賃合約仍舊有效，但法律上認定的租賃有效期僅為20年。如果新產權人主張超過20年部分的租賃合同無效，那麼購房者只能歸還房產或重新與新產權人簽約，至於已經交過的購房款，只能向原開發商討要。
公寓
公寓以其低總價、不限購，一直以來都吸引著不少購房者，每週我都能收到好幾個“公寓值不值得買”的問題。
雖然廣州330新政之後，個人無法再購買公寓，但各大開發商秉持著“上有政策下有對策”騷操作，憋出一個“代辦公司”的副業。
但是銷售們只告訴你可以辦公司，卻沒告訴你辦完公司之後一年要交多少稅。
不少人投資公寓，都是看重了它的租金回報率。雖然買公寓的租金回報率是比放在銀行吃利息要強，但是投資需要考慮到一個重要的問題：
好不好轉手
由於公寓賣的時候需要支付高昂的稅費，所以無形之中，公寓的增值空間已經被稅費吃掉一部分。
此外，以公司名義購買公寓，每年都需要繳納房產稅，持有成本高，轉手的時候除了需要繳納增值稅及其附加、企業所得稅外，還需要繳納土地增值稅等，種種的稅（升值的部分還是要貢獻給government）。
另外現在購買的一手公寓，只能轉手給法人，也會擋住部分意向接手購房者，接手法人也需要考慮到各種不小的費用。種種的費用加起來，讓本身升值空間低於同板塊住宅的公寓，潛力更加有限了。
總而言之，公司名義購買公寓不划算！
除此之外，公寓還要面臨5成首付、商水商電、無法使用明火等問題。
總而言之，我個人不建議購買公寓，但如果真的非公寓不買，那麼儘量選靠近地鐵、地段好的複式公寓。
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